Acquisto un appartamento e scopro, poco dopo, che devo pagare delle spese straordinarie deliberate anni prima e votate anche dal venditore: devo pagare?
Questo il quesito proposto da una lettrice modenese e che vi riproponiamo, con successiva nostra risposta, qui di seguito.
"Buongiorno, scrivo alla vostra associazione per chiedervi una informazione.
La scorsa estate ho acquistato un appartamento in quartiere Portile, a Modena dove attualmente vivo assieme al mio compagno.
Ho comprato la casa attraverso una agenzia e il mediatore mi ha informato dei vari costi condominiali, senza però evidenziarmi della presenza di spese straordinarie previste dall'assemblea.
Successivamente, in particolare all'assemblea condominiale a cui ho partecipato, sono venuta a conoscenza che erano state deliberate in precedenza (anno 2015) alcune spese condominiali straordinarie riguardanti le parti comuni e che una parte di queste spese (il riparto finale) sarebbero dovute essere pagate dalla sottoscritta, nuova proprietaria dell'alloggio.
L'amministratore mi ha "ordinato" di pagare, suggerendomi di andare successivamente a rivalermi sul venditore.
Vi chiedo: posso non pagare ed obbligare l'amministratore ad andare a chiedere i soldi al venditore? e poi, l'agenzia non mi avrebbe dovuto informare che erano state deliberate delle spese straordinarie e che sarebbe stato possibile un mio obbligo di pagamento?
Attendo vostro aiuto. grazie.
M...... di Modena".
La richiesta di chiarimento della nostra lettrice ci offre lo spunto per poter esporre il nostro punto di vista anche ad altri consumatori che si siano trovati nelle condizioni della signora di Modena.
A nostro parere, fermo restando che dovremmo verificare ulteriori elementi della vicenda narrata, la nostra amica di Modena non è tenuta al pagamento delle spese condominiali straordinarie deliberate prima del suo acquisto dell'appartamento.
Premesso che l’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava su ciascun condomino ai sensi degli artt. 1104 e 1123 del cod. civ. per il solo fatto di avere una quota di proprietà nel condominio, è altresì vero che nel momento in cui tale proprietà viene venduta ad un terzo, sorge un obbligo solidale al pagamento delle spese relative alle parti comuni per il precedente biennio.
Richiamiamo, a tal proposito, l'art. 63, comma 4 delle disp. att. del Codice Civile, così come modificato con la riforma del condominio del 2012, che dispone quanto segue:“chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Si crea, in altri termini, un vincolo solidale tra venditore e acquirente che introduce una vera e propria deroga a quanto previsto all'art. 1104 c.c. (comunione ordinaria), ponendo a carico dell'acquirente le spese deliberate nei due anni (gestioni) precedenti.
Rimane, invece, a carico del solo venditore l'eventuale obbligo di pagamento di spese straordinarie deliberate prima dei due anni antecedenti all'acquisto.
Nel caso narrato dalla lettrice, pare che le spese straordinarie siano state deliberate nel 2015, ovvero ben oltre il termine dei due anni antecedenti all'acquisto dell'alloggio, e quindi anche le spese finali, seppur previste con l'assemblea del 2020, non possono essere poste a carico dell'acquirente, gravando esclusivamente sul venditore.
Non opera, infatti, il vincolo obbligatorio ex art. 63, comma 4 sopra richiamato, essendo tali spese state deliberate prima del biennio.
Altro punto oggetto della richiesta della lettrice riguarda le informazioni che il mediatore avrebbe dovuto fornire prima dell'acquisto.
In generale, il mediatore (agenzia) è tenuto a fornire tutte le informazioni a propria disposizione ed utili a favorire la conclusione dell'affare (vedasi art. 1759 c.c. vedi qui).
L'omessa trasmissione di informazioni, quale ad esempio la comunicazione dell'esistenza di spese straordinarie già deliberate, potrebbe comportare una responsabilità del professionista, sempreché il consumatore dimostri di aver richiesto tali informazioni.
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