La vendita di un immobile regolare è una vicenda tutt'altro che rara, in quanto ancora oggi vi sono una serie di fabbricati datati e non rispettosi delle norme previste in materia e che si sono susseguite nel tempo.
Usualmente queste irregolarità emergono alla data della firma dell'atto notarile, ma non di rado la questione può emergere anche con l'atto preliminare, ossia quello che non produce alcun effetto traslativo della proprietà, ma semplicemente obbliga le parti a concludere il definitivo in un secondo momento.
La recente ordinanza della Corte di Cassazione, consolidando dei principi stabiliti dalla Cassazione in Sezioni Unite con sentenza n. 8230/2019, ha voluto chiarire gli effetti sulla validità dell'atto preliminare nel caso di dichiarazioni difformi dalla realtà, con particolare riferimento all'attestazione di abitabilità dell'immobile.
La questione che stiamo trattando riguarda la validità dell'atto notarile che contiene dichiarazioni difformi e i relativi effetti traslativi, ed in particolare l'errata indicazione degli estremi dei titoli abitativi.
In materia di vendita di immobile, in origine gli artt. 17 e 40 della Legge n. 45 del 1985 prevedevano la nullità degli atti di vendita di un immobile, sia in forma pubblica, sia in forma privata, nel caso di carenza degli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria.
Il principio normativo appena richiamato è stato sostanzialmente confermato con il Testo Unico dell'Edilizia, all'art. 36:" 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.".
La questione emersa negli anni ha riguardato gli effetti nel caso in cui, come nella vicenda oggetto della sentenza segnalata qui sotto, non vi sia una totale inesistenza della concessione/permesso a costruire, ma nell'ipotesi in cui di difformità parziale.
Ed è il caso oggetto della sentenza di cui trattasi, ossia l'ipotesi in cui vi sia una concessione edilizia, ma che la stessa sia distinta dal reale stato dei luoghi.
La seconda questione a cui il Giudice di Legittimità ha dovuto dare risposta ha riguardato il contratto oggetto di impugnazione, ossia il preliminare, e la possibile invalidazione per violazione della norma imperativa.
Sul primo punto, la Suprema Corte ha ribadito i principi della sentenza n. 8230/2019, ossia che "In argomento, Cass., S.U., n. 8230/2019, ha affermato che "la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.".
Il secondo aspetto trattato nella sentenza è collegato all'effetto giuridico previsto, ossia alla nullità dell'atto, e se tale previsione riguardi il solo atto notarile, in quanto traslativo del diritto reale, od anche il contratto preliminare, ossia quello che prevede il mero obbligo alla firma dell'atto definitivo.
E la risposta della sentenza è chiara: "sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della I. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare".
In conclusione, il preliminare che sia irregolare, in quanto privi di indicazione della concessione edilizia o sanatoria dell'immobile, è comunque regolare.
Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. Ordinanza n. 7521/2022.
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