Green: a Trento la raccolta differenziata raggiunge il 77,5%

Per accedere alla classifica i comuni devono aver raggiunto l’obiettivo fissato dalla legge del 65 per cento di raccolta differenziata. Trento compare con una percentuale del 70,86, che nel frattempo è aumentata facendo registrare un valore medio pari al 77,5 per cento.

Sono 1.328 le Amministrazioni campioni nella raccolta differenziata dei rifiuti, il 16 per cento dei comuni d’Italia, per un totale di 7,8 milioni di cittadini, pari al 13,7 per cento della popolazione nazionale, che oggi ricicla e differenzia i rifiuti alimentando l’industria del recupero e quindi la Green Economy. In Trentino conquistano un posto in classifica ben 99 Comuni, quasi un terzo del totale. Il dettaglio delle classifiche e dei criteri di valutazione sono disponibili sul sito www.ricicloni.it.

Da Trentino inBlu al Blog:”casi da mediazione”

L'ultima trasmissione di questa stagione è stata dedicata alla risposta di un quesito di un nostro ascoltatore e lettore del blog: per quanto riguarda la domanda giunta, vogliamo riproponiamo integralmente:

"Abito in un condominio di Verona (quartiere Borgo Roma) ed ho un vicino che ha installato un impianto di condizionamento dell'aria veramente rumoroso (e nemmeno bello da vedere). Mi sono già rivolto all'amministratore, il quale mi ha comunicato che altri condomini si sono lagnati con lui per la presenza del condizionatore.

Alla prossima assemblea, mi dice l'amministratore, verrà discussa la questione.

Domanda: posso fare qualcosa per far togliere l'impianto?"

Giova fin da subito precisare che il problema di condizionatori presenta diverse problematiche e non univoche soluzioni. Viene coinvolto infatti il decoro architettonico dell’edificio.

Partendo dal principio generale ricordiamo che le modificazioni consentite al singolo condomino, e che tecnicamente non pregiudicano destinazione delle cose comuni, devono comunque rispettare la regola per cui vi è l’assoluto divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio. In questo senso mi sono numerose sentenze della Suprema Corte di Cassazione.

Naturalmente non è sempre semplice stabilire quando vi sia pregiudizio del decoro architettonico, anche perché tale giudizio si esprime in base alla tipologia dell’edificio in rapporto con l’intervento effettuato (ad esempio se è evidente che costituisce violazione del decoro architettonico un intervento di edilizia moderna su un palazzo storico, non è così semplice il giudizio in altri contesti). Da questo punto di vista quindi prevedo non semplice e immediata la rimozione del condizionatore se non vi è palese e accertata violazione del decoro. Sicuramente maggiori possibilità di intervento si hanno nel caso di rumorosità molesta dell’apparecchio.

In questo caso l’amministratore (su delega dei condomini) potrebbe semplicemente segnalare la cosa alle autorità competenti (i vigli urbani in primis),e una volta verificata la violazione dei limiti di rumorosità imposti dalla legge avrebbe diritto a far togliere o eventualmente far sostituire il condizionatore presente con uno meno rumoroso. Nel caso di accertata violazione della soglia di tollerabilità il condominio (o i condomini molestati) avrebbero diritto inoltre al risarcimento dei danni.

27 giugno 2014 - ore 11:05 "casi da mediazione"

Da Trentino inBlu al blog “mediazione 2014”

In questo nostro penultimo incontro affrontiamo in maniera più approfondita dell’Istituto della mediazione. L’iter costitutivo di questo istituto è stato in realtà molto travagliato. È stato introdotto nel nostro ordinamento con la legge del 18 giugno 2009, n. 69, (c.d. legge delega) in materia di disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile.

In questa legge all’art. 60 troviamo la delega conferita al governo in materia di mediazione e di conciliazione delle controversie civili e commerciali. Ai sensi di questa legge “il governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge stessa uno o più decreti legislativi in materia di mediazione e di conciliazione in ambito civile commerciale”.

Tale delega ha trovato attuazione del D.Lvo. 4 marzo 2010 n. 28, che rispetto al suo impianto originario è stata più volte modifico (anche in seguito ad una sentenza della corte costituzionale esattamente la sentenza 272 del 6 dicembre 2012) da ultimo col D. Lvo 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013 n. 28.

Partiamo innanzitutto con il cominciare a capire meglio di cosa stiamo parlando esattamente.

Nell’articolo uno di questa legge sono previste una serie di definizioni tra le quali le più importanti sono:

Mediazione: l’attività, comunque denominata, svolta da un terzo imparziale finalizzata ad assistere 2+ soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con la formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa.

Mediatore: la persona le persone fisiche che individualmente collegialmente, svolgono la mediazione rimanendo prive in ogni caso, del potere di rendere giudizi o decisioni vincolanti per i destinatari del servizio medesimo.

Conciliazione: la composizione di una controversia a seguito dello svolgimento della mediazione.

L’organismo: l’ente pubblico privato presso il quale lo svolgersi procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto.

Registro: il registro degli organismi istituito con decreto del ministero della giustizia ai sensi dell’articolo 16 del presente decreto, nonché sino all'emanazione di tale decreto, il registro degli organismi istituito con decreto del ministero della giustizia del 23 luglio 2004 numero 222.

La rimanente disciplina applicabile al processo di mediazione sarà oggetto della trasmissione della prossima settimana in cui saranno presentati alcuni casi pratici risolti dalla nostra associazione.

Doveroso ricordare in questa sede, che la mediazione costituisce ai sensi dell’art. 5 dello stesso D. Lvo 4 marzo 2010, numero 28, una condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Ciò implica che qualora in alcune materie non si è espletato il tentativo di conciliazione la persona che vuole fare tutelare i propri diritti non potrà agire in giudizio.

In questo caso si parla di mediazione obbligatoria, la quale si colloca vicino ad altre forme di mediazione previste sempre dal nostro codice, come la mediazione volontaria e la mediazione delegata.

In questo senso il legislatore ha inteso aggiungere altri strumenti per la risoluzione delle controversie fra privati che possono sostituirsi all’opera ordinaria dei tribunali (anche alla luce della difficilissima situazione dei nostri, tribunali).

In questi strumenti a la nostra associazione crede e si impegna a farli conoscere il più possibile affinché anche le piccole controversie possono risolversi velocemente in maniera decisamente meno costosa. Consumatore informato collabora con enti di mediazione presenti sul territorio nazionale, ed ha proprio al proprio interno numerosi mediatori specializzati.

L’informazione, come dice lo stesso nome della nostra associazione, è la base per le nostre scelte anche laddove dovessimo trovarci in una situazione di conflitto pertanto vi invitiamo rivolgersi a noi per avere tutte le informazioni necessarie.

20 giugno 2014 - "Mediazione civile 2014"

Da Trentino inBlu al blog “Mediazione e liti condominiali”

Nella puntata di oggi abbiamo risposto ad una domanda di un nostro ascoltatore. Vistane l’importanza la riportiamo integralmente con la risposta. E’ sempre obbligatoria la costituzione di un fondo nel caso che si eseguano manutenzioni straordinarie nel condominio ? E chi deve costituirlo?

La legge nel nuovo articolo 1135 comma 4 del c.c., dispone che l'assemblea dei condomini qualora provveda a deliberare in merito all'approvazione di opere di manutenzione straordinaria o innovazioni debba obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. 

Tecnicamente si parlerebbe quindi di obbligatorietà da parte dell'assemblea di costituzione di detto fondo prima di adottare la delibera che autorizzi dei lavori straordinari o delle innovazioni. (Le maggioranze previste variano poi di volta in volta in rapporto al tipo di lavori che intenda deliberare l'assemblea, solitamente per le innovazioni o lavori straordinari servono sia in 1ª che 2ª convocazione almeno 500 millesimi e il voto della metà +1 degli intervenuti).

Se andiamo a cercare la ratio della norma bisogna ricordare che l'obbligo di costituzione del fondo, (nel codice dalla riforma del 2013, precedentemente era prevista la mera facoltatività) è stato inserito principalmente per costituire una garanzia patrimoniale sia per le imprese che eseguono i lavori (che possono chiedere copia della delibera che ha istituito il fondo), sia per i condomini che sono puntuali e precisi nei pagamenti dei relativi oneri. Infatti, l'insolvenza anche di un solo condomino nel pagamento di lavori di rilevante interesse economico potrebbe compromettere l’economia dell'intero condominio.

Per essere completi, è anche vero però che la norma prevista nel 1135 c.c. non è considerata inderogabile, e pertanto l'assemblea potrebbe validamente approvare l'esecuzione di lavori straordinari o innovazioni senza aver costituito il relativo fondo.

Di fronte a tale delibera l'amministratore non potrebbe legittimamente sottrarsi ad adempiere,(deve comunque far eseguire i lavori) rischiando altrimenti di essere chiamato per le sue responsabilità in relazione ai danni derivati dall'aver omesso di interventi deliberati dall'assemblea. Come si è visto spesso, purtroppo, anche in questo caso la normativa lascia spazio aperto a più ipotesi di lavoro.

La dottrina tuttavia, al fine di evitare l'onerosa costituzione immediata di un unico fondo speciale per l'esecuzione di lavori di rilevante interesse economico, ammette anche che la provvista possa essere raccolta per "trances" rapportate allo stato di avanzamento dei lavori.

Anche in quest'ultima ipotesi tuttavia è opportuno che tale volontà dei condomini sia trasfusa in una delibera assembleare per evitare il rischio di una responsabilità dell'amministratore che ha firmato il contratto di appalto senza la costituzione del fondo speciale

Per completare la risposta ricordiamo che il fondo deve essere costituito tramite una delibera assembleare che ne stabilisce l’entità, le modalità di corresponsione e la destinazione della somma. Essendo questa una somma vincolata, questa non potrà essere usata dall’amministratore per far fonte ad altre spese (es una spesa improvvisa o una carenza nel conto corrente condominiale).

Nella prossima trasmissione affronteremo il tema della mediazione nelle controversie condominiali.

13 giugno 2014 - ore 11:05 "la mediazione nelle controversie condominiali"

Da Trentino inBlu al blog “poteri ed obblighi dell’amministratore di condominio”

In questa puntata abbiamo analizzato in particolare le attribuzioni dell'amministratore di condominio soprattutto in rapporto all'introduzione, o meglio la riscrittura, del nuovo articolo 1130 del codice civile. 

Come abbiamo detto alcuni obblighi dell'amministratore sono previsti anche nell'articolo 1129 del codice civile che abbiamo analizzato nella scorsa puntata unitamente a quelle che sono state definite gravi irregolarità che l'amministratore può commettere nell'esercizio del suo mandato. Ritornando ad elencare brevemente il contenuto degli obblighi per l'amministratore (previsti nella maggior parte dei casi dall'articolo 1130 del codice civile) ricordiamo che l'amministratore deve:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea;
• curare l'osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere contributi ed erogare spese correnti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio di servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
• curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore;
• curare la tenuta del registro di contabilità;
• conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione (sia in rapporto ai condoni, sia in rapporto allo stato tecnico-amministrativo nel condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione;
• convocare l'assemblea per l'approvazione del bilancio entro 180 giorni;
• avere la rappresentanza del condominio (nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 del codice civile o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea);
• ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza con obbligo di riferire tempestivamente all'assemblea.

Ricordiamo che in capo all'amministratore ricadono adempimenti di tipo civile, amministrativo e fiscale. Come già accennato, in alcuni casi l'amministratore può assumere decisioni relative alle attribuzioni a lui non spettanti ma che ritiene utili o vantaggiose per il condominio. 

Se tali decisioni eccedono il suo mandato queste non impegnano il condominio. In questo caso è necessario che l'amministratore ottenga dall'assemblea la ratifica del proprio lavoro. Questa ha efficacia retroattiva, salvi i diritti di terzi. 

Tale ratifica inoltre deve avere la forma legalmente necessaria per il compimento dell'atto giuridico che l'amministratore ha posto in essere. Gli atti compiuti dall'amministratore, nell'esercizio dei poteri a lui attribuiti e con le necessarie precisazioni di cui sopra, solo obbligatori per tutti. 

Se uno o più condomini ritengano arbitrari, scorretti o contrari alla legge gli atti compiuti dall'amministratore, possono presentare impugnazione in sede assembleare o in alcuni casi, davanti l'autorità giudiziaria. Il ricorso all'autorità giudiziaria è soggetto tuttavia all'obbligo del tentativo di mediazione come previsto e regolato dal decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 e successive modificazioni. Tale decreto sarà oggetto delle nostre prossime puntate.

6 giugno 2014 - ore 11:05 "poteri ed obblighi dell'amministratore di condominio"

Da Trentino inBlu al blog “l’amministratore di condominio”

Questi incontri radiofonici sono dedicati alla figura dell'amministratore di condominio. Tale figura è stata oggetto di importanti interventi nella riforma del 13 giugno 2013, sia per quanto riguarda le modalità di nomina e revoca, obblighi dell'amministratore (articolo 1129 articolo 64,71, 71 bis nella disposizione attuative), sia in materia di attribuzioni dell'amministratore (articoli 1130 c.c, 63,70, 71 ter delle disposizioni attuative del codice civile).

Come tutti sappiamo l'amministratore è quel soggetto incaricato dai condomini di gestire il condominio dal punto di vista civilistico, fiscale e contabile, non dimenticando tuttavia anche le possibili responsabilità penali che talvolta sono in capo all'amministratore. Per poter essere nominato amministratore la legge prevede dei requisiti di tipo soggettivo che troviamo nel nuovo articolo 71 bis delle disposizioni attuative del codice civile.

Secondo tale articolato possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio:

1. coloro che hanno il godimento dei diritti civili
2. chi non sono stati condannati per delitti contro pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio ho per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge combina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta riabilitazione;
4. che non sono interdetti o inabilità;
5. e il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di 2º grado;
7. che hanno frequentato il corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del 1º comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato fra i condomini dello stabile.

Questo articolo inoltre nel 3º comma disciplina esplicitamente la possibilità che possono essere nominati amministratori di condominio anche le società. In questo caso i requisiti di cui sopra devono essere in possesso degli amministratori e dei dipendenti incaricati a svolgere la funzione di amministrazione. Questa precisazione è molto importante in quanto precedentemente vi era stata ampia discussione sulla possibilità che delle società potessero essere nominate amministratori di condominio.

Sussistenti i requisiti di cui sopra, ai sensi dell'articolo 1129 quando i condomini sono più di 8, se l'assemblea non vi provvede la nomina dell’amministratore è fatta dall'autorità giudiziarie su ricorso di 1 o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

L'articolo 1129 nella 1ª parte prevede tutto ciò che l'amministratore deve fare contestualmente all'accettazione ed ad ogni rinnovo dell'incarico professionale. Prevede inoltre le modalità per la revoca dell'incarico stesso su indicazione assemblea, o su ordine dell'autorità giudiziaria in particolare qualora l'amministratore si renda colpevole di gravi irregolarità.

Un elenco non esaustivo di queste irregolarità è previsto nel 12º comma dell'articolo 1129 e prevedono fra l'altro che sostituisce gravi irregolarità:

1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari amministrativi nonché dell'abbraccio dell'assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al 7º comma;
4. la gestione 2º modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5. aver consentito, per 1 credito insoddisfatto, alla carcerazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti di condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. in ottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l'omessa incompleta inesatta comunicazione dei dati di cui al 2º comma presente articolo.

Nella prossima puntata analizzeremo analiticamente quali siano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore.

30 maggio 2014 - ore 11:05 "l'amministratore di condominio"

Da Trentino inBlu al blog: "l'assemblea condominiale (2) costituzione"

Diversamente da quanto presentato nella scorse puntate in questo venerdì abbiamo riposto ad alcune domande poste al nostro blog dagli ascoltatori. Le riportiamo brevemente unitamente alle risposte.

Chi ha il diritto di voto in assemblea?

Hanno diritto di partecipare all’assemblea di condominio solitamente tutti i proprietari dell’immobile. Nel caso di più comproprietari di una determinata unità immobiliare, il diritto spetta ad uno solo dei comproprietari scelto di comune accordo.

L’usufruttuario e il conduttore possono prendere parte all’assemblea ed esercitare il diritto di voto solo limitatamente nelle delibere aventi ad oggetto spese di ordinaria amministrazione e servizi di riscaldamento.

Non ha diritto di voto il condomino che si trova in conflitto di interessi con il condominio.

Qualora il condomino in conflitto di interesse non si astenga e voti ugualmente, tale delibera è impugnabile se il voto del condomino in conflitto è stato determinante per l’assunzione della delibera e lo stesso aveva un apprezzabile ed effettivo interesse personale.

Qualora si trattino questioni relative solo ad alcuni condomini (es di una scala o un servizio separato) sono legittimati a votare solo gli aventi diritto ed esclusivamente sul loro numero dovrà essere calcolata la relativa maggioranza.

Esiste una modalità specifica per il voto?

La legge non stabilisce una modalità precisa per la votazione. Questa può essere prevista dal regolamento.

Non è ammesso il voto segreto e a distanza.

E’ ammessa la delega.

Ogni condomino ha diritto ad un voto salvo deleghe che conferiscono allo stesso un voto per ogni condomino che rappresenta.

Per il calcolo delle maggioranze, sia in prima e seconda convocazione, che per le maggioranze costitutive e deliberative non si può tenere conto dei condomini che si siano allontanati durante la riunione. L’amministratore di condominio deve segnare l’uscita e l’entrata di qualunque condominio durante le riunioni.

Le delibere sono sempre vincolanti per tutti?

La delibere assunte previa verifica delle maggioranza richieste sia in fase costitutiva che deliberativa dell’assemblea sono sempre vincolanti per tutti i condomini, siano essi stati favorevoli, contrari o astenuti.

Fanno tuttavia eccezione le delibere in merito alla proposizione di liti giudiziarie o quelle riguardanti le spese gravose o voluttuarie. In questi casi il condomino dissenziente può sottrarsi alle relative spese separando la propria posizione da quella degli altri condomini.

Le maggioranze previste dalla legge sono inderogabili e non possono essere modificate nemmeno in sede di regolamento condominiale.

Alle altre domande giunte risponderemo direttamente agli utenti ed in maniera personalizzata.

Le prossime puntate analizzeremo la figura dell’amministratore.

23 maggio 2014 - ore 11:05 "assemblea condominiale (2) - la costituzione"

Da Trentino inBlu al blog “l’assemblea condominiale (1)”

In questa e nelle prossime puntate, analizzeremo quanto disposto dagli articoli 1133, 1134, 1135, 1136, 1137 del codice civile, con particolare attenzione ai meccanismi assembleari ed ai compiti dell’assemblea di condominio. In questa prima puntata in particolare analizzeremo quali sono le attribuzione dell’assemblea dei condomini, anche alla luce del recente intervento normativo.

Il primo incontro viene destinato ad una sintetica esposizione del tema, mentre i prossimi venerdì ci consentiranno una trattazione più analitica di questo tema sempre molto dibattuto.

In materia di innovazioni, ai sensi dell’art. 1120 comma 1, l’assemblea deve deliberare in merito alle innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Ai sensi dell’art. 1120 comma 2, l’assemblea deve deliberare riguardo alle innovazioni circa la sicurezza e salubrità, le barriere architettoniche, energie rinnovabili, parcheggi, tv, o altri flussi normativi.

Ai sensi dell’art. 1129 comma 1 e 11 l’assemblea deve provvedere alla nomina e revoca dell’amministratore

Ai sensi del nuovo art. 1130 bis, l’assemblea può provvedere alla nomina dei revisori dei 

conti (comma 1) e dei consiglieri di condominio (comma 2).

Ai sensi dell’art. 1132 comma 1, spetta all’assemblea dei condomini autorizzare l’amministratore a promuovere una lite o resistere alla domanda proposta da altri.

Ai sensi dell’art. 1133 c.c., ciascun condominio può ricorrere all’assemblea contro i provvedimenti presi dall’amministratore.

Ai sensi del art. 1135 comma 1 l’assemblea deve provvedere:

1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sulla retribuzione
2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno il relativa ripartizione tra i condomini
3. al rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo dell’azione
4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale all’ammontare dei lavori (Nella precedente versione in caso di lavori straordinaria era prevista la possibilità dell’assemblea di costituire un fondo straordinario, mentre nella nuova versione se ne prevede l’obbligatorietà.)

Ai sensi dell’art. 1135 comma 2, l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza; in questo caso deve tuttavia riferire il prima possibile all’assemblea

Ai sensi dell’art. 1135 comma 3, l’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la viabilità urbana per sicurezza la sostenibilità ambientale della zona in condominio ubicato.

Infine ai sensi dell’art. 1138 c.c comma 3, spetta all’assemblea l’approvazione del regolamento di condominio.

16 maggio 2014 - ore 11:05 "assemblea condominiale (1)"

Da Trentino inBlu al blog: “ascensore condominiale”

L’utilizzo, le spese e l’installazione dell’ascensore negli edifici è spesso oggetto di profondi conflitti nella vita di condominio. La trasmissione di questo venerdì ci ha permesso di analizzare le principali problematiche legate all'ascensore.

In generali sono comproprietari dell’ascensore tutti i condomini, ad esclusione di coloro che non possono servirsi dell’impianto perché le loro unità non sono tecnicamente e concretamente collegate all'utilizzo dell’ascensore. Si reputano beni comuni anche i locali tecnici e gli spazi occupati dall'ascensore. L’utilizzo dell’ascensore è disciplinato dal regolamento condominiale.

Una importante distinzione si pone per gli impianti costruiti dopo la data del 25 giugno 1999.

Per questi impianti i nuovi ascensori devono:

• Portare apposita marcatura CE, da apporre visibilmente all’interno della gabina. Ogni impianto deve essere dotato di libretto e di targa identificativa riportante il numero dell’impianto.
• La targa all’interno della gabina deve indicare il soggetto che effettua la manutenzione, il nome dell’istallatore, il numero di matricola, la portata in peso e il numero delle persone.

Nella sua posa in opera deve:

• Scorrere all’interno dei vani preposti solo alla loro corsa, sgombri dal passaggio di altre tubazioni o condotte.
• Tutti gli impianti prima di entrare in funzione devono essere soggetti a controllo finale o garanzia di qualità.

Per tutti gli ascensori devono comunque essere previsti dall’amministratore o dal proprietario una serie di verifiche periodiche, affidando il tutto ad una ditta specializzata munita di certificato di abilitazione.

Tali verifiche devono comprendere:

Almeno una volta ogni sei mesi:

• Verificare minutamente le funi, catene e loro attacchi.
• Verificare l’isolamento dell’impianto elettrico e l’efficienza dei collegamenti con la terra.
• Annotare i risultati delle verifiche sul libretto.

Al bisogno è inoltre utile prevedere:

1. Verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici in particolare delle porte, dei piani e delle serrature.
2. Verificare lo stato di conservazione delle funi e delle catene.
3. Provvedere alle normali operazioni di pulizia e di lubrificazione delle parti.

Spese

Per quanto riguarda le spese queste devono essere poste a carico di tutti i condomini serviti dall’impianto. La recente riforma del condominio ha incluso l’ascensore nell’art. 1124, prevedendo per esso la ripartizione delle spese secondo i criteri applicati per le scale ed in particolare:

a. Le spese di uso e gestione (energia, controlli periodici, ecc) e spese di manutenzione ordinaria: sono a carico di tutti i condomini (con esclusione dei condomini di piano terra che non usano l’ascensore). La ripartizione viene calcolata per il 50 % in ragione dei millesimi di proprietà e il 50 % in ragione dell’altezza di ciascun piano dal suolo.

b. Le spese di manutenzione straordinaria sono divise tra tutti i condomini il 50% nella misura dei millesimi di proprietà e il 50 % in proporzione dell’altezza di ciascun piano dal suolo.

In caso di nuova installazione di un nuovo ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto, le spese sono a carico dei condomini che vogliono l’impianto secondo criteri che possono essere:

• Criterio proporzionalità in ragione delle tabelle millesimali generali.
• Criterio ex art. 1124 c.c. (50% in proporzione dei millesimi e 50% in proporzione all’altezza di piano).
• Criterio ex art. 1102 in materia di comunione (spesa complessiva divisa in parte uguali).

9 maggio 2014 - ore 11:05 "ascensore condominiale"

Da Trentino inBlu al blog: "il riscaldamento condominiale"

L'impianto di riscaldamento con la sua gestione costituisce una delle problematiche più sentite relative al condominio, ed è spesso causa di profondi conflitti. In questa puntata affronteremo problema del riscaldamento centralizzato.

Questa tipologia di riscaldamento, al servizio di tutti i condomini, si presume bene comune.

Esso comprende la caldaia, le tubazioni fino alle singole diramazioni, la canna fumaria.

Scopo dell'impianto di riscaldamento è la distribuzione del calore in maniera sufficiente ed uniforme a tutto il condomino.

Per la corretta gestione dell'impianto di riscaldamento (centralizzato) è necessario che l'amministratore o l'assemblea condominiale individuino una persona competente per la manutenzione e la gestione dell'impianto. Tale incarico può essere conferito ad un libero professionista appositamente abilitato al quale i proprietari dell'immobile trasferiscono le responsabilità inerenti alla gestione degli impianti.

Nel caso di mancata individuazione di detta persona, la responsabilità rimane incarico rispettivamente o ai proprietari o all'amministratore di condominio.

Chiunque sia il responsabile deve comunque adempiere ai seguenti oneri: (elencheremo i più importanti): 

- tenere il libretto della centrale termica

- rispettare il periodo stagionale di accensione e l'orario di funzionamento come prescritto dalla legge

- mantenere il rispetto dei gradi calore consentiti ai fini del risparmio energetico

- effettuare le prove di avviamento (quando necessarie)

- controllare le tubazioni e la loro sicurezza

- effettuare prove di accensione/spegnimento e verifiche dei fumi

- verificare i livelli dei combustibili e dei lubrificanti

- impostare programmi di regolazione

- provvedere alla regolazione di bruciatori ed alla taratura delle sonde

- provvedere alle opere di pulizia

- porre in atto la segnaletica obbligatoria prevista dalla legge

- predisporre impianti di intercettazione del combustibile

L'importanza principale riveste naturalmente il libretto centrale, tenuto con cadenza regolare dal responsabile dell'impianto. Tale libretto è obbligatorio per tutti gli impianti con potenza termica del focolare nominale superiore o uguale a 35 kW, sia esistenti che di nuova installazione.

Il libretto deve contenere:

- scheda identificativa dell'impianto in due copie di cui una deve essere inviata all'ente locale competente per i controlli biennali

-  nominativo del proprietario/amministratore dello stabile e affidamento per manutenzione 

-  gestione al terzo responsabile con le indicazioni delle generalità di quest'ultimo

- componenti della centrale termica con relativo costruttore (modello, caldaia, bruciatore, pompe, termoregolatori)

-  tipologia di termoregolazione impostata

-  interventi di sostituzione delle varie parti

-  calcoli del rendimento della combustione

-  risultati della prima verifica e delle verifiche periodiche

-  risultati delle verifiche degli enti comunali provinciali ecc.

-  cronologia degli interventi di controllo e manutenzione

-  registrazione dei consumi energetici.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese possiamo ricordare che:

Le spese di conservazione dell'impianto, di manutenzione straordinaria, rimessa a norma dell'impianto sono a carico di chi condoni che risultino allacciate le impianto e ne possono usufruire. La ripartizione è effettuata in base ai millesimi di ciascuna proprietà.

Le spese di esercizio relative al consumo di combustibile, di energia elettrica, di manutenzione ordinaria sono a carico di tutti condoni che usufruiscono dell'impianto in proporzione all'uso fatto.

Nel caso di condomino che ha provveduto staccarsi dall'impianto, questi è comunque concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

2 maggio 2014 - ore 11:05 "Il riscaldamento condominiale"

Da Trentino inBlu al blog “le innovazioni gravose e voluttuarie”

In merito a quanto analizzato, è molto importante vedere il rapporto dell’innovazione con la modificazione della destinazione d’uso e la manutenzione della cosa comune.

In merito alle Innovazioni la Corte di cassazione ha stabilito che devono intendersi come tali solo quegli interventi che determinano l’alterazione dell’entità materiale, un mutamento della destinazione originaria, e cioè che in seguito all'attività delle opere eseguite le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Tuttavia ad oggi anche in questo contesto è intervenuto il nuovo articolo 1117 ter, che disciplina il cambio di destinazione d’uso in cui si dispone “l’assemblea con un numero di voti che rappresenti quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni”.

Del suo rapporto con la manutenzione (in particolare la manutenzione straordinaria) abbiamo già parlato in quanto questa si caratterizza da una intrinseca necessità degli interventi, mentre per le innovazioni sono interventi non sono necessari ma, volti al miglioramento, all’utilizzo più comodo e maggiormente redditizio delle cose comuni.

L’ultimo comma dell’art. 1120 disciplina infine le innovazioni che sono vietate e sono:

• innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o la sicurezza fabbricato.

In questo caso le innovazioni sono assolutamente vietate in quanto si considera la sicurezza e la stabilità dell’edificio prevalente rispetto tutti gli interessi dei condomini. Tale disposizione non potrebbe essere derogata nemmeno in presenza degli l’unanimità dei condomini.

• innovazioni che ne alterano il decoro architettonico

Per giurisprudenza costante in questo caso possono essere adottate alcune innovazioni (salvo che edificio non abbia una particolare tutela) purché dotate all’unanimità dell’assemblea.

• innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso al godimento anche di un solo condomino (es. tavolini bar-restringimento carreggiata con impossibilità di accesso di alcuni tipi di vetture, costruzione autorimesse sottosuolo nel cortile comune)

Anche in questo caso la giurisprudenza ammette le innovazioni purché approvate all'unanimità.

Vi sono infine le innovazioni gravose e voluttuarie disciplinate dall'articolo 1121 c.c.: “Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell’edificio, e consiste in opere, impianti, manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa".

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che la ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Sin da subito è importante precisare che la gravosità dell’innovazione non è una valutazione che va riferita alla condizione finanziaria del condomino, ma alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio.

Anche in questo caso, come già precedentemente visto, manca purtroppo una definizione normativa di gravosità e pertanto il tutto è lasciato alla discrezionalità del giudice.

Sono invece considerate innovazione voluttuarie quelle innovazioni dirette sempre a rendere più comodo l’uso del bene, e quindi adeguate all’edificio in cui si trovano, ma che non siano le innovazioni bizzarre o capricciose. Per parte della giurisprudenza le innovazioni voluttuarie sono quelle prive di qualsiasi utilità.

Il condomino che non voglia concorrere spese deliberate dall’assemblea deve manifestare già in assemblea il proprio dissenso o comunque impugnare la delibera assembleare nei termini previsti per l’impugnazione.

Naturalmente il condomino che in seguito intenda usufruire dell’opera, oltre a concorrere alle spese di manutenzione dovrà anche rimborsare quelle di esecuzione.