Quale criterio utilizzare per la ripartizione dei consumi idrici nel condominio

Questa domenica torniamo a parlare di questioni condominiali, segnalando la recente sentenza con la quale la Corte d’Appello di Milano, intervenuta su una questione molto comune nei condomìni: come devono essere ripartite le spese per l’acqua e per i servizi comuni (spurghi, ascensore, ecc.), quando alcuni condomini hanno installato contatori individuali (per informazioni ed assistenza, scrivi a sos@consumatoreinformato.it).

Si tratta di una questione tutt'altro che anomala, in quanto è usuale che nei condomini vi siano alcuni condomini che abbiano installato un contatore dell'acqua, al fine di avere ben determinato il consumo che devono pagare.

Ma come deve avvenire la ripartizione?  

- Il caso

Un condomino impugna le delibere dell’assemblea condominiale, sostenendo che le spese per l’acqua devono essere calcolate sui consumi effettivi rilevati dal contalitri installato nella sua abitazione. Propone, inoltre, ulteriori censure in merito alle spese relative agli spurghi e alla loro ripartizione.

La vicenda finisce davanti al giudice, il quale accoglie le lamentele del condomino,  dichiarando illegittime le delibere condominiali che ripartivano le spese in base ai criteri tradizionali.

Il Condominio non accetta la decisione del giudice di primo grado e si rivolge alla Corte di Milano, la quale ribalta la decisione di primo grado ritenendo pienamente valide le deliberazioni del condominio.

La Corte di Appello osserva che ai fini della ripartizione delle spese relative all'acqua il criterio da seguire è quello stabilito  dal regolamento condominiale (nel caso, in base al numero degli occupanti), il quale prevale anche sulla pur legittima determinazione del consumo di acqua del singolo condomino attraverso un dispositivo di calcolo installato nella proprietà.

Quindi, la presenza di un contatore in una sola unità immobiliare non è sufficiente a cambiare le regole: occorrerebbe che tutti gli appartamenti fossero dotati di contatori, a meno che non sia modificato il regolamento condominiale (all'unanimità Cassazione n. 17119/2022) e stabilito che il riparto della spesa dell'acqua possa prevedere anche il calcolo del consumo effettivo per l'unità immobiliare dotata di contatore.

Medesime considerazioni possono essere proposte per le spese per gli spurghi, considerate un costo comune e che la Corte ha ritenuto legittima la scelta assembleare di ripartire tale onere secondo i millesimi di proprietà.

- Cosa significa per i condomini/consumatori

Nei condomìni, i criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento contrattuale sono vincolanti e possono essere modificati solo con l’accordo unanime di tutti i proprietari.

Anche se la legge prevede l’obbligo di contatori individuali, finché non sono installati in tutte le unità, non si può derogare unilateralmente al criterio convenzionale.

Chi intende contestare una delibera deve valutare attentamente i rischi: se la causa viene persa, oltre a non ottenere il cambiamento, bisogna farsi carico delle spese legali di controparte e che possono essere molto elevate.

Corte di Appello di Milano - III^ Sezione Civile - sentenza n. 2165/2025.

Condominio: grava sull'amministratore la prova di aver anticipato le somme per conto dei condomini.

Può capitare, ipotesi tutt'altro che rara, che l'amministratore di un condominio debba anticipare delle somme per conto dei condomini, al fine di garantire l'ordinario funzionamento del bene comune.

L'amministratore procede, in seguito, a richiedere ed ottenere il pagamento delle somme anticipate da parte dei condomini, attraverso il voto espresso durante l'assemblea dalla maggioranza.

E opportuno evidenziare, inoltre, che detto diritto può essere esercitato in modo diretto ed immediato nel caso di cessazione del rapporto, e l'istanza di rimborso può essere avanzata verso ciascun condomino a cui il professionista può rivolgersi per chiedere la restituzione degli importi anticipati nell’esecuzione dell’incarico.

Al rapporto tra amministratore e condomini si applicano le regole previste dal contratto di mandato ex artt. 1703 c.c. e seguenti, ed in particolare l'art. 1720 c.c., norma che prevede l'obbligo da parte del mandante di rimborsare al mandatario, l'amministratore, tutte le somme da quest'ultimo anticipate per suo conto.

E' altresì vero, come puntualizzato dalla pronuncia in commento, che è onere dell'amministratore quello di provare di aver sostenuto dette spese e della strumentalità delle operazioni effettuate rispetto agli interessi del condominio.

E' una prova del credito che deve essere precisa e non può essere superata con la semplice produzione delle delibere assembleari, ma deve risultare idonea a giustificare la richiesta di pagamento.

La Cassazione chiarisce, infatti, che: “Il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda sul contratto tipico di amministrazione che intercorre con i condòmini, al quale, per quanto non disciplinato nell'art. 1129 cod. civ., si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile”.

Ne consegue che “l'amministratore che, alla stregua dell'art. 1720 cod. civ., deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condòmini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita”.

In assenza di tale prova, il rimborso delle somme non può essere riconosciuto all'amministratore per il contratto di mandato creatosi con il condominio.

Cassazione Sez. VI^ Civ. - Ordinanza n. 34242/2022.

Da Trentino inBlu al blog “Mediazione e liti condominiali”

Nella puntata di oggi abbiamo risposto ad una domanda di un nostro ascoltatore. Vistane l’importanza la riportiamo integralmente con la risposta. E’ sempre obbligatoria la costituzione di un fondo nel caso che si eseguano manutenzioni straordinarie nel condominio ? E chi deve costituirlo?

La legge nel nuovo articolo 1135 comma 4 del c.c., dispone che l'assemblea dei condomini qualora provveda a deliberare in merito all'approvazione di opere di manutenzione straordinaria o innovazioni debba obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. 

Tecnicamente si parlerebbe quindi di obbligatorietà da parte dell'assemblea di costituzione di detto fondo prima di adottare la delibera che autorizzi dei lavori straordinari o delle innovazioni. (Le maggioranze previste variano poi di volta in volta in rapporto al tipo di lavori che intenda deliberare l'assemblea, solitamente per le innovazioni o lavori straordinari servono sia in 1ª che 2ª convocazione almeno 500 millesimi e il voto della metà +1 degli intervenuti).

Se andiamo a cercare la ratio della norma bisogna ricordare che l'obbligo di costituzione del fondo, (nel codice dalla riforma del 2013, precedentemente era prevista la mera facoltatività) è stato inserito principalmente per costituire una garanzia patrimoniale sia per le imprese che eseguono i lavori (che possono chiedere copia della delibera che ha istituito il fondo), sia per i condomini che sono puntuali e precisi nei pagamenti dei relativi oneri. Infatti, l'insolvenza anche di un solo condomino nel pagamento di lavori di rilevante interesse economico potrebbe compromettere l’economia dell'intero condominio.

Per essere completi, è anche vero però che la norma prevista nel 1135 c.c. non è considerata inderogabile, e pertanto l'assemblea potrebbe validamente approvare l'esecuzione di lavori straordinari o innovazioni senza aver costituito il relativo fondo.

Di fronte a tale delibera l'amministratore non potrebbe legittimamente sottrarsi ad adempiere,(deve comunque far eseguire i lavori) rischiando altrimenti di essere chiamato per le sue responsabilità in relazione ai danni derivati dall'aver omesso di interventi deliberati dall'assemblea. Come si è visto spesso, purtroppo, anche in questo caso la normativa lascia spazio aperto a più ipotesi di lavoro.

La dottrina tuttavia, al fine di evitare l'onerosa costituzione immediata di un unico fondo speciale per l'esecuzione di lavori di rilevante interesse economico, ammette anche che la provvista possa essere raccolta per "trances" rapportate allo stato di avanzamento dei lavori.

Anche in quest'ultima ipotesi tuttavia è opportuno che tale volontà dei condomini sia trasfusa in una delibera assembleare per evitare il rischio di una responsabilità dell'amministratore che ha firmato il contratto di appalto senza la costituzione del fondo speciale

Per completare la risposta ricordiamo che il fondo deve essere costituito tramite una delibera assembleare che ne stabilisce l’entità, le modalità di corresponsione e la destinazione della somma. Essendo questa una somma vincolata, questa non potrà essere usata dall’amministratore per far fonte ad altre spese (es una spesa improvvisa o una carenza nel conto corrente condominiale).

Nella prossima trasmissione affronteremo il tema della mediazione nelle controversie condominiali.

La Cassazione chiarisce quando il sottotetto è di proprietà del condomino

Questa domenica torniamo a trattare i rapporti di condominio, proponendo la recente sentenza della Cassazione con la quale è stato chiarito quando il sottotetto deve essere considerato bene comune, oppure quando è di proprietà del condomino dell’ultimo piano. 

La Corte, al fine di determinare se il sottotetto ha natura comune o meno, è necessario accertare  “è necessario risalire al primo atto con cui l'originario unico proprietario ha alienato la prima unità immobiliare, dovendo a tale momento ricondursi la nascita del condominio e non potendo successivamente sottrarsi i beni condominiali alla loro destinazione.”.

Di seguito, la sentenza.

Da Trentino inBlu al blog: “Il condominio”

Questo venerdì abbiamo deciso, assieme agli amici di Trentino inBlu radio, di analizzare vari aspetti che caratterizzano il condominio, alla luce delle novità legislative intervenute di recente.

In questo percorso che andiamo ad intraprendere affronteremo, come più volte annunciato, la figura giuridica del condominio, e tutti rapporti che si instaurano al suo interno.

Cominceremo evidenziandone la disciplina generale nel nostro codice civile, nel suo rapporto con altri istituti sempre previsti nello stesso codice come il diritto di proprietà e la comunione di beni, seguendo poi un ordine ben preciso che qui elenchiamo.

- Il condominio

• Con particolare attenzione al momento in cui si forma giuridicamente il condominio, le norme che lo regolano le caratteristiche che deve avere un condominio, nonché la figura del condominio minimo, parziale, supercondominio.
• I beni in comune nel condominio, i servizi e la relativa disciplina
• Il regolamento di condominio
• Le tabelle millesimali
• Le modifiche alle parti comuni
• I criteri di riparto delle spese di condominio

- L’assemblea di condominio

• Definizione
• Poteri
• Maggioranze
• Convocazione
• Costituzione
• Attribuzioni
• L’impugnazione delle delibere assembleari (con particolare riferimento all'istituto della mediazione).

- L'amministratore

• Requisiti
• Rappresentanza
• Nomina/revoca
• Facoltà e obblighi dell'amministratore
• Responsabilità dell'amministratore

- Aspetti contabili

• La tenuta della contabilità
• Le scritture contabili
• Regolamento di condominio e contabilità
• La riscossione degli oneri condominiali
• Le obbligazioni dei condomini nei confronti di terzi.

Come nel percorso proposto lo scorso anno quando abbiamo affrontato riguardante La casa, con una lunga serie di puntate “Casa dolce casa”, anche quest'anno ci serviremo talvolta dall'intervento di alcuni esperti, anche al fine di rispondere in maniera più completa alle domande poste dai nostri ascoltatori.

Condominio e riservatezza - arrivano i suggerimenti del Garante

Vademecum del Garante Privacy per meglio tutelare la riservatezza nei rapporti tra i condomini. 

L'opuscolo creato dal Garante per la protezione dei dati personali è finalizzato a dare molte risposte ai quesiti che usualmente sorgono tra i vari proprietari degli appartamenti di un condominio.

Il vicino di casa può liberamente installare una telecamere all'ingresso del suo appartamento o posto auto? il conto corrente del condominio da chi può essere visionato? il nome dei proprietari morosi può essere indicato in bacheca?

Il Garante offre un manuale sintetico e pratico che si pone come fine quello di aiutare i condomini, chiarendo le regole ed i limiti, onde evitare inutili contestazioni e litigi.

Di seguito, il vademecum del Garante per la protezione dei dati personali.