Superbonus: nulla la delibera di nomina del geometra, ma priva di costituzione di un fondo speciale

Il provvedimento del Tribunale di Bergamo oggetto del nostro contributo odierno riguarda la materia condominiale, ed in particolare la validità dell'assemblea ove viene votato l'avvio dei lavori di ristrutturazione straordinaria rientranti nel "superbonus 110%", con incarico ad un professionista per le indagini preliminari e la ricerca del general contractor.

A seguito dell'impugnazione della delibera da parte di un condomino, il Tribunale di Bergamo ne ha dichiarato la nullità per violazione degli artt. 1135 - 1137 c.c., non avendo l'assemblea previsto un fondo speciale, ove accantonare le spese previste per l'avvio delle opere di ristrutturazione.

- artt. 1135 - 1137 c.c.

Il codice civile prevede, quale regola generale, che le decisioni all'interno del condominio di edifici vengono assunte dall'assemblea, con decisioni che possono essere annullate su impugnazione da parte del singolo condomino entro trenta giorni dall'assemblea (art. 1137 c.c.).

La delibera assembleare è nulla in ipotesi residuali, ma ben definite, ossia quando difetta degli elementi costitutivi essenziali; ha un oggetto impossibile o illecito; viola norme imperative (o di ordine pubblico o buon costume).

L'art. 1135 c.c., comma1 numero 4 prevede che nel caso in cui l'assemblea deliberi delle spese di manutenzione straordinarie è tenuta a costituire "obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori".

Questa norma introduce un obbligo a carico dell'assemblea, la quale deve prevedere il fondo per i lavori straordinari, ma quale valore ha tale dovere e se non viene rispettato?

- Tribunale di Bergamo: se manca la creazione di un fondo speciale (art. 1135 c.c. c. 1 n. 4), la delibera è nulla

Il Tribunale di Bergamo è stato chiamato ad esprimersi su questo punto, e richiamando la giurisprudenza di legittimità formatasi in materia, ha osservato che la "Ratio della norma di cui all'art. 1135 co. 1 n. 4 c.c. è quella di garantire sia il terzo creditore, sia i condomini virtuosi. Infatti, la costituzione di una provvista scongiura il rischio che i condomini virtuosi debbano sostenere la spesa anche per quelli morosi. Si tratta, dunque, di una norma imperativa". 

Ed è del tutto irrilevante, chiarisce il giudice, che il professionista si era limitato a fare delle indagini e che nessun opera straordinaria era stata ancora deliberata ed approvata, in quanto il valore dell'assemblea era comunque programmatico e vincolante verso il professionista. 

Aggiunge il Tribunale di Bergamo: "S'aggiunge soltanto che la nullità qui è ancora più evidente, dato che l'assemblea ha deliberato, oltre allo "sbrigo delle indagini preliminari", anche "la stesura della diagnosi di fattibilità", sempre a titolo oneroso".

Ne consegue che è nulla la delibera ove viene votato l'avvio del progetto di superbonus per violazione dell'art. 1135 c.c. comma 1 n. 4, per non aver previsto alcun fondo specifico per le spese poste a carico dei condomini.

Tribunale di Bergamo - Sez. IV^ Civ. - sentenza n. 1348/2023

Non è responsabile il notaio che trascrive l'atto in leggero ritardo

Il notaio risponde per l'eventuale breve ritardo nella trascrizione di un atto concluso tra le parti, laddove una parte non possa opporre lo stesso ai terzi?

La vicenda, tutt'altro che peculiare, è stata affrontata dal Tribunale di Bergamo con una recente pronuncia ove il giudice bergamasco è stato chiamato a valutare l'eventuale condotta inadempiente del professionista ex art. 1176 c.c. nei confronti di una delle parti che aveva iscritto ipoteca su un immobile.

Nel caso di specie, la parte venditrice si trovava in una posizione di difficoltà economica tale da suggerire alla stessa di favorire la pronta iscrizione di ipoteca sul bene immobile - con successiva trascrizione - al fine di evitare opporre la garanzia reale ai terzi.

A tal fine, le parti si erano rivolte ad un notaio di fiducia al fine di perfezionare l'atto nel più breve temo possibile, ma quest'ultimo aveva comunque ritardato in modo decisivo nella successiva trascrizione, tale da rendere del tutto inutile l'iscrizione dell' ipoteca.

La venditrice agiva nei confronti del professionista, contestando il lieve ritardo (un giorno), nella trascrizione dell'atto, presupposto per l'opponibilità dello stesso ai creditori.

Il Tribunale di Bergamo ha respinto la domanda dell'attrice non individuando alcuna specifica responsabilità professionale del notaio, evidenziando per altro che quest'ultimo non aveva alcuna percezione della difficoltà economica della consumatrice, né quest'ultima aveva esplicitamente richiesto al professionista una rapido e celere adempimento dell'obbligo di trascrizione ex art. ex art. 2671 c.c.: "Il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione ha l'obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato."

Tale norma può trovare applicazione solo nel caso in cui sia provato l'elevato rischio del ritardo della trascrizione dell'atto notarile da parte del professionista e del danno cagionato alla parte.

Tale circostanza non è stata provata dalla parte, tant'è che il Tribunale giunge ad affermare il seguente principio "non è censurabile la condotta della professionista laddove non ha proceduto alla trascrizione dell’atto il giorno immediatamente successivo alla stipula, unico momento idoneo ad evitare all’attore l’opponibilità dell’ipoteca successivamente trascritta. A ben vedere, un livello di diligenza quale quello auspicato dall’attore sarebbe stato esigibile solo laddove fosse rientrata nella consapevolezza del professionista l’effettiva esistenza di un titolo differente e fondante il rischio di anticipata trascrizione ad horas dello stesso e pregiudicante l’anteriore contraente.".

Qui la pronuncia del Tribunale di Bergamo.