Non è responsabile il notaio che trascrive l'atto in leggero ritardo

Il notaio risponde per l'eventuale breve ritardo nella trascrizione di un atto concluso tra le parti, laddove una parte non possa opporre lo stesso ai terzi?

La vicenda, tutt'altro che peculiare, è stata affrontata dal Tribunale di Bergamo con una recente pronuncia ove il giudice bergamasco è stato chiamato a valutare l'eventuale condotta inadempiente del professionista ex art. 1176 c.c. nei confronti di una delle parti che aveva iscritto ipoteca su un immobile.

Nel caso di specie, la parte venditrice si trovava in una posizione di difficoltà economica tale da suggerire alla stessa di favorire la pronta iscrizione di ipoteca sul bene immobile - con successiva trascrizione - al fine di evitare opporre la garanzia reale ai terzi.

A tal fine, le parti si erano rivolte ad un notaio di fiducia al fine di perfezionare l'atto nel più breve temo possibile, ma quest'ultimo aveva comunque ritardato in modo decisivo nella successiva trascrizione, tale da rendere del tutto inutile l'iscrizione dell' ipoteca.

La venditrice agiva nei confronti del professionista, contestando il lieve ritardo (un giorno), nella trascrizione dell'atto, presupposto per l'opponibilità dello stesso ai creditori.

Il Tribunale di Bergamo ha respinto la domanda dell'attrice non individuando alcuna specifica responsabilità professionale del notaio, evidenziando per altro che quest'ultimo non aveva alcuna percezione della difficoltà economica della consumatrice, né quest'ultima aveva esplicitamente richiesto al professionista una rapido e celere adempimento dell'obbligo di trascrizione ex art. ex art. 2671 c.c.: "Il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione ha l'obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato."

Tale norma può trovare applicazione solo nel caso in cui sia provato l'elevato rischio del ritardo della trascrizione dell'atto notarile da parte del professionista e del danno cagionato alla parte.

Tale circostanza non è stata provata dalla parte, tant'è che il Tribunale giunge ad affermare il seguente principio "non è censurabile la condotta della professionista laddove non ha proceduto alla trascrizione dell’atto il giorno immediatamente successivo alla stipula, unico momento idoneo ad evitare all’attore l’opponibilità dell’ipoteca successivamente trascritta. A ben vedere, un livello di diligenza quale quello auspicato dall’attore sarebbe stato esigibile solo laddove fosse rientrata nella consapevolezza del professionista l’effettiva esistenza di un titolo differente e fondante il rischio di anticipata trascrizione ad horas dello stesso e pregiudicante l’anteriore contraente.".

Qui la pronuncia del Tribunale di Bergamo.

Iscrizione di ipoteca per debiti con il fisco? valida solo se siete stati prima invitati a pagare

Il periodo festivo poco si addice al tema affrontato in questa sede, ma non di rado riceviamo richieste di chiarimento in merito alla possibilità da parte dell'Agente per la riscossione (fino a qualche mese addietro Equitalia) di avviare un'azione esecutiva sui beni immobili del contribuente, od anche iscrivere un'ipoteca, a seguito della notifica di una o più cartelle esattoriali.

Nel caso in cui la neonata Agenzia Entrate Riscossione abbia l'intenzione di iscrivere ipoteca sui beni immobili del contribuente per delle cartelle di pagamento notificate da oltre un anno, l'Agente è obbligato a notificare, in data antecedente all'iscrizione, un’intimazione di pagamento al contribuente, a pena di illegittimità e conseguente cancellazione della stessa ipoteca

E quindi, sappiate che non è valida ogni azione esecutiva della nuova agenzia che non sia preceduta dall'avviso/intimazione di pagamento inviato al contribuente con cui viene invitato ad assolvere il proprio debito con il fisco.

Qui di seguito, la sentenza della Cassazione.

Dal 2015 la procedura di cancellazione dell’ipoteca verrà semplificata

Al via le nuove procedure online per il procedimento semplificato di cancellazione delle ipoteche. Dal 1° gennaio 2015, infatti, banche, enti previdenziali e intermediari finanziari “concedenti” dovranno utilizzare obbligatoriamente le nuove modalità per inviare la comunicazione telematica attestante l’avvenuta estinzione del mutuo ai fini della cancellazione delle ipoteche. 

Termini e modalità della nuova procedura, relativa anche alle comunicazioni di cancellazione di ipoteche frazionate o iscritte da oltre venti anni e non rinnovate, art. 2847 c.c., e all’introduzione di nuove funzionalità connesse alla conservazione sostitutiva delle singole comunicazioni e del relativo registro, sono contenuti in un Provvedimento siglato di recente dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate. 

Tempistica della nuova procedura – Riguardo i termini e le scadenze, questa nuova procedura potrà essere utilizzata già dal prossimo 1° settembre 2014 in via facoltativa, mentre diverrà obbligatoria a partire dal 1° gennaio 2015. 

Niente più spese aggiuntive a carico del debitore - Si ricorda che la nuova normativa sulla cancellazione d’ipoteca legata all’estinzione dei mutui immobiliari prevede che la stessa sia rimossa d’ufficio e senza alcun onere aggiuntivo a carico del debitore, con una semplice comunicazione del creditore alla conservatoria dei registri immobiliari.
Roma, 6 agosto 2014

Fonte: Agenzia delle entrate

Cassazione: Equitalia non deve avvisare il contribuente dell'iscrizione di ipoteca sui suoi immobili

La questione sottoposta all'attenzione della Corte di Cassazione non era secondaria, ed anzi aveva riguardato numerose controversie avviate dai contribuenti verso Equitalia: può l'esattore dello Stato iscrivere ipoteca si beni immobili del contribuente inadempiente, senza avvisarlo (diffidarlo) preventivamente? 

E', in termini più semplici, necessario che Equitalia invii formale lettera di intimazione al pagamento verso il contribuente?

La Suprema Corte di Cassazione ha affermato la non sussistenza di tale obbligo in capo ad Equitalia, in quanto  "in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’ipoteca prevista dall’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, può essere iscritta senza necessità di procedere a notifica dell’intimazione ad adempiere di cui all’art. 50, secondo comma, del medesimo d.P.R., prescritta per il caso che l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento, poiché l’iscrizione ipotecaria non può essere considerata quale mezzo preordinato all’ espropriazione forzata, atteso quanto si evince dalla lettera dell’art. 77 citato, il quale, al secondo comma, prevede che, “prima di procedere all’esecuzione, il concessionario deve iscrivere ipoteca”, e, al primo comma, richiama esclusivamente il primo e non anche il secondo comma dell’art. 50 del d.P.R. n. 602 del 1973 (V. pure Cass. Sezioni Unite: n. 5771 del 2012, Ordinanza n. 10234 del 20/06/2012).".

L'Agente per la riscossione può, quindi, legittimamente avviare la procedura coattiva di recupero dell'imposta - divenuta nel frattempo esecutiva - senza dover ulteriormente avvisare il contribuente della prossima iscrizione di ipoteca sui propri beni.

Come evidenzia la sentenza che potete leggere di seguito, l'iscrizione di ipoteca è solo l'atto iniziale della procedura di espropriazione del bene immobile del contribuente rimasto inadempiente nei confronti dell'Amministrazione Finanziaria.