Il bilancio redatto dall'amministratore del condominio deve essere chiaro e trasparente

Torniamo a trattare, con il presente intervento, di rapporti di condominio e dei diritti/obblighi esistenti tra il singolo condomino e l'amministratore.

L'occasione ci viene offerta dalla sentenza del Tribunale di Napoli del 20 settembre 2023, provvedimento che ha unito due questioni che, nella vita condominiale, ricorrono spesso: da un lato la trasparenza dei bilanci e il diritto dei condòmini a poterli capire, dall’altro l’obbligo di passare per la mediazione civile prima di andare in tribunale. 

Il caso riguardava l’approvazione del bilancio consuntivo 2019. Un condomino aveva impugnato la delibera sostenendo che i conti non tornavano, perché non erano state correttamente contabilizzate somme da lui versate per lavori straordinari. Il condominio si è difeso eccependo la tardività dell’impugnazione: secondo loro, il condomino non aveva rispettato i 30 giorni previsti dall’articolo 1137 del codice civile.

Su questo punto, il Tribunale è stato chiaro. Oggi non ci sono più dubbi: se la legge impone di tentare la mediazione prima di andare in giudizio, la presentazione della domanda di mediazione interrompe il termine di decadenza. Il conteggio dei giorni si sospende e ricomincia a decorrere solo dopo la conclusione del procedimento di mediazione. Insomma, la mediazione non è un ostacolo che rischia di far decadere i diritti del condomino, ma uno strumento necessario e che tutela chi agisce, purché si muova nei tempi giusti. È un chiarimento importante, perché in passato c’era chi sosteneva il contrario e temeva che i 30 giorni potessero “scadere” durante la mediazione.

Passando al merito, il Tribunale ha confermato che il rendiconto condominiale deve essere redatto in maniera chiara, intellegibile e verificabile, secondo quanto stabilisce l’articolo 1130-bis del codice civile. Non basta approvarlo in assemblea a colpi di maggioranza: se i conti sono incompleti o confusi, la delibera può essere annullata. È vero che l’amministratore non è obbligato ad allegare ogni singola fattura all’avviso di convocazione, ma deve comunque garantire ai condòmini la possibilità di avere accesso ai documenti e, soprattutto, deve presentare un bilancio corredato da una nota esplicativa che renda comprensibili le spese. Nel caso in esame, quella nota mancava e le scritture non consentivano di ricostruire con trasparenza le voci contabili.

La decisione di Napoli, quindi, manda un messaggio duplice. Ai condòmini dice: avete diritto non solo a essere convocati e a votare, ma anche a capire davvero come vengono gestiti i vostri soldi. All’amministratore ricorda che il bilancio non è una formalità: se non è chiaro, rischia l’annullamento della delibera e persino la propria revoca.

Sul piano processuale, la sentenza conferma poi il ruolo centrale della mediazione civile nelle liti condominiali. Non si tratta di un passaggio di rito, ma di un vero filtro che condiziona la procedibilità della causa. È bene che i condòmini lo sappiano: se vogliono impugnare una delibera, non possono saltare la mediazione; e allo stesso tempo possono stare tranquilli che l’avvio tempestivo di questo procedimento tutela i loro diritti da ogni decadenza.

Di seguito, il provvedimento del Tribunale di Napoli del 20 settembre 2023

Si al piano del consumatore anche per debiti misti

Il provvedimento oggetto del nostro intervento odierno riguarda il sovraindebitamento e la possibilità di accedere al piano del consumatore anche nel caso di debiti misti.

Tribunale di Napoli ha omologato un piano di ristrutturazione dei debiti presentato da un soggetto sovra indebitato, nonostante questo avesse sia debiti personali (da consumatore) sia debiti legati a una pregressa attività imprenditoriale.

La procedura è stata ammessa per due motivi:

a.- i debiti personali erano prevalenti rispetto a quelli imprenditoriali;

b.- il debitore ha agito in buona fede, senza creare artificiosamente la propria situazione debitoria.

Cosa dice il Tribunale di Napoli

a) Sulla prevalenza dei debiti personali

Il Tribunale ha adottato il principio della prevalenza sostanziale, ovverossia se la maggior parte dei debiti è stata contratta per scopi personali (mutui, finanziamenti al consumo, spese familiari), si può accedere al piano del consumatore, anche se esistono altri debiti (ad es. verso l’INPS o fornitori legati a un’attività cessata).

Questo orientamento non è del tutto nuovo, avendo già trovato riscontro presso altri giudici lungo lo stivale.

b) La buona fede del debitore

Il giudice ha verificato che il debitore non ha aggravato volontariamente la propria situazione economica, né ha nascosto beni o alterato i documenti. Questo è un passaggio essenziale: chi vuole accedere alla procedura deve dimostrare di non avere agito con dolo o colpa grave.

Nella sentenza si sottolinea che il comportamento collaborativo del debitore e la documentazione completa hanno rafforzato la sua posizione.

La valutazione della buona fede del debitore è un requisito essenziale per accedere agli strumenti previsti dal Codice della crisi e l'approccio seguito dal giudice è quello di favorire il risanamento, ma senza sconti per chi agisce con malafede.

Tribunale di Napoli - Sez. Civ. VII^ - sentenza n. 78/2025 (visibile con browser Opera - VPN attivo).

Centrale rischi: la segnalazione deve essere preceduta dalla comunicazione al consumatore

La segnalazione alla Centrale rischi della Banca d'Italia (o alle varie banche dati private) è circostanza tutt'altro che rara per il consumatore, ed anzi sono molti i casi di persone che segnalano all'associazione questo tipo di vicenda.

Abbiamo  già trattato la questione nel blog, chiarendo anche in cosa consiste l'iscrizione alla banca dati (clicca qui), e quando può essere importante che la banca rispetti i presupposti per la segnalazione del cliente.

Stiamo trattando la fattispecie, tutt'altro che rara, ove il cliente della banca non abbia pagato più rate del proprio debito  con la banca, e quest'ultima sia costretta a segnalarlo nelle varie banche dati previste per legge.

La banca segnalante deve, a tal proposito, avvertire il consumatore della sua prossima segnalazione alla Centrale rischi, informandolo delle rate pagate in ritardo e dandogli la possibilità di poter di saldare il debito.

E' uno dei requisiti che rendono la segnalazione legittima e rispettosa della legge, ed in particolare l'art. 125 del Testo Unico Bancario e delle successive comunicazioni di Banca d'Italia.

L'art. 125 comma 3 del TUB prevede, infatti, che la banca sia tenuta, prima di segnalare il cliente ad informarlo della sua prossima segnalazione presso la Centrale rischi della Banca d'Italia, così come ribadito con la Circolare n. 139 del 11 febbraio 1991 della Banca d’Italia, Capitolo I Sezione 1 paragrafo 4.

La banca deve inviare, quindi, una lettera con l'avvertimento rivolto al cliente della sua prossima segnalazione alla Banca d'Italia.

Ma cosa succede se non procede alla comunicazione preventiva verso il cliente? e questo tipo di comunicazione riguarda il solo caso di "segnalazione a sofferenza" od ogni tipo di segnalazione in Centrale rischi?

Il Tribunale di Napoli risponde a questi quesiti, premettendo che la segnalazione è regolare se rispettosa dei presupposti previsti dalla legge, i quali valgono non solo per le segnalazioni “a sofferenza”, ma devono trovare applicazione in tutte le procedure di segnalazione alla centrale rischi.

Ciò premesso, ogni tipo di segnalazione deve essere preceduta dalla comunicazione al cliente, proprio per consentirgli di poter saldare le rate arretrate e mettersi in regola.

E se non viene inviata tale comunicazione? il Tribunale di Napoli (in contrasto con alcune sentenze di altri giudici vedi qui) afferma che la mancata comunicazione comporta la invalidità della segnalazione alla Centrale rischi con obbligo di cancellazione in capo alla banca.

Tribunale di Napoli.

Si al rimborso dei costi pagati alla banca nel caso di estinzione anticipata del finanziamento

Questa domenica vi segnaliamo la recente sentenza del Tribunale di Napoli (quale appello del Giudice di Pace) è chiamato a decidere in merito al diritto del consumatore di ottenere la restituzione dei costi nel caso di estinzione anticipata di un finanziamento.

In generale, quando il cliente della banca chiede di estinguere in via anticipata il finanziamento, l'istituto di credito deve restituire tutte le parti dei costi del finanziamento che non sono stati consumati sino alla normale cessazione del rapporto.

Nel caso di specie, il cliente che aveva restituito in anticipo il prestito aveva chiesto, in applicazione dell'art. 125 sexies TUB, la restituzione delle varie commissioni già versate, e non maturate, nonché il premio assicurativo non goduto.

La banca aveva negato tale rimborso, sostenendo che tali costi erano stati pattuiti e stabiliti all'atto della conclusione del contratto (costi upfront) e quindi non ne poteva essere prevista la restituzione, neppure parziale, essendo già maturato tale onere.

 Il Giudice di Pace accoglie la domanda del consumatore, dando applicazione al citato art. 125 sexies del TUB.

Art. 125 sexies TUB: i costi e le commissioni del finanziamento

L’art. 125 sexies TUB statuisce che :“Il consumatore può rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l'importo dovuto al finanziatore. In tale caso ha diritto a una riduzione del costo totale del credito”.

La norma in parola, prevede il diritto del consumatore ad ottenere la restituzione dei maggiori costi sostenuti per ottenere il credito, laddove decida di estinguere il debito prima della sua naturale scadenza.

Il punto fondamentale è: cosa si intende per costo totale del credito? deve essere riferito al finanziamento nominale, e quindi maturano all'atto della conclusione del contratto (upfront), oppure sono legati a tutta la vita del credito bancario, sicché se la posizione principale viene estinta, non si devono considerare completamente maturati, con obbligo alla restituzione al consumatore in via proporzionale al residuo credito?

Il Tribunale Napoli: si alla restituzione di costi e commissioni

Il Tribunale partenopeo ha correttamente risolto la questione richiamando la sentenza Lexitor della Corte di Giustizia dell'Unione Europea (vedi qui), ha ritenuto superata la differenza tra costi collegati alla conclusione del contratto (upfront) e quelli sostenuti durante la vita del contratto dal consumatore (recurring): "Il consumatore ha il diritto di adempiere in qualsiasi momento, in tutto o in parte, agli obblighi che gli derivano dal contratto di credito. In tal caso, egli ha diritto ad una riduzione del costo totale del credito, che comprende gli interessi e i costi dovuti per la restante durata del contratto. In caso di rimborso anticipato del credito, il creditore ha diritto ad un indennizzo equo ed oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito, sempre che il rimborso anticipato abbia luogo in un periodo per il quale il tasso debitore è fisso.".

Qui di seguito la sentenza del Tribunale di Napoli.