Possono le spese condominiali divenire una clausola abusiva in un contratto di vendita? il quesito è stato sottoposto alla Corte di Cassazione, la quale ha dato una sorprendente risposta.
Dobbiamo premettere che il caso oggetto del provvedimento che commentiamo quest'oggi è estremamente particolare, in quanto stiamo parlando di vendita di un alloggio da parte del costruttore, unico proprietario e colui che ha predisposto il regolamento condominiale.
Nel regolamento condominiali, all'art. 11, veniva introdotta l'esenzione del costruttore alla contribuzione nel pagamento delle spese comuni per gli alloggi di sua proprietà rimasti ancora invenduti. Va da sé, che i condomini dovevano versare le somme relative alle spese condominiali, esonerando il costruttore.
Successivamente alla vendita di uno degli alloggi, l'acquirente impugnava la compravendita, eccependo la violazione delle norme del Codice del Consumo in materia di clausole abusive, con riferimento al limite del regolamento condominiale, di cui all'art. 11.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il contratto di compravendita non contenga alcuna clausola abusiva e contraria agli artt. 33 e seguente del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206.
Il Giudice di legittimità ha evidenziato, dapprima, che il contratto non prevedeva alcuna norma contrattuale abusiva, in quanto la diversa ripartizione delle spese condominiali era prevista dal regolamento condominiale, esulando dall'accordo transattivo intervenuto tra acquirente e venditore.
Non incide sulla validità del contratto, in termini più semplici, l'eventuale esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali per gli alloggi ancora di sua proprietà all'interno del condominio, essendo tale limite estraneo all'atto di acquisto e agli obblighi traslativi nascenti dalla compravendita immobiliare.
Sotto altro versante, la Cassazione ricorda che la diversa suddivisione delle spese condominiali può essere, a mente degli artt. 1118 e 1123 c.c., derogata dai condomini, i quali possono decidere di esonerare taluno dal pagamento delle spese comuni, così come avvenuto nel caso di specie.
Il principio enucleato dalla Cassazione è il seguente: "La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano".
Corte Cassazione - Sez. VI^ Civ. - Ordinanza n. 20007/2022.
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