Oggi diamo uno sguardo al non sempre facile rapporto che si crea tra agenzia immobiliare e cliente, ed in particolare al compenso che spetta al professionista che mette in contatto le parti per l'acquisto di un immobile.
E' noto che, successivamente alla firma del contratto di mediazione, il rapporto tra mediatore e consumatore diviene difficoltoso e possono sorgere delle incomprensioni che sfociano in veri e propri contrasti, anche sotto il profilo della provvigione.
Abbiamo già tratto l'argomento, ma vi ricordiamo che l'art. 1755 del codice civile stabilisce che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o usi, sono determinate dal giudice secondo equità".
Il compenso al mediatore deve essere riconosciuto se ha influito in modo determinante nella conclusione dell'affare con la vendita dell'immobile (vedi qui), mentre nulla è dovuto se il mandato si è concluso e deve essere considerata come vessatoria la clausola che prevede il pagamento del professionista nel caso di vendita anche successiva alla fine del suo mandato (vedi qui).
La sentenza oggetto del nostro commento (Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 30801 del 6 novembre 2023) affronta il tema del diritto del mediatore immobiliare alla provvigione, ribadendo e precisando i principi in materia.
Come già esposto in precedenza, il Giudice di legittimità ribadisce che il diritto al compenso sorge soltanto nel momento in cui l’attività del mediatore conduce alla conclusione di un “affare” ai sensi dell’art. 1755 c.c., vale a dire quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico effettivo e vincolante.
Non è sufficiente, dunque, che si sia raggiunto un accordo meramente preparatorio o una semplice intesa di carattere interlocutorio: occorre che l’accordo sia idoneo a produrre effetti giuridici concreti, come l’azionabilità in forma specifica o la possibilità di richiedere il risarcimento in caso di inadempimento.
La Cassazione ribadisce che l’attività del mediatore deve essere causalmente collegata alla conclusione di un accordo avente forza vincolante, mentre restano escluse dal diritto alla provvigione le trattative iniziali, gli scambi di manifestazioni di interesse o gli accordi privi di efficacia obbligatoria.
La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale volto a circoscrivere con precisione l’ambito del compenso spettante alle agenzie immobiliari, così come abbiamo già avuto modo di evidenziare con nostri precedenti interventi, rafforzando il principio per cui la provvigione trova giustificazione soltanto quando l’attività di mediazione si traduce nella conclusione di un contratto giuridicamente efficace e tutelabile.
Cassazione Civile - Sezione II^ sentenza n. 30801/2023
Agenzia immobiliare - pagamento provvigione - presupposti by Consumatore Informato
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