Preliminare di acquisto di una multiproprietà. Entro quale termine si deve arrivare al rogito?

Esiste un termine entro il quale le parti devono arrivare alla conclusione di un contratto definitivo con il trasferimento di un diritto in multiproprietà?

La questione viene affrontata e, forse, risolta dal Tribunale di Catania con il provvedimento che trovate di seguito, ove il giudice si è soffermato sui principali aspetti del negozio giuridico e i diritti spettanti ai consumatori.

a.- Il caso: un preliminare che non porta al definitivo

Occorre ripercorrere la vicenda sottoposta al giudizio del tribunale perché ci consente di poter meglio affrontare i punti giuridici della controversia.

Nel caso di specie, l'acquirente aveva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con una società, finalizzato a trasferire, entro un anno, una nuova unità immobiliare in multiproprietà, a fronte del pagamento di €7.000 e della cessione di una precedente multiproprietà del valore di €13.500.

Nonostante il pagamento effettuato e la cessione della vecchia multiproprietà, il contratto definitivo non veniva mai stipulato. 

Ne derivava una situazione di incertezza e frustrazione per l'acquirente, che si vedeva privato sia del bene originario che di quello promesso, stante la non conclusione del rogito.

    - La posizione delle parti

L'acquirente chiedeva al Giudice:

        - La risoluzione del contratto preliminare,

      - La restituzione dell'importo complessivo di €20.500 (somma versata e valore della       multiproprietà ceduta).

La società convenuta si difendeva affermando di aver inviato le comunicazioni necessarie per procedere al rogito e sostenendo che, in ogni caso, il termine previsto nel preliminare per la stipula non fosse essenziale e che la mancata conclusione del definitivo dipendesse anche dall'inattività della controparte.

b.- La decisione del Tribunale: mutuo dissenso e restituzioni

Il Tribunale ha affrontato la questione centrale: la natura del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo.

Richiamando i principi giurisprudenziali consolidati, il Giudice ha chiarito che il termine previsto nel preliminare era da considerarsi semplice e non essenziale, ovvero la sua scadenza non comportava automaticamente la risoluzione del contratto. Tuttavia, ha osservato che entrambe le parti, per un lungo periodo, avevano mantenuto un comportamento inerte, senza compiere azioni concrete per portare a conclusione la vicenda.

Questa inerzia reciproca è stata interpretata come espressione di mutuo dissenso, ossia una tacita e condivisa volontà di non procedere oltre.

Le conseguenze pratiche:

- Il contratto preliminare è stato dichiarato risolto;

- L'acquirente conserverà la multiproprietà originariamente ceduta alla società;

- La società dovrà restituire all'acquirente la somma di €7.000 corrisposta per la nuova multiproprietà.

c.- Perché è importante per i consumatori

Questa sentenza offre alcuni spunti chiari che tutti i consumatori dovrebbero conoscere prima di impegnarsi in operazioni legate alle multiproprietà:

- Prestate attenzione al termine indicato nel contratto preliminare: anche se non contiene un termine "essenziale", non può restare sospeso nel tempo senza conseguenze.

- è molto importante il comportamento che viene tenuto in concreto: l'inerzia delle parti può essere letta dal giudice come volontà di sciogliere l'accordo.

- Un ultimo aspetto riguarda la tutela economica: il Tribunale di Catania ha assunto un particolare atteggiamento, decidendo di tutelare l'equilibrio patrimoniale tra le parti, disponendo la restituzione delle somme versate e delle quote di multiproprietà, evitando un ingiusto arricchimento.

Di seguito, il provvedimento del Tribunale di Catania 

Volo cancellato: escluso il risarcimento del danno non patrimoniale

Venire a sapere che il tuo volo è stato annullato è un'esperienza frustrante, soprattutto quando si inserisce all'interno di un pacchetto turistico con il quale sono previste varie prestazioni da parte del tour operator.

La vicenda affrontata dal Tribunale di Catania è molto peculiare e non deve essere confusa con quanto sta accadendo in questi ultimi mesi, ove il COVID 19 viene classificata come circostanza eccezionale che obbliga le compagnie aeree a rimborsare, al più, il costo del biglietto inutilizzato. 

Occorre osservare, peraltro, che  in questo periodo, le compagnie propongono i voucher, pratica per nulla vista di buon occhio dall'Unione Europea non veda di buon occhio questa politica commerciale (vedi qui). 

Almeno di questi tempi, conviene individuare soggetti diversi a cui inoltrare le proprie richieste di rimborso: e, se si fa mente locale, quando il volo è inserito dentro un pacchetto turistico, sicuramente l'operatore turistico può essere chiamato in causa: tuttavia, se a livello di principio questo è chiaro, non sempre il risarcimento è così sostanzioso. 

La sentenza oggi in esame, sebbene scritta in un periodo nel quale una pandemia era impensabile, ci aiuta a mettere in ordine le idee: di questo, oggi, abbiamo bisogno. 

Anzitutto, dobbiamo ricordare che quando un operatore turistico prepara il nostro viaggio, tappa dopo tappa, è responsabile della sua buona riuscita. 

Ciò significa che se, ad esempio, qualcosa va storto con la compagnia aerea, ne risponde anche il tour operator nei confronti dei partecipanti, riconoscendo rimborsando le spese e riconoscendo i danni subiti da questi ultimi durante il periodo  (un approfondimento sulla responsabilità del tour operator).       

Attenzione, però! 

Nel caso di oggi, l'operatore turistico fece il possibile per assicurare che i malcapitati turisti si imbarcassero nel volo successivo rispetto a quello cancellato. 

Tuttavia, gli aerei erano pieni e le coincidenze andavano a rilento, col risultato che i turisti hanno trascorso i primi due giorni in un anonimo albergo a Fiumicino, e non nelle visite  organizzate in Thailandia. 

Queste circostanze hanno inciso sulla natura dei danni riconosciuti: alla luce dell'art. 93 Cod. Cons. (oggi, Codice del Turismo) il Giudice ha riconosciuto l'esistenza del danno da “vacanza rovinata”. 

D'altronde, è innegabile che i turisti abbiano dovuto attendere che un volo partisse per Bangkok, soggiornando nel frattempo a Fiumicino a proprie spese. 

Tuttavia, quando si è trattato di stabilire che cosa risarcire, ci si è soffermati sulle spese di taxi, vitto e albergo, e poco più: il dieci per cento delle quote di viaggio.

Il prezzo del pacchetto turistico per i due giorni non goduti è stato escluso dal risarcimento poiché si tratta di un danno patrimoniale: e, comunque, il tour operator si è attivato per fare raggiungere la meta turistica “nel più breve tempo possibile e senza costi aggiuntivi”. 

Qui la sentenza del Tribunale di Catania.