Ascensore in condominio: chi decide, chi paga e quali sono i diritti dei condomini

All’interno della vita condominiale, l’ascensore è uno dei temi che genera più discussioni tra i condomini, molto spesso originate dalla non conoscenza in merito a chi deve pagare, se è obbligatorio installarlo, cosa succede se qualcuno non lo usa o non paga, e quale sia la responsabilità dell’amministratore.

Per tale ragione, abbiamo deciso di proporre un breve intervento finalizzato a fare chiarezza su questo aspetto del condominio, avendo verificato che molte liti nascono da informazioni parziali o errate (i famosi falsi miti).

Non abbiamo la presunzione di affrontare tutte le specifiche questioni che coinvolgono l’ascensore condominiale, ma cercheremo di analizzare, in modo semplice ma corretto, la disciplina dell’ascensore in condominio, alla luce del Codice civile, delle norme speciali e dei principali orientamenti giurisprudenziali.

 

1. L’ascensore è sempre una parte comune?

Come è noto, il condominio è caratterizzato da beni che appartengono a tutti i proprietari: scale, androne, cortile, tetto, ossia le c.d. “parti comuni”.

L’ascensore, quando serve più appartamenti, è normalmente una parte comune, al pari delle scale o della porta di accesso al condominio.

E quindi l’ascensore diventa parte comune:

• appartiene a tutti i condomini che ne sono serviti;
• le decisioni su installazione, manutenzione e spese spettano all’assemblea;
• le spese vanno ripartite secondo criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento.

Occorre osservare, infine, che se l’edificio ha più scale, ciascun gruppo di condomini paga solo l’ascensore che serve la propria scala: si parla in questo caso di condominio parziale.

 

2. Installare un ascensore dove non c’è: quando è possibile

2.1 L’ascensore come “innovazione”

Se l’edificio è privo di ascensore sin dalla sua costruzione, la realizzazione voluta e votata in seguito, deve essere considerata una innovazione: un’opera nuova che migliora l’uso delle parti comuni.

Osserviamo sin da subito che il nostro quadro normativo consente questo tipo di innovazione, ponendo dei limiti:

a.- non devono compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio;

b.- non devono rendere inservibili parti comuni per altri condomini (ad esempio impedire l’accesso a locali o passaggi).

L’installazione dell’ascensore deve essere oggetto di assemblea condominiale ove vi sia il voto positivo di una maggioranza qualificata, ovvero due terzi dei millesimi dei presenti.

2.2 Ascensore e barriere architettoniche: regole più favorevoli

Esiste, però, un caso particolare ove le regole previste in materia sono derogate, ossia laddove l’ascensore sia destinato all’eliminazione o riduzione delle barriere architettoniche.

In questi casi, la disciplina relativa al voto condominiale dispone che:

-       basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi;

-       il condomino interessato può chiedere la convocazione dell’assemblea;

-       se l’assemblea non decide o respinge la proposta, in certi casi il singolo può installare l’ascensore a proprie spese, rispettando sicurezza e diritti altrui.

In questi casi, si parla di solidarietà condominiale, così come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza creatasi in materia, la quale ha progressivamente introdotto il diritto alla mobilità e all’accesso all’abitazione delle persone con disabilità, considerando questa posizione giuridica come meritevole di tutela rafforzata.

La mediazione sospende il termine per l'impugnazione della delibera condominiale

Anche questa domenica trattiamo una questione relativa ai rapporti condominiali, argomento molto caro ai lettori di questo blog, anche perché sono molti i contrasti che emergono nei rapporti tra condomini.

Il principio emerso dalla sentenza oggetto del nostro intervento è che occorre prestare molta attenzione al termine entro il quale impugnare una delibera condominiale, in quanto il termine è molto breve anche quando c'è di mezzo una mediazione civile.

- Impugnazione di una delibera condominiale: 30 giorni dalla comunicazione (art. 1137 c.c.)

Chi vuole contestare una delibera dell’assemblea condominiale (ad esempio per errori nel bilancio, modalità di convocazione o gestione delle spese) ha solo 30 giorni di tempo dall’assemblea o dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.).

Come è noto, si tratta di un termine perentorio, cosicché se non si agisce entro tale spazio temporale non si può più fare nulla.

- La mediazione civile (D. Lgs. n. 28/2010) - avvio della procedura obbligatorio - sospensione termine di impugnazione

E' noto che dal 2010 la materia condominiale è soggetta a mediazione obbligatoria: prima di andare in tribunale, occorre tentare un accordo davanti a un organismo di mediazione. 

La domanda di mediazione sospende il termine di decadenza, ma – come ha ribadito il Tribunale di Bari (sentenza n. 3025/2025) – non per sempre.

La sospensione ha la durata di 3 mesi (prorogabili a 6 se tutte le parti sono d’accordo).

Scaduto questo termine, riprende a decorrere il conto alla rovescia: entro i successivi 30 giorni bisogna depositare il ricorso in tribunale, anche se la mediazione non è ancora formalmente chiusa.

- Il Tribunale di Bari: sentenza n. 3025/2025

Il caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Bari prende le mosse dall'impugnazione di una delibera assembleare da parte di due condomini, contrari a quanto deciso durante l'assemblea condominiale.

I due condomini avevano impugnato la delibera assembleare del 30 aprile 2021, sollevando vari vizi di forma e sostanza, avviando la mediazione il 1° giugno 2021, depositando il ricorso in tribunale solo il 29 giugno 2022, cioè ben 14 mesi dopo la delibera.

E' evidente che il giudice, accertato il palese ritardo nella proposizione dell'impugnazione della delibera, si è visto costretto a dichiararne la inammissibilità, con condanna degli attori a pagare oltre 7.500 euro di spese legali.

La lezione da questa sentenza è chiara: non basta avviare la mediazione per essere sicuri dell'effetto sospensivo per l'impugnazione.

Se la mediazione non si conclude entro il termine di legge, bisogna depositare il ricorso entro 30 giorni dalla scadenza del periodo massimo (3 o 6 mesi): se non rispetti questo termine, perdi il diritto di impugnare, anche se la delibera è palesemente viziata.

Consiglio pratico

Chi intende impugnare una delibera deve muoversi subito e affidarsi a un legale o ad una associazione (sos@consumatoreinformato.it) che segua attentamente i termini. La mediazione ha come fine la ricerca di un accordo rapido.

Tribunale di Bari - sentenza n. 3025/2025

Quale criterio utilizzare per la ripartizione dei consumi idrici nel condominio

Questa domenica torniamo a parlare di questioni condominiali, segnalando la recente sentenza con la quale la Corte d’Appello di Milano, intervenuta su una questione molto comune nei condomìni: come devono essere ripartite le spese per l’acqua e per i servizi comuni (spurghi, ascensore, ecc.), quando alcuni condomini hanno installato contatori individuali (per informazioni ed assistenza, scrivi a sos@consumatoreinformato.it).

Si tratta di una questione tutt'altro che anomala, in quanto è usuale che nei condomini vi siano alcuni condomini che abbiano installato un contatore dell'acqua, al fine di avere ben determinato il consumo che devono pagare.

Ma come deve avvenire la ripartizione?  

- Il caso

Un condomino impugna le delibere dell’assemblea condominiale, sostenendo che le spese per l’acqua devono essere calcolate sui consumi effettivi rilevati dal contalitri installato nella sua abitazione. Propone, inoltre, ulteriori censure in merito alle spese relative agli spurghi e alla loro ripartizione.

La vicenda finisce davanti al giudice, il quale accoglie le lamentele del condomino,  dichiarando illegittime le delibere condominiali che ripartivano le spese in base ai criteri tradizionali.

Il Condominio non accetta la decisione del giudice di primo grado e si rivolge alla Corte di Milano, la quale ribalta la decisione di primo grado ritenendo pienamente valide le deliberazioni del condominio.

La Corte di Appello osserva che ai fini della ripartizione delle spese relative all'acqua il criterio da seguire è quello stabilito  dal regolamento condominiale (nel caso, in base al numero degli occupanti), il quale prevale anche sulla pur legittima determinazione del consumo di acqua del singolo condomino attraverso un dispositivo di calcolo installato nella proprietà.

Quindi, la presenza di un contatore in una sola unità immobiliare non è sufficiente a cambiare le regole: occorrerebbe che tutti gli appartamenti fossero dotati di contatori, a meno che non sia modificato il regolamento condominiale (all'unanimità Cassazione n. 17119/2022) e stabilito che il riparto della spesa dell'acqua possa prevedere anche il calcolo del consumo effettivo per l'unità immobiliare dotata di contatore.

Medesime considerazioni possono essere proposte per le spese per gli spurghi, considerate un costo comune e che la Corte ha ritenuto legittima la scelta assembleare di ripartire tale onere secondo i millesimi di proprietà.

- Cosa significa per i condomini/consumatori

Nei condomìni, i criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento contrattuale sono vincolanti e possono essere modificati solo con l’accordo unanime di tutti i proprietari.

Anche se la legge prevede l’obbligo di contatori individuali, finché non sono installati in tutte le unità, non si può derogare unilateralmente al criterio convenzionale.

Chi intende contestare una delibera deve valutare attentamente i rischi: se la causa viene persa, oltre a non ottenere il cambiamento, bisogna farsi carico delle spese legali di controparte e che possono essere molto elevate.

Corte di Appello di Milano - III^ Sezione Civile - sentenza n. 2165/2025.

Condomino moroso - l'amministratore responsabile se non comunica il nominativo al creditore

Nuovo intervento della Suprema Corte in materia di debiti condominiali, con il quale il giudice di legittimità ha ribadito l'obbligo dell'amministratore di comunicare al terzo creditore il nominativo dei singoli condomini morosi.

Abbiamo già avuto modo di trattare la questione (approfondisci qui), chiarendo i presupposti fondamentali per i quali il creditore deve reclamare il proprio credito prima verso il condomino moroso, e solo successivamente può agire verso coloro che sono in regola.

La sentenza in oggetto evidenzia, in primo luogo, l’obbligo di comunicazione ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., gravante sull'amministratore, il quale deve indicare i condomini morosi, i millesimi e i dati catastali, riaffermando un orientamento già consolidato in giurisprudenza (vedi qui). 

I giudici chiariscono che tale obbligo legale di cooperazione grava direttamente verso l’amministratore in proprio e non rientra tra le funzioni rappresentative svolte in nome del condominio.

Ne consegue che la violazione del suddetto obbligo configura una responsabilità extracontrattuale (aquiliana) e la legittimazione passiva spetta all’amministratore persona fisica, non al condominio.

Il provvedimento è interessante perché chiarisce l'iter che deve essere seguito dal terzo creditore verso il condominio, identificando le conseguenze nel caso di inadempimento dell'obbligo di comunicazione dei creditori morosi da parte dell'amministratore.

In tali circostanze, non è il condominio a rispondere dell'inadempimento dell'amministratore, ma quest'ultimo in prima persona sarà chiamato a pagare per la sua negligenza.

La sentenza tende a valorizzare i condomini in regola con i pagamenti, i quali non possono essere dal creditore finché non siano stati escussi i morosi.

Corte di Cassazione Sez. II^ sentenza n. 1002/2025

Condomino moroso. Non è vero che paga sempre chi è in regola!

Oggi torniamo a trattare le questioni condominiali, con il fine di chiarire alcuni punti relativi all'ipotesi di spese condominiali, inadempimento nel pagamento della quota da parte del singolo condomino e dovere di solidarietà del condominio verso il credito vantato dal terzo.

QUESITO: cosa succede per le spese condominiali (ad esempio, quelle previste per il riscaldamento), se taluno dei condomini non versa la propria quota di competenza?   

 

Il luogo comune che si è consolidato, in modo errato, è che vi sia un vincolo di solidarietà tra i condomini per debiti contratti verso soggetti terzi, sicché  coloro che hanno correttamente versato le spese condominiali, dovranno pagare anche per gli insolventi.

Nel blog abbiamo già trattato la questione, ma alla luce delle mail ricevute, riteniamo utile tornare sull'argomento anche al fine di chiarire alcuni incomprensioni.

A.- cosa dice la legge: art. 63 disp. att. Codice Civile

L'argomento oggetto di questo intervento trova la sua disciplina nell'art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, norma che regola vari punti relativi alle spese condominiali, alla competenza nel pagamento e alle conseguenze nel caso di "condomino moroso".

Per quel che ci interessa, richiamiamo i primi tre commi dell'art. 63:

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.".

La legge prevede, in primo luogo, il dovere da parte dell'amministratore di attivarsi per ottenere un provvedimento ingiuntivo volto a riscuotere i crediti vantati dal condominio verso il singolo condomino "non pagante".

Il primo comma, però, ci dice anche un'altra cosa: nel caso di richiesta di pagamento al condominio da parte di un creditore e dovuta all'inadempimento delle spese condominiali da parte di uno o più codomini, l'amministratore deve fornire i nominativi dei condomini morosi.

Il motivo di questo obbligo posto a carico dell'amministratore lo troviamo nel comma successivo, laddove la legge stabilisce che se un esiste vincolo di solidarietà nel condominio per i debiti comuni, è altresì vero che lo stesso soggiace ad un limite di sussidiarietà.

In termini più semplici, il creditore che pretende il pagamento verso il condominio di un suo credito per l'omesso pagamento da parte di alcuni condomini, dovrà prima agire nei confronti dei morosi e poi, nel caso in cui il suo credito sia ancora non soddisfatto, potrà rivolgersi agli altri condomini.

E la differenza, sul punto, non è da poco!

La spiegazione ce la fornisce la Cassazione (Ordinanza n. 5043/2023):"in capo ai condòmini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi" con la conseguenza che "[...] per le obbligazioni sorte dopo l’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente, subordinato alla preventiva escussione del moroso e pur sempre limitato alla rispettiva quota di quest’ultimo, e non invece riferibile all’intero debito verso il terzo creditore".

B.- Conseguenze pratiche

Cosa succede se il condominio non è riuscito a versare la somma prevista per il riscaldamento, a causa di un condomino moroso, e il creditore viene a chiedere il pagamento delle somme previste rivolgendosi all'amministratore?

Abbiamo già trattato l'argomento, a cui rimandiamo per un approfondimento (clicca qui), ma ricordiamo sinteticamente che in questo caso l'amministratore non può esimersi dal agevolare il recupero del credito da parte del terzo, fornendo ogni dato del condomino inadempiente, in primo luogo nominativo, importo non versato e dati catastali.

Il creditore dovrà prima cercare di recuperare quanto dovuto dal condomino insolvente e, solo nel caso in cui riesca a dimostrare di non aver recuperato la somma dal debitore parziale, potrà agire verso i restanti condomini.

Nei rapporti di condominio, il creditore deve agire prima verso il condomino moroso

Nei rapporti di condominio sono diffusi diversi "falsi miti" con i quali si ritiene che la gestione delle vicende che riguardano i condomini siano regolate da prassi o da regolamentazioni giuridiche del tutto inventate.

Uno degli aspetti più discussi in ambito di assemblea condominiale riguarda, infatti, l'obbligo di pagamento in favore del creditore condominiale per le quote dei condomini morosi: chi paga nel caso in cui un condomino non versi la sua parte?

La risposta al quesito è tutt'altro che secondaria, in quanto è all'ordine del giorno che nei condomini vi sia qualcuno in ritardo con le quote previste nella ripartizione delle spese operata dall'amministratore.

Il creditore si rivolge al condominio pretendendo il suo credito: chi deve pagare per la richiesta del terzo creditore? il singolo condomino inadempiente o tutti i condomini, salvo poi pretendere il pagamento dal moroso? 

Il provvedimento del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ci consente di affrontare i quesiti sopra proposti e trovare, attraverso i principi espressi dal giudice campano, le risposte più corrette.

Il punto di partenza è l'art. 63 disposizioni attuative del codice civile, il quale prevede quanto segue:

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.".

La norma appena richiamata è chiara nel prevedere alcune semplici regole:

1. L'amministratore è legittimato a svolgere le azioni di emergenza per conto del condominio;
2. Il creditore del condominio è legittimato ad ottenere dall'amministratore il nominativo del condomino moroso;
3. Il creditore  del condominio deve prima agire verso il condomino moroso e poi rivolgersi al condominio per ottenere il suo credito;
4. Se il debito del moroso si protrae per oltre sei mesi, l'amministratore può sospendere i servizi comuni nei suoi confronti, sempreché non danneggino gli altri condomini;
5. Chi subentra nel rapporto di condominio è solidamente obbligato al pagamento delle spese condominiali relative alle ultime due annualità con il precedente condomino;
6. Chi esce dal rapporto condominiale, perché ha venduto l'alloggio, è solidalmente responsabile con il condomino subentrante fino a quando non trasmette copia autentica del titolo di trasferimento del diritto;

Le regole appena richiamate aiutano a comprendere anche come devono essere gestiti i rapporti condominiali tra amministratore, condomini e coloro che vantano un diritto verso uno dei proprietari di alloggi del condominio, dando già risposta ai quesiti posti in precedenza.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha avuto modo di affrontare e risolvere una delle questioni che usualmente riguardano il condominio, ossia l'ipotesi in cui un terzo arrivi a bussare alla porta dell'amministratore, chiedendo di ottenere il pagamento di somme non versate a causa di alcuni condomini/creditori morosi.

Nel caso di specie, la società aveva contestato all'amministratore condominiale di non aver comunicato il nome dei condomini morosi, al fine di poter agire nei confronti di questi ultimi per poter recuperare il proprio credito.

Il condominio aveva contestato la pretesa del creditore, affermando di aver indicato il nominativo dei condomini morosi e l'importo da essi dovuto, mentre nessun altra informazione era, a detta dell'amministratore, dovuta.

Orbene, il giudice ricostruisce in modo mirabile e condivisibile la disciplina prevista in questa materia, delineando diritti ed obblighi spettanti alle parti, nonché il dovere dell'amministratore a dover comunicare al creditore i dati del condomino moroso, onde consentirgli di poter soddisfare il proprio credito.

Sul punto, il giudice chiarisce che: "[...]  l’obbligo posto dalla legge a carico dell’amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto di mandato che lo lega al condominio: sicché per il caso in cui l’amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il condominio medesimo, in persona dell’amministratore, venga condannato, rimane salva l’azione di responsabilità dovuta all’eventuale inerzia.".

Ma quali informazioni deve fornire l'amministratore al terzo creditore? contrariamente a quanto si crede, il diritto alla privacy e riservatezza cede il passo al diritto del creditore a vedere soddisfatto il proprio legittimo diritto, sicché l'amministratore deve fornire al terzo i seguenti dati:

- nominativo del condomino moroso;

- importo non versato;

- dati catastali dell'immobile come iscritti nell'anagrafe condominiale;

- quote millesimali.

Tali dati, infatti, non possono essere negati: "In relazione alla ratio della disciplina, l’obbligo è soddisfatto con la comunicazione delle generalità complete dei condomini, dei dati catastali degli immobili come iscritti nell’anagrafe condominiale delle quote millesimali e dell’importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella. Altri dati non sono previsti, sicché la domanda proposta va oltre il dato normativo e la consistenza dell’obbligo di cui si è detto.".

Di conseguenza, il terzo dovrà rivolgersi al debitore e chiedere a quest'ultimo di provvedere al pagamento della somma dovuta a causa del suo inadempimento.

Qui di seguito, la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.

Lite condominiale: il condomino dissenziente paga?

La pronuncia oggi in commento, la n. 12803 pubblicata dal Tribunale di Roma il 18 giugno 2019, ci consente di determinare gli oneri che il condomino, preso singolarmente, deve sostenere qualora il proprio condominio intenti, sia per avallo dell’assemblea che per autonoma iniziativa dell’amministrazione, delle controversie legali. 

La questione prende le mosse dall’impugnazione della delibera assembleare, nella quale i condomini ricorrenti hanno eccepito di non ritenersi responsabili delle conseguenze di una lite intrapresa dal condominio, e quindi delle relative spese di lite. 

In particolare, i condomini, affermando di aver appreso dell’esistenza di questa controversia nel corso di un’assemblea condominiale, hanno notificato all’amministratore un atto di dissenso (articolo 1132 codice civile), nel quale dichiaravano di voler essere separati dalla responsabilità per gli effetti della eventuale soccombenza. 

Occorre, a questo, punto, specificare se la norma appena citata, che pure è centrale in argomento, può essere richiamata puntualmente dal condominio, oppure se risponde a logiche più articolate. 

Proprio dalla lettura dell’articolo 1132 Codice Civile, rubricato “dissenso dei condomini rispetto alle liti”, emerge che i condomini, in sede assembleare, possono deliberare di promuovere una lite oppure di resistere ad una lite: di primo acchito, sembrerebbe che la notizia di tutti i fatti litigiosi del condominio confluisca nell’assemblea. 

Tale deduzione, tuttavia, sarebbe del tutto ingenua, poiché non si  può non tener conto della sfera di attribuzioni originarie che la legge riconduce all’amministratore di condominio. 

A tale riguardo, l’articolo 1130 Codice Civile - nell’esplicitare un elenco per lo più attiene agli atti di conservazione delle parti comuni o alla gestione fiscale e contabile improrogabile -  demanda all’amministratore l’espletamento dei doveri di legge. 

L’articolo 1131 Codice Civile, poi, chiarisce che per espletare tali attribuzioni, l’amministratore dispone della rappresentanza dei condomini e può agire o resistere in giudizio contro terzi o condomini (o, qualora questi venga a mancare per qualsiasi causa, il curatore speciale; vedi articoli 65 disp. att. e 30 c.p.c.).  

In definitiva, tre sono le fonti della rappresentanza in giudizio da parte dell’amministratore condominiale: 

- Anzitutto vi è la legge, in base al principio facilmente desumibile dall’articolo 1130 e ss. per il quale l’amministratore, nell’alveo delle sue improrogabili attribuzioni, deve espletare correttamente i propri doveri, intentando le azioni giudiziarie ritenute opportune. Va ricordato, però, che l’amministratore è tenuto ad attestare le liti in corso, quantomeno, al condomino che ne faccia esplicita richiesta (articolo 1130, n. 9), codice civile);

-    quindi, vi è il regolamento condominiale, atto formato o rivisto dai condomini intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio ed allegato al registro dei verbali assembleari (articolo 1138, comma 3°, codice civile),  che contiene norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese da parte dei condomini, nonché le norme di tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore. Il regolamento condominiale può essere fonte del conferimento di maggiori poteri all’amministratore di condominio, e quindi della rappresentanza ad hoc. 

- Infine, vi è la delibera assemblea. Di solito, l’assemblea condominiale è informata dall’amministratore di tutte le liti condominiali il cui contenuto esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, tutte quelle, cioè, che non sono previste dalla legge ovvero dal regolamento condominiale. 

Chiarite le fonti della rappresentanza in giudizio, e soprattutto chiarito che la notizia delle controversie intraprese dal condominio non confluisce automaticamente nelle assemblee condominiali, è opportuno chiarire quali sono i margini di manovra del condomino che intenda esprimere il proprio dissenso. 

Se le controversie:

A.- sono state intentate dall’amministratore nell’esercizio delle attribuzioni originarie (articolo 1130 codice civile), il condomino potrà ricorrere all’assemblea condominiale contro i singoli provvedimenti dell’amministratore (articolo 1133 codice civile) oppure adire il giudice ordinario contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa (articolo 1137 codice civile). In ogni caso, sarà tenuto corresponsabile, insieme agli altri condomini, delle spese litigiose, senza separazioni di sorta. 

B.- Se le controversie scaturiscono dal conferimento della rappresentanza contenuto nella delibera assembleare, che si ha per tutte le materie che esorbitano dalle attribuzioni originarie dell’amministratore, allora il condomino ha il margine adeguato per esprimere il proprio dissenso, purché notifichi all’amministratore un atto di dissenso, entro e non oltre trenta giorni dopo aver appreso della deliberazione assembleare. 

Tale atto indica la separazione dalla responsabilità in ordine alle conseguenze di lite in caso di soccombenza del condominio. In conseguenza di questa notifica, il condomino potrà essere chiamato a rispondere degli effetti della lite in questi termini: 

    b.1.- del mero anticipo delle spese di soccombenza, con diritto di rivalsa verso il condominio; 

        b.2.- delle spese di giudizio che il condominio, dopo aver vinto la causa, non può ripetere dal soccombente (ad esempio, le spese di lite compensate dal giudice; vedi art. 92 c.p.c.).

In questi casi, viene consentito al condomino dissenziente di poter esprimere il dissidio ex art. 1132 c.c. e non partecipare alle spese legali sostenute dal condominio per il giudizio al quale si è opposto.

Tribunale di Roma - sentenza n. 12803/2019.

Convocazione assemblea condominiale - come si calcola il termine per il rispetto della legge

L'assemblea condominiale è noto luogo di discussione e, non di rado, uno degli argomenti giuridici più trattati ha ad oggetto la regolarità della convocazione da parte dell'amministratore.

Tra i requisiti da rispettare da parte di quest'ultimo, rientra sicuramente quello  della convocazione “almeno cinque giorni prima” della data prevista, pena la invalidità dell'assemblea e della successiva delibera.

Appare importante, così come stabilito ex art. 66 disp. att. c.c. il calcolo dei giorni che consentano di far considerare come tempestiva comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale. 

- Art. 66 disp. att. c.c. - convocazione assemblea 5 giorni

L'art. 66, comma 3, delle disp. att. c.c. prevede che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa(1). In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.".

La norma è chiara nel disciplinare l'obbligo a carico dell'amministratore, il quale deve trasmettere l'avviso di convocazione entro un termine di cinque giorni, concedendo ai condomini la possibilità di organizzarsi per la data dell'assemblea.

Ma come si calcola il termine di convocazione? 

- Termine non libero - 5 giorni prima dalla data dell'assemblea

La Corte di Cassazione si è espressa sul punto, a seguito di un ricorso proposto da un condominio, ed ha chiarito come devono essere calcolati i cinque giorni prima del giorno dell'assemblea (termine libero o no?).

La Suprema Corte ha chiarito che il termine ex articolo 66 disp. att. c.c. non può e deve essere considerato come "libero", ossia nel calcolo dei giorni deve essere incluso sia il giorno iniziale sia il giorno finale. 

Si tratta di un termine effettivo dei giorni che considera anche l'eventuale weekend e festività che non devono essere escluse dall'amministratore all'atto dell'invio della comunicazione ai condomini. 

Qui di seguito, il provvedimento oggetto del nostro commento odierno.

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Condominio - convocazione assemblea - calcolo termine by Consumatore Informato on Scribd

L'assemblea condominiale via streaming? ok, ma serve il consenso di tutti i condomini

La recente legge 13 ottobre 2020 n. 126, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020, ha convertito il decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, risolvendo un dilemma che in questi ultimi mesi ha riguardato molti condomini (e amministratori condominiali): è possibile utlizzare la modalità streaming (in remoto) per l'assemblea condominiale?

Ebbene sì. Ora l'amministratore condominiale può convocare l'assemblea on line, previo consenso di tutti i condomini.

 

La norma, infatti, dispone che: "Anche  ove  non  espressamente  previsto  dal  regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.  In  tal caso,  il  verbale,  redatto  dal  segretario  e   sottoscritto   dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione". 

La norma è chiara prevedendo che:

1.- l'amministratore deve preventivamente chiedere il consenso all'assemblea con modalità on line ai condomini;

2.- tutti i condomini devono esprimere il loro assenso alla videoconferenza;

3.- il consenso di tutti i condomini deve essere riporato nel verbale dell'assemblea redatto dal segretario.

Il condominio e gli assenti: delibera dell'assemblea comunicata se ricevuta all'indirizzo

Questa domenica torniamo a trattare i rapporti condominiali ed in particolare quali siano le conseguenze nel caso in cui il condomino non sia regolarmente convocato all'assemblea condominiale ove siano decise delle spese per le parti comuni, con conseguente ripartizione tra i condomini.  

Nel caso di convocazione del condomino via posta elettronica, la successiva assemblea è regolare anche nel caso di sua assenza? e la conseguente delibera vincola anche il condomino assente? e cosa può fare il condomino rimasto assente e non regolarmente convocato?

Il Tribunale di Milano si è trovato, di recente, a dover affrontare la questione, chiarendo i limiti dell'assemblea condominiale nel caso di omessa convocazione dei condomini.

1. Il contesto: le attribuzioni dell'assemblea dei condomini (art. 1135 cod. civ.).

Tocchiamo un argomento che interessa ai condomini che non hanno partecipato all'ultima assemblea di condominio e ricevuto informazioni su come si è svolta, se non per bocca degli altri condomini o dell'amministratore. Nelle situazioni più problematiche, può darsi che l'amministratore non voglia trasmettere il verbale, se non dopo molto tempo e ripetute telefonate ed insistenze.

Si pone, dunque, la seguente domanda: da quando decorre il termine di trenta giorni per impugnare la decisione dell'assemblea di condominio? 

Ricordiamo, ora, che l'assemblea dei condomini è uno degli organi più rilevanti ed incisivi nella gestione pratica degli interessi di ciascun condomino, deliberante nelle materie di cui all'art. 1335 cod. civ. od altre materie destinate dalla legge. 

L'organo assembleare, dunque, è il luogo di rappresentanza e formazione della volontà dei condomini, sicché le deliberazioni assembleari prese nell'alveo delle attribuzioni sopra riassunte e con la procedura indicata dall'art. 1336 cod. civ. sono obbligatorie (vincolanti) per tutti i condomini. 

2. Il problema: le deliberazioni dell'assemblea e la loro comunicazione agli assenti - quando decorre il termine per l'impugnazione (art. 1137, co. 2°, cod. civ.).
Ovviamente, viene lasciata una "valvola di sfogo": vale a dire, un termine per i condomini assenti per l'impugnazione della delibera davanti al giudice. L'art. 1337, 2° comma, cod. civ.,  infatti, stabilisce che "(...) ogni condomino assente, dissenziente od astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti". 

A questo punto, occorre chiarire in che modo si perfeziona la comunicazione della deliberazione.  In termini pratici, due sono le alternative percorribili: 

(1) privilegiare la stabilità a discapito della rappresentatività e, in tal senso, accontentarsi di una comunicazione informale della delibera agli assenti (ad es. a voce, tramite gli altri condomini etc.); 

(2) privilegiare la rappresentatività, la conoscibilità e l'ufficialità della delibera e, in tal senso, richiedere al condominio un onere di comunicazione formale. 

3. La soluzione: il punto della giurisprudenza di merito e di legittimità (Tribunale di Milano, sentenza del 28 novembre 2017)

Alla luce dei ragionamenti svolti fino ad ora, vediamo come si colloca la giurisprudenza.

A tale riguardo, la Cassazione, in un orientamento sancito nella sentenza n. 16081 del 2 agosto 2016, ha avuto modo di chiarire che la comunicazione deve avvenire presso l'indirizzo del condominio assente, perché solo in questo modo si presume che egli abbia veramente conosciuto il contenuto del verbale assembleare. L'argomentazione formalistica seguita dalla Corte di Cassazione, evidentemente tesa a favorire la seconda alternativa, è di facile lettura: la delibera assembleare è equiparata ad una dichiarazione diretta ad una determinata persona e, ai sensi dell'art. 1335 cod. civ., si presume da questi conosciuta soltanto quando giunge al suo indirizzo. 

Parallelamente, al condomino non è richiesto di doversi attivarsi per conoscere l'andamento delle deliberazioni. 

Questo principio è confermato da autorevoli corti di merito: ad ultimo, il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 5021 pubblicata il 28 novembre 2017, ha ripreso l'argomento della Cassazione.

Il giudice meneghino, nell'accogliere un'impugnazione di delibera, premette come "in materia di delibere condominiali la convocazione di tutti i condomini è il mezzo attraverso il quale i partecipanti al condominio vengono invitati alla riunione e sono posti nella condizione di dare il loro apporto informato e consapevole alla formazione della volontà dell'ente condominiale, in vista di interessi comuni."

Ancora, viene affermato che non sussiste un vero e proprio dovere da parte del condomino di attivarsi per seguire e aggiornarsi sulle deliberazioni dell'assemblea quanto, piuttosto, un onere di informazione da parte del condominio, tramite comunicazione formale della gestione condominiale. 

4.  Dal lato degli amministratori di condominio: implicazioni pratiche.
Dai fatti riportati nella pronuncia, emerge, a tratti, una gestione condominiale poco trasparente e malaccorta: la comunicazione formale costituisce, infatti, ha costituito la extrema ratio in un condominio dai rapporti deteriorati. 

In un contesto ottimale, l'amministrazione condominiale intesse relazioni informali ed improntate alla collaborazione sia con i condomini  che con i consiglieri (specialmente nei condomini meno affollati).  

Inoltre, in assolvimento agli obblighi di deontologia il professionista può (e dovrebbe) aggiornarsi e sensibilizzare il condominio sulle cautele e le misure di prevenzione da attuare contro i potenziali "rischi" aggiunti dall'abbondante (e spesso ondivaga) giurisprudenza in materia condominiale. 

Infatti, il caso di specie prende le mosse da un tema assai ricorrente (ed ostico) nelle gestioni condominiali: vale a dire, le convocazioni straordinarie per deliberare i lavori di rifacimento di balconi e facciate. L'assemblea straordinaria è andata pressoché deserta, avendo prevedibilmente incontrato la sommessa opposizione di larga parte del condominio. 
Delle due l'una: o la gestione condominiale non ha seguito i criteri sopra enunciati oppure il condominio ha agito in modo temerario (ma tale condotta sarebbe abusiva del processo civile ed è assai scoraggiata). 

In definitiva, è auspicabile che l'amministrazione di condominio avvenga secondo criteri generali (ma non banali) di cooperazione. 

5.  Considerazioni finali e conclusione.
Come esposto sopra, si pone l'alternativa tra la comunicazione informale o quella "formale", all'indirizzo del condomino assente.

Ora, il termine di per sé breve (30 giorni) di impugnazione della decisione assembleare assolve all'interesse della stabilità ed efficienza nella formazioni delle decisioni assembleari.  

In coerenza con tale finalità, si ritiene che l'onere di comunicazione all'indirizzo degli assenti serva, appunto, a prevenire "rimessioni in termini" nelle aule di giustizia, oltreché impugnazioni pretestuose da parte dei condomini, anche a molta distanza di tempo. 


Di seguito, il testo della sentenza.