Ascensore in condominio: chi decide, chi paga e quali sono i diritti dei condomini

All’interno della vita condominiale, l’ascensore è uno dei temi che genera più discussioni tra i condomini, molto spesso originate dalla non conoscenza in merito a chi deve pagare, se è obbligatorio installarlo, cosa succede se qualcuno non lo usa o non paga, e quale sia la responsabilità dell’amministratore.

Per tale ragione, abbiamo deciso di proporre un breve intervento finalizzato a fare chiarezza su questo aspetto del condominio, avendo verificato che molte liti nascono da informazioni parziali o errate (i famosi falsi miti).

Non abbiamo la presunzione di affrontare tutte le specifiche questioni che coinvolgono l’ascensore condominiale, ma cercheremo di analizzare, in modo semplice ma corretto, la disciplina dell’ascensore in condominio, alla luce del Codice civile, delle norme speciali e dei principali orientamenti giurisprudenziali.

 

1. L’ascensore è sempre una parte comune?

Come è noto, il condominio è caratterizzato da beni che appartengono a tutti i proprietari: scale, androne, cortile, tetto, ossia le c.d. “parti comuni”.

L’ascensore, quando serve più appartamenti, è normalmente una parte comune, al pari delle scale o della porta di accesso al condominio.

E quindi l’ascensore diventa parte comune:

• appartiene a tutti i condomini che ne sono serviti;
• le decisioni su installazione, manutenzione e spese spettano all’assemblea;
• le spese vanno ripartite secondo criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento.

Occorre osservare, infine, che se l’edificio ha più scale, ciascun gruppo di condomini paga solo l’ascensore che serve la propria scala: si parla in questo caso di condominio parziale.

 

2. Installare un ascensore dove non c’è: quando è possibile

2.1 L’ascensore come “innovazione”

Se l’edificio è privo di ascensore sin dalla sua costruzione, la realizzazione voluta e votata in seguito, deve essere considerata una innovazione: un’opera nuova che migliora l’uso delle parti comuni.

Osserviamo sin da subito che il nostro quadro normativo consente questo tipo di innovazione, ponendo dei limiti:

a.- non devono compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio;

b.- non devono rendere inservibili parti comuni per altri condomini (ad esempio impedire l’accesso a locali o passaggi).

L’installazione dell’ascensore deve essere oggetto di assemblea condominiale ove vi sia il voto positivo di una maggioranza qualificata, ovvero due terzi dei millesimi dei presenti.

2.2 Ascensore e barriere architettoniche: regole più favorevoli

Esiste, però, un caso particolare ove le regole previste in materia sono derogate, ossia laddove l’ascensore sia destinato all’eliminazione o riduzione delle barriere architettoniche.

In questi casi, la disciplina relativa al voto condominiale dispone che:

-       basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi;

-       il condomino interessato può chiedere la convocazione dell’assemblea;

-       se l’assemblea non decide o respinge la proposta, in certi casi il singolo può installare l’ascensore a proprie spese, rispettando sicurezza e diritti altrui.

In questi casi, si parla di solidarietà condominiale, così come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza creatasi in materia, la quale ha progressivamente introdotto il diritto alla mobilità e all’accesso all’abitazione delle persone con disabilità, considerando questa posizione giuridica come meritevole di tutela rafforzata.

Condomino moroso - l'amministratore responsabile se non comunica il nominativo al creditore

Nuovo intervento della Suprema Corte in materia di debiti condominiali, con il quale il giudice di legittimità ha ribadito l'obbligo dell'amministratore di comunicare al terzo creditore il nominativo dei singoli condomini morosi.

Abbiamo già avuto modo di trattare la questione (approfondisci qui), chiarendo i presupposti fondamentali per i quali il creditore deve reclamare il proprio credito prima verso il condomino moroso, e solo successivamente può agire verso coloro che sono in regola.

La sentenza in oggetto evidenzia, in primo luogo, l’obbligo di comunicazione ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., gravante sull'amministratore, il quale deve indicare i condomini morosi, i millesimi e i dati catastali, riaffermando un orientamento già consolidato in giurisprudenza (vedi qui). 

I giudici chiariscono che tale obbligo legale di cooperazione grava direttamente verso l’amministratore in proprio e non rientra tra le funzioni rappresentative svolte in nome del condominio.

Ne consegue che la violazione del suddetto obbligo configura una responsabilità extracontrattuale (aquiliana) e la legittimazione passiva spetta all’amministratore persona fisica, non al condominio.

Il provvedimento è interessante perché chiarisce l'iter che deve essere seguito dal terzo creditore verso il condominio, identificando le conseguenze nel caso di inadempimento dell'obbligo di comunicazione dei creditori morosi da parte dell'amministratore.

In tali circostanze, non è il condominio a rispondere dell'inadempimento dell'amministratore, ma quest'ultimo in prima persona sarà chiamato a pagare per la sua negligenza.

La sentenza tende a valorizzare i condomini in regola con i pagamenti, i quali non possono essere dal creditore finché non siano stati escussi i morosi.

Corte di Cassazione Sez. II^ sentenza n. 1002/2025

Condomino moroso. Non è vero che paga sempre chi è in regola!

Oggi torniamo a trattare le questioni condominiali, con il fine di chiarire alcuni punti relativi all'ipotesi di spese condominiali, inadempimento nel pagamento della quota da parte del singolo condomino e dovere di solidarietà del condominio verso il credito vantato dal terzo.

QUESITO: cosa succede per le spese condominiali (ad esempio, quelle previste per il riscaldamento), se taluno dei condomini non versa la propria quota di competenza?   

 

Il luogo comune che si è consolidato, in modo errato, è che vi sia un vincolo di solidarietà tra i condomini per debiti contratti verso soggetti terzi, sicché  coloro che hanno correttamente versato le spese condominiali, dovranno pagare anche per gli insolventi.

Nel blog abbiamo già trattato la questione, ma alla luce delle mail ricevute, riteniamo utile tornare sull'argomento anche al fine di chiarire alcuni incomprensioni.

A.- cosa dice la legge: art. 63 disp. att. Codice Civile

L'argomento oggetto di questo intervento trova la sua disciplina nell'art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, norma che regola vari punti relativi alle spese condominiali, alla competenza nel pagamento e alle conseguenze nel caso di "condomino moroso".

Per quel che ci interessa, richiamiamo i primi tre commi dell'art. 63:

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.".

La legge prevede, in primo luogo, il dovere da parte dell'amministratore di attivarsi per ottenere un provvedimento ingiuntivo volto a riscuotere i crediti vantati dal condominio verso il singolo condomino "non pagante".

Il primo comma, però, ci dice anche un'altra cosa: nel caso di richiesta di pagamento al condominio da parte di un creditore e dovuta all'inadempimento delle spese condominiali da parte di uno o più codomini, l'amministratore deve fornire i nominativi dei condomini morosi.

Il motivo di questo obbligo posto a carico dell'amministratore lo troviamo nel comma successivo, laddove la legge stabilisce che se un esiste vincolo di solidarietà nel condominio per i debiti comuni, è altresì vero che lo stesso soggiace ad un limite di sussidiarietà.

In termini più semplici, il creditore che pretende il pagamento verso il condominio di un suo credito per l'omesso pagamento da parte di alcuni condomini, dovrà prima agire nei confronti dei morosi e poi, nel caso in cui il suo credito sia ancora non soddisfatto, potrà rivolgersi agli altri condomini.

E la differenza, sul punto, non è da poco!

La spiegazione ce la fornisce la Cassazione (Ordinanza n. 5043/2023):"in capo ai condòmini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi" con la conseguenza che "[...] per le obbligazioni sorte dopo l’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente, subordinato alla preventiva escussione del moroso e pur sempre limitato alla rispettiva quota di quest’ultimo, e non invece riferibile all’intero debito verso il terzo creditore".

B.- Conseguenze pratiche

Cosa succede se il condominio non è riuscito a versare la somma prevista per il riscaldamento, a causa di un condomino moroso, e il creditore viene a chiedere il pagamento delle somme previste rivolgendosi all'amministratore?

Abbiamo già trattato l'argomento, a cui rimandiamo per un approfondimento (clicca qui), ma ricordiamo sinteticamente che in questo caso l'amministratore non può esimersi dal agevolare il recupero del credito da parte del terzo, fornendo ogni dato del condomino inadempiente, in primo luogo nominativo, importo non versato e dati catastali.

Il creditore dovrà prima cercare di recuperare quanto dovuto dal condomino insolvente e, solo nel caso in cui riesca a dimostrare di non aver recuperato la somma dal debitore parziale, potrà agire verso i restanti condomini.

Nulla la delibera condominiale quando la convocazione dell'assemblea avviene con semplice mail

La sentenza oggetto del nostro intervento odierno chiarisce quando sia valida la convocazione di una assemblea e quali obblighi l'amministratore sia tenuto ad osserva ai fini della validità della delibera condominiale.

La questione, tutt'altro che rara, ha ad oggetto la convocazione del condomino attraverso la semplice mail (no PEC) e la validità della successiva delibera adottata in assenza del singolo proprietario.

La vicenda prende le mosse da una delibera assembleare impugnata da due condomini, interessati a porre nel nulla le decisioni assunte nell'assemblea convocata con semplice e-mail.

Per comprendere se una semplice comunicazione elettronica sia idonea a soddisfare il requisito di validità della convocazione all'assemblea condominiale occorre, come correttamente fatto dal Tribunale di Roma, delineare la distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.

Il regolamento assembleare è regolato all'art. 1138 c.c. e viene votato a maggioranza nell'assemblea condominiale, e disciplina l'insieme delle questioni che riguardano la gestione delle parti comuni dell'edificio. 

Il limite che caratterizza il regolamento assembleare è che "non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva".

Il regolamento contrattuale è, invece, quello predisposto dal costruttore, come atto costitutivo del condominio, e che viene riportato (ed accettato) in tutti gli atti di vendita ai nuovi proprietari, oppure quello votato all'unanimità dai condomini.

Quest'ultimo è più vincolante per gli aderenti al condominio, anche se non può precludere i singoli diritti spettanti ad ogni condomino.

Tra questi rientra anche il diritto ad essere informato tempestivamente sulla data dell'assemblea, e sul contenuto della discussione: tale comunicazione deve avvenire con raccomandata, posta elettronica certificata o consegnata a mano.

La semplice posta elettronica può supplire a questo obbligo informativo? il Tribunale di Roma interviene chiarendo le ragioni per le quali la comunicazione non può avvenire via mail: "Al riguardo, l'art. 72 disp. att. c.c. prevede l'inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell'art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa la modalità dell'avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax, o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.

Nel caso di specie, la delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto 2 o.d.g.) risulta non solo essere contraria a norma dichiarata espressamente inderogabile (ossia l'art. 66 disp. att. c.c.) ma anche allo stesso regolamento di condominio (la cui natura contrattuale è stata riconosciuta dallo stesso convenuto), il quale, per le ragioni sopra esposte, non potrebbe essere modificato dai condomini, neppure in via convenzionale, con il risultato di derogare a tale norma di legge.".

Insomma, una delibera assembleare non può prevedere la comunicazione via mail, e nemmeno il regolamento assembleare, mentre la possibilità potrebbe essere contemplata nel caso di regolamento contrattuale, o almeno così lascia intendere il Tribunale di Roma con il provvedimento che trovate qui di seguito.

Tribunale di Roma Sez. V^ Civ. - sentenza n. 14299/2023

Condominio: grava sull'amministratore la prova di aver anticipato le somme per conto dei condomini.

Può capitare, ipotesi tutt'altro che rara, che l'amministratore di un condominio debba anticipare delle somme per conto dei condomini, al fine di garantire l'ordinario funzionamento del bene comune.

L'amministratore procede, in seguito, a richiedere ed ottenere il pagamento delle somme anticipate da parte dei condomini, attraverso il voto espresso durante l'assemblea dalla maggioranza.

E opportuno evidenziare, inoltre, che detto diritto può essere esercitato in modo diretto ed immediato nel caso di cessazione del rapporto, e l'istanza di rimborso può essere avanzata verso ciascun condomino a cui il professionista può rivolgersi per chiedere la restituzione degli importi anticipati nell’esecuzione dell’incarico.

Al rapporto tra amministratore e condomini si applicano le regole previste dal contratto di mandato ex artt. 1703 c.c. e seguenti, ed in particolare l'art. 1720 c.c., norma che prevede l'obbligo da parte del mandante di rimborsare al mandatario, l'amministratore, tutte le somme da quest'ultimo anticipate per suo conto.

E' altresì vero, come puntualizzato dalla pronuncia in commento, che è onere dell'amministratore quello di provare di aver sostenuto dette spese e della strumentalità delle operazioni effettuate rispetto agli interessi del condominio.

E' una prova del credito che deve essere precisa e non può essere superata con la semplice produzione delle delibere assembleari, ma deve risultare idonea a giustificare la richiesta di pagamento.

La Cassazione chiarisce, infatti, che: “Il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda sul contratto tipico di amministrazione che intercorre con i condòmini, al quale, per quanto non disciplinato nell'art. 1129 cod. civ., si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile”.

Ne consegue che “l'amministratore che, alla stregua dell'art. 1720 cod. civ., deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condòmini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita”.

In assenza di tale prova, il rimborso delle somme non può essere riconosciuto all'amministratore per il contratto di mandato creatosi con il condominio.

Cassazione Sez. VI^ Civ. - Ordinanza n. 34242/2022.

Condominio: ecco come deve essere ripartito il costo dell'acqua tra i condomini

Uno dei temi più trattati nelle assemblee condominiali è quello della ripartizione dei costi comuni, ed in particolare le spese collegate ai consumi di energia elettrica, riscaldamento ed acqua.

Una peculiare questione è stata sollevata dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 1280/2018 che potete leggere di seguito, ove il giudice ha affrontato la ripartizione delle spese di consumo di acqua all'interno del condominio.

La vicenda è particolarmente interessante perché tocca alcuni aspetti dell'art. 1123 c.c. (ripartizione delle spese), la possibilità di derogare alla suddivisione del costo prevista ex lege e l'obbligo di installazione dei contatori di sottrazione.

- Spese comuni - criterio di ripartizione (art. 1123 codice civile) 

L'art. 1123 c.c. stabilisce la regola generale in materia di spese comuni: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.".

La regola generale è, quindi, che nel caso di spese comuni, ogni condomino partecipa in misura proporzionale ai valori millesimali di proprietà e può essere derogata per volontà  delle parti, inserendo nel regolamento condominiale il diverso criterio di ripartizione (egualitario) del costo, così come osservato dal Tribunale di Milano.

Lite condominiale: il condomino dissenziente paga?

La pronuncia oggi in commento, la n. 12803 pubblicata dal Tribunale di Roma il 18 giugno 2019, ci consente di determinare gli oneri che il condomino, preso singolarmente, deve sostenere qualora il proprio condominio intenti, sia per avallo dell’assemblea che per autonoma iniziativa dell’amministrazione, delle controversie legali. 

La questione prende le mosse dall’impugnazione della delibera assembleare, nella quale i condomini ricorrenti hanno eccepito di non ritenersi responsabili delle conseguenze di una lite intrapresa dal condominio, e quindi delle relative spese di lite. 

In particolare, i condomini, affermando di aver appreso dell’esistenza di questa controversia nel corso di un’assemblea condominiale, hanno notificato all’amministratore un atto di dissenso (articolo 1132 codice civile), nel quale dichiaravano di voler essere separati dalla responsabilità per gli effetti della eventuale soccombenza. 

Occorre, a questo, punto, specificare se la norma appena citata, che pure è centrale in argomento, può essere richiamata puntualmente dal condominio, oppure se risponde a logiche più articolate. 

Proprio dalla lettura dell’articolo 1132 Codice Civile, rubricato “dissenso dei condomini rispetto alle liti”, emerge che i condomini, in sede assembleare, possono deliberare di promuovere una lite oppure di resistere ad una lite: di primo acchito, sembrerebbe che la notizia di tutti i fatti litigiosi del condominio confluisca nell’assemblea. 

Tale deduzione, tuttavia, sarebbe del tutto ingenua, poiché non si  può non tener conto della sfera di attribuzioni originarie che la legge riconduce all’amministratore di condominio. 

A tale riguardo, l’articolo 1130 Codice Civile - nell’esplicitare un elenco per lo più attiene agli atti di conservazione delle parti comuni o alla gestione fiscale e contabile improrogabile -  demanda all’amministratore l’espletamento dei doveri di legge. 

L’articolo 1131 Codice Civile, poi, chiarisce che per espletare tali attribuzioni, l’amministratore dispone della rappresentanza dei condomini e può agire o resistere in giudizio contro terzi o condomini (o, qualora questi venga a mancare per qualsiasi causa, il curatore speciale; vedi articoli 65 disp. att. e 30 c.p.c.).  

In definitiva, tre sono le fonti della rappresentanza in giudizio da parte dell’amministratore condominiale: 

- Anzitutto vi è la legge, in base al principio facilmente desumibile dall’articolo 1130 e ss. per il quale l’amministratore, nell’alveo delle sue improrogabili attribuzioni, deve espletare correttamente i propri doveri, intentando le azioni giudiziarie ritenute opportune. Va ricordato, però, che l’amministratore è tenuto ad attestare le liti in corso, quantomeno, al condomino che ne faccia esplicita richiesta (articolo 1130, n. 9), codice civile);

-    quindi, vi è il regolamento condominiale, atto formato o rivisto dai condomini intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio ed allegato al registro dei verbali assembleari (articolo 1138, comma 3°, codice civile),  che contiene norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese da parte dei condomini, nonché le norme di tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore. Il regolamento condominiale può essere fonte del conferimento di maggiori poteri all’amministratore di condominio, e quindi della rappresentanza ad hoc. 

- Infine, vi è la delibera assemblea. Di solito, l’assemblea condominiale è informata dall’amministratore di tutte le liti condominiali il cui contenuto esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, tutte quelle, cioè, che non sono previste dalla legge ovvero dal regolamento condominiale. 

Chiarite le fonti della rappresentanza in giudizio, e soprattutto chiarito che la notizia delle controversie intraprese dal condominio non confluisce automaticamente nelle assemblee condominiali, è opportuno chiarire quali sono i margini di manovra del condomino che intenda esprimere il proprio dissenso. 

Se le controversie:

A.- sono state intentate dall’amministratore nell’esercizio delle attribuzioni originarie (articolo 1130 codice civile), il condomino potrà ricorrere all’assemblea condominiale contro i singoli provvedimenti dell’amministratore (articolo 1133 codice civile) oppure adire il giudice ordinario contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa (articolo 1137 codice civile). In ogni caso, sarà tenuto corresponsabile, insieme agli altri condomini, delle spese litigiose, senza separazioni di sorta. 

B.- Se le controversie scaturiscono dal conferimento della rappresentanza contenuto nella delibera assembleare, che si ha per tutte le materie che esorbitano dalle attribuzioni originarie dell’amministratore, allora il condomino ha il margine adeguato per esprimere il proprio dissenso, purché notifichi all’amministratore un atto di dissenso, entro e non oltre trenta giorni dopo aver appreso della deliberazione assembleare. 

Tale atto indica la separazione dalla responsabilità in ordine alle conseguenze di lite in caso di soccombenza del condominio. In conseguenza di questa notifica, il condomino potrà essere chiamato a rispondere degli effetti della lite in questi termini: 

    b.1.- del mero anticipo delle spese di soccombenza, con diritto di rivalsa verso il condominio; 

        b.2.- delle spese di giudizio che il condominio, dopo aver vinto la causa, non può ripetere dal soccombente (ad esempio, le spese di lite compensate dal giudice; vedi art. 92 c.p.c.).

In questi casi, viene consentito al condomino dissenziente di poter esprimere il dissidio ex art. 1132 c.c. e non partecipare alle spese legali sostenute dal condominio per il giudizio al quale si è opposto.

Tribunale di Roma - sentenza n. 12803/2019.

Infiltrazione da condominio? il condomino danneggiato partecipa alle spese di riparazione

Il danno subito dal condominio per infiltrazioni di acqua provenienti dal condominio non lo esentano alla partecipazione alle spese deliberate dall'assemblea proprio in favore del suo alloggio.

La Cassazione ha voluto ribadire il principio di prevalenza del bene comune (condominio) rispetto a quello del singolo proprietario, con conseguente ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comune secondo il criterio pro quota che deve coinvolgere anche il condomino danneggiato.

Per quanto riguarda la manutenzione di lastrico solare e della terrazza a livello la ripartizione delle spese dipende dal titolo di proprietà: quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; i restanti due terzi sono a carico degli altri condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Pur se terrazza o lastrico solare appartengono o sono attribuiti in uso esclusivo ad uno o più condomini, pertanto, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione vi sono tenuti tutti, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Nel caso di specie, una tubatura danneggiata del condominio aveva causato dei danni in un appartamento di uno dei condomini, circostanza contestata all'amministratore chiamato a provvedere alla riparazione della parte comune. 

Il condomino si era rivolto al tribunale per chiedere la condanna del condominio alla  riparazione della zona interessata, con risarcimento del danno.

Il giudice di merito riconosceva il diritto alla riparazione della parte comune, stabilendo però che anche il condomino danneggiato avrebbe dovuto partecipare pro quota parte al pagamento per le opere di ripristino della zona interessata.

La vicenda è finita avanti alla Suprema Corte di Cassazione e gli ermellini hanno ribadito il principio secondo il quale il singolo condomino che ha subito dei danni derivanti dal bene comune (condominio) non può sottrarsi alla partecipazione alle spese da sostenere per la riparazione.

L'ordinanza n. 18187/2021 che potete leggere di seguito prende le mosse dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà comune e che aveva costretto il condomino a convenire in giudizio il condominio per i danni subiti e per chiedere la riparazione del punto che aveva originato il pregiudizio lamentato. 

La Cassazione ha precisato che “il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati”.

La responsabilità del condominio deve, infatti, coinvolgere anche il singolo condomino danneggiato, a cui deve essere addebitata la porzione di costi necessari per il pagamento delle spese necessarie alla riparazione del bene comune.

Qui di seguito l'Ordinanza n. 18187/2021.

Convocazione assemblea condominiale - come si calcola il termine per il rispetto della legge

L'assemblea condominiale è noto luogo di discussione e, non di rado, uno degli argomenti giuridici più trattati ha ad oggetto la regolarità della convocazione da parte dell'amministratore.

Tra i requisiti da rispettare da parte di quest'ultimo, rientra sicuramente quello  della convocazione “almeno cinque giorni prima” della data prevista, pena la invalidità dell'assemblea e della successiva delibera.

Appare importante, così come stabilito ex art. 66 disp. att. c.c. il calcolo dei giorni che consentano di far considerare come tempestiva comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale. 

- Art. 66 disp. att. c.c. - convocazione assemblea 5 giorni

L'art. 66, comma 3, delle disp. att. c.c. prevede che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa(1). In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.".

La norma è chiara nel disciplinare l'obbligo a carico dell'amministratore, il quale deve trasmettere l'avviso di convocazione entro un termine di cinque giorni, concedendo ai condomini la possibilità di organizzarsi per la data dell'assemblea.

Ma come si calcola il termine di convocazione? 

- Termine non libero - 5 giorni prima dalla data dell'assemblea

La Corte di Cassazione si è espressa sul punto, a seguito di un ricorso proposto da un condominio, ed ha chiarito come devono essere calcolati i cinque giorni prima del giorno dell'assemblea (termine libero o no?).

La Suprema Corte ha chiarito che il termine ex articolo 66 disp. att. c.c. non può e deve essere considerato come "libero", ossia nel calcolo dei giorni deve essere incluso sia il giorno iniziale sia il giorno finale. 

Si tratta di un termine effettivo dei giorni che considera anche l'eventuale weekend e festività che non devono essere escluse dall'amministratore all'atto dell'invio della comunicazione ai condomini. 

Qui di seguito, il provvedimento oggetto del nostro commento odierno.

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Condominio - convocazione assemblea - calcolo termine by Consumatore Informato on Scribd

L'assemblea condominiale via streaming? ok, ma serve il consenso di tutti i condomini

La recente legge 13 ottobre 2020 n. 126, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020, ha convertito il decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, risolvendo un dilemma che in questi ultimi mesi ha riguardato molti condomini (e amministratori condominiali): è possibile utlizzare la modalità streaming (in remoto) per l'assemblea condominiale?

Ebbene sì. Ora l'amministratore condominiale può convocare l'assemblea on line, previo consenso di tutti i condomini.

 

La norma, infatti, dispone che: "Anche  ove  non  espressamente  previsto  dal  regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.  In  tal caso,  il  verbale,  redatto  dal  segretario  e   sottoscritto   dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione". 

La norma è chiara prevedendo che:

1.- l'amministratore deve preventivamente chiedere il consenso all'assemblea con modalità on line ai condomini;

2.- tutti i condomini devono esprimere il loro assenso alla videoconferenza;

3.- il consenso di tutti i condomini deve essere riporato nel verbale dell'assemblea redatto dal segretario.

Il singolo condomino risponde del debito contratto dal condominio solo nei limiti della propria quota

Con l'incontro radiofonico dello scorso venerdì abbiamo iniziato un percorso finalizzato ad illustrare le novità che sono intervenute di recente in materia di rapporti condominiali.

Il condominio è una delle materie, inutile negarlo, più dibattute ed oggetto di contrasto, e non mancano gli interventi dei giudici chiamati a risolvere le questioni sollevate dal singolo condomino o dall'amministratore.

E' stato deciso, in concomitanza con gli interventi a Trentino inBlu, di proporre alcune significative sentenze che sono state pronunciate dai tribunali negli ultimi mesi, con le quali sono state risolte alcune questioni aventi ad oggetto le relazioni condominiali.

Di recente, la Cassazione si è espressa in materia di debito del condominio e diritto del creditore di poter chiedere il pagamento dell'importo al condomino.

Il giudice di legittimità, con la sentenza n. 4238/2013 che trovate di seguito, ha chiarito che il creditore del condominio può ottenere dal singolo condomino solo il pagamento del debito in proporzione alla propria quota, applicando il principio di responsabilità parziale, in base al quale il condomino deve rispondere per il debito contratto dal condominio nei limiti della propria quota di partecipazione.

Questo principio, come avremo modo di analizzare in uno dei prossimi venerdì di Trentino inBlu, è stato parzialmente modificato con la riforma intervenuta di recente, in quanto il creditore del condominio potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver avviato, senza alcun esito, l'azione di riscossione nei confronti del condomino moroso.