Notaio: ruolo sociale e responsabilità. Quale tutela per il consumatore

La professione notarile necessita di uno strumento semplice per ridurre il gap informativo che sussiste verso gli utenti finali – i consumatori, soprattutto – che si avvicinano per la prima volta ad operazioni economiche rilevanti e comuni: casa, mutui, successioni e diritto di famiglia. 

Il ruolo e l’attività del notaio, spesso, sono oggetto di luoghi comuni molto diversi dalla fluida realtà di una professione che, come molte altre in Italia, si è trasformata e ha dovuto adattarsi alle mutate esigenze della società.

Riteniamo interessante, sotto questo profilo, analizzare l’attività svolta dal notaio, le garanzie offerte ai consumatori e la sua responsabilità nel caso di inadempimento dei propri obblighi.

Abbiamo suddiviso il nostro intervento in tre punti  che illustrano –nei nostri intenti – alcuni temi: “le garanzie notarili”, “i diritti dei cittadini” e “le responsabilità”.

Procura a vendere conferita a terzi - responsabile il notaio che non opera tutti i controlli necessari

Il notaio è professionalmente responsabile laddove conferisca a terzi la procura a vendere senza operare un controllo sul soggetto delegato. Questo il principio che emerge dalla recente ordinanza n. 7746/2020, con la quale la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di merito, rinviando la vicenda per la decisione più corretta.

Il Giudice di legittimità, infatti, ha valutato più correttamente la vicenda, alla base della quale vi era stata una truffa perpetrata da una donna che si era spacciata per venditrice attraverso l'esibizione di una procura speciale, così ingannando il compratore ed ottenendo da quest'ultimo una ingente somma a titolo di caparra confirmatoria. 

Nel caso di specie, come evidenziato dalla Cassazione, il notaio aveva perfezionato la procura sulla base della mera esibizione da parte della truffatrice della carta d'identità.

Documento ritenuto sufficiente dal professionista per accertare l'identità personale della parte, presupposto per conferire la procura per la vendita dell'immobile.

Secondo la Cassazione, non è sufficiente che il notaio ottenga la carta di identità o la tessera sanitaria per accertare l'identità e la buona fede del terzo delegato, ma deve, seguendo le regole di diligenza qualificata, prudenza e perizia professionale, conoscere la parte, valutando la reale identità e formandosi tale convincimento anche attraverso  presunzioni gravi, precise e concordanti.

Il notaio, per contro, deve motivare le ragioni per le quali ritiene che ha ritenuto legittimato il soggetto a cui ha conferito la delega, al fine di liberarsi dalla propria responsabilità professionale.

Corte di Cassazione - Sez. III^ Civ. - Ordinanza n. 7746/2020.

Attento notaio, devi fornire tutte le informazioni al consumatore

Il dovere del notaio verso il cliente/consumatore non si esaurisce con il solo obbligo di redazione dell'atto notarile e le successive incombenze di registrazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3894/2019, ha voluto ribadire come sussiste a carico del professionista un ulteriore dovere informativo verso il cliente, volto ad illustrare rischi ed aspetti problematici eventualmente emersi e connessi alla finalità perseguita dalle parti.

Il caso sottoposto all'attenzione del giudice di legittimità prende le mosse dal recupero a tassazione da parte dell'Agenzia delle Entrate per importi non versati da un contribuente, a seguito di un atto di vendita di un terreno agricolo dichiarato come edificabile, ma indicato nella scrittura con un prezzo inferiore a quanto periziato.

L'Agenzia aveva accertato, quindi, una maggiore plusvalenza realizzata attraverso la vendita del bene, chiedendo il pagamento della relativa imposta, in quanto il valore era risultato superiore a quello stimato dal professionista.

La parte condannata al pagamento della maggiore imposta ha, quindi, deciso di convenire in giudizio il notaio, contestando a quest'ultimo di non averla informata in merito al rischio connesso alla possibile maggiore imposta dovuta nel caso di indicazione nell'atto di un importo inferiore a quello effettivo.

La Cassazione ha riconosciuto le giuste ragioni del consumatore, in quanto ha individuato uno specifico obbligo informativo del notaio nei confronti delle parti, volto a comunicare anche l'eventuale rischio di dover pagare maggiori imposte nel caso di indicazione nell'atto notarile di un valore del terreno inferiore a quello effettivo determinato con la perizia.

La violazione di tale dovere informativo (e di consiglio) comporta una responsabilità del professionista, chiamato a risarcire il danno sofferto dalla parte chiamata a pagare la maggiore imposta.

Il professionista, infatti, avrebbe dovuto adempire al proprio obbligo informativo e solo all'esito della informativa fornita alle parti, avrebbe potuto legittimamente ricevere e concludere l'atto.

Qui di seguito, la sentenza n. 3894/2019.

Il notaio deve garantire la validità della vendita dell'immobile

Questa domenica affrontiamo alcuni obblighi informativi e di controllo che gravano sul notaio e la sua responsabilità professionale nel caso di omissione dei propri doveri professionali.

Nel caso di specie, una società aveva avviato una causa civile verso un notaio, contestando a quest'ultimo una carenza di diligenza professionale nello svolgimento della propria attività, non avendo effettuato tutti gli accertamenti necessari in una compravendita conclusa tra la stessa società ed un terzo.

Nello specifico, come si legge dal provvedimento della Cassazione, il professionista non aveva effettuato in modo corretto tutte le visure catastali sull'immobile, non accertando se il soggetto venditore fosse effettivo proprietario dell'immobile. Tale circostanza era emersa in seguito, rendendo priva di validità la vendita.

La società acquirente si era rivolta al notaio chiedendo un risarcimento del danno, contestando a quest'ultimo di non aver adempiuto in modo corretto ai propri obblighi, ed in particolare non aver effettuato gli accertamenti del caso.

La vicenda, terminata avanti alla Corte di Cassazione, si è conclusa con l'accertamento della responsabilità professionale del notaio per non aver adempiuto in modo completo a tutti i propri obblighi professionali.

Occorre precisare che il notaio svolge una funzione di pubblico ufficiale nella redazione degli atti notarili (non solo di compravendita) e che viene posto a suo carico uno specifico obbligo di garantire il raggiungimento del fine perseguito dalle parti con l'atto e, tra le altre, controllare la sussistenza di tutti i presupposti per la redazione dello scritto.

Tra tali obblighi rientrano, appare banale evidenziarlo, anche le verifiche catastali ed ipotecarie necessarie per identificare giuridicamente e catastalmente l'immobile oggetto compravendita, come nel caso di specie.

I doveri del notaio traggono fondamento, oltreché dalla Legge notarile, anche dagli artt. 1175 c.c. (buona fede) e 1176 c.c. comma 2 (diligenza professionale) che impongono al professionista di agire sempre con trasparenza e buona fede, nel rispetto dei propri obblighi verso le parti.

Sul professionista grava, inoltre, un ulteriore obbligo informativo nei confronti delle parti, sicché nel caso in cui ravvisi delle problematiche è tenuto ad informare le parti, invitandole a sanare l'incongruenza ove possibile.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha individuato una specifica carenza nella condotta tenuta dal notaio, il quale non ha agito "con la dovuta diligenza richiesta", omettendo gli accertamenti idonei a garantire l'esito soddisfacente della compravendita.

Il professionista ha omesso, inoltre, di informare le parti dell'impossibilità di poter perfezionare l'atto a causa dell'anomalia riscontrata dal controllo dell'immobile (nel caso di specie, mancava una trascrizione idonea ad attribuire la proprietà del bene immobile  al dante causa).

Tali omissioni hanno configurato una specifica responsabilità professionale del notaio chiamato a risarcire il danno lamentato dalla società per il mancato trasferimento dell'immobile, secondo il provvedimento n. 21775/2019 della Corte di Cassazione che potete leggere di seguito.

Testamento & animali - è possibile lasciare l'eredità al nostro amico a quattro zampe?

Con questo intervento concludiamo il percorso iniziato alcuni mesi addietro e dedicato agli animali, alla loro tutela e protezione sia pratica che giuridica. Il nostro ultimo argomento è delicato in quanto trattata la questione eredità del padrone destinata all'animale: è possibile? ci sono dei limiti o delle regole?
E' infatti accaduto, con una certa frequenza, di aver letto o ascoltato storie di persone che hanno lasciato in eredità il proprio patrimonio in favore dell'amico a quattro zampe. Ma può un animale diventare erede degli averi del defunto?

La vicenda non è di così facile soluzione, in quanto l'animale non può essere destinatario diretto ed immediato dell'eredità del de cuius, ma solo in via indiretta può usufruire delle disposizioni previste dal testatore, attraverso altro soggetto che dia concreta applicazione a quanto previsto nel testamento.

• Il regime successorio

Le norme che regolano le successioni prevedono che solo le persone fisiche e giuridiche possono essere destinatarie/beneficiarie delle volontà della persona defunta, la quale può disporre attraverso un atto specifico, il testamento, in merito a chi destinare i propri averi.

Senza voler entrare troppo in una materia estremamente complessa, si ricorda che il testamento deve comunque rispettare la c.d. quota legittima, ossia la porzione di eredità che spetta  ai parenti stretti (successori legittimari v. artt. 566 c.c. e seguenti): il rispetto di tale limite è necessario al fine di veder soddisfatta la finalità perseguita dal testatore, ossia donare al proprio animale, come vedremo in seguito.

Il testamento può prevedere un animale quale beneficiario della quota testamentaria?