Notaio e responsabilità da contatto sociale

Riprendiamo, oggi, il tema attinente alla responsabilità del notaio, (già affrontata sotto vari punti di vista: vedi qui), esaminando, però, quali sono gli effetti del contatto sociale qualificato.

Carnelutti, a proposito della funzione notarile, era solito affermare che “tanto più notaio, quanto meno giudice”.  A differenza delle professioni forensi, in quella notarile si evince una funzione pubblica ancor più preponderante, nella quale la sua professionalità è determinante: tanto è vero che, per citare un esempio, l’articolo 49 della legge notarile (la n. 89 del 1913) prevede che l’accertamento dell’identità delle parti comparenti, in caso di incertezza , deve essere compiuta dinanzi a “due testimoni c.d. fidefacienti”, vale a dire due figure che conoscono le parti e che, a loro volta, sono conosciute dal notaio. 

Esulando dalle formalità di cui è costellata la legge notarile, ci spostiamo sulle ricadute delle prestazioni notarili sul pubblico. 

Queste, in particolare, non vanno valutate in modo parcellizzato: in sé e di per sé possono essere valide ed efficaci, ma presentare ricadute negative e dirompenti sugli interessi implicati in rapporti formalmente distinti da quelli oggetto della prestazione professionale. 

La considerazione rientra nel tema più ampio del contatto sociale, un tertium genus rispetto alle due note macro-categorie nelle quali, sul piano delle fonti delle obbligazioni, si inquadra la responsabilità civile: contrattuale (art. 1218 cod. civ.) ed extracontrattuale (art. 2043). 

Tale distinzione presenta profonde e note ricadute sul piano processuale, in tema di ripartizione dell’onere della prova e vicinanza delle fonti di prova al creditore (e, nel nostro caso, al consumatore).

Nel caso che si rientri nella responsabilità extracontrattuale, colui che ha subito il danno ingiusto è tenuto ad allegare e dimostrare tutti i suoi elementi costitutivi.

Diversamente, nell’ambito della responsabilità contrattuale l’onere della prova del diligente adempimento spetta al debitore; il creditore è chiamato soltanto ad allegare l’inadempimento (vedasi Cass. SS. UU. Sentenza n. 13533/2001 – Pres. Vela – Rel. Preden).

Quest’ultima precisazione facilita notevolmente l’attività processuale del consumatore, in particolare quando l’inadempimento si inserisca all’interno di un rapporto contrattuale (in genere, assai formalizzato e massificato) con un professionista inadempiente. 

Esistono, tuttavia, casi che si collocano sul crinale tra le due responsabilità: ciò accade quando un qualsiasi professionista compie prestazioni che hanno incidenza indiretta anche su soggetti estranei al rapporto contrattuale (alcuni, a tale riguardo, hanno parlato di “contratto di fatto”). 

Questi casi, a partire da un noto arresto giurisprudenziale del 1999, si entra nella sempre più ampio ambito del “contatto sociale”. 

La sentenza oggi in commento fornisce un esempio calzante, scolastico, di tale ambivalenza: il notaio che autentichi la procura speciale a vendere, di per sé, sta compiendo un atto unilaterale, in esecuzione di un rapporto d’opera professionale che ha stipulato (esclusivamente) con il venditore; tuttavia, se dal punto di vista formale quel negozio unilaterale è formalmente distinto dalla compravendita, sul piano sostanziale consiste, per riprendere le parole della Cassazione, in attività “preparatoria del successivo contratto traslativo”. 

La circostanza che sia preparatoria della compravendita è sufficiente, allora, ad estendere gli obblighi di protezione pure nei confronti del potenziale acquirente che, si badi bene, non ha intrattenuto alcun rapporto contrattuale con quel notaio. 

Anzi, la compravendita può essere perfezionata anche davanti ad un notaio del tutto differente da quello che ha autenticato la procura e, nel caso in cui si manifesti un vizio della procura, l’acquirente potrà tenere per responsabile il notaio che ha autenticato la procura, a titolo di responsabilità contrattuale. A stretto rigore, se non ci fosse il contatto sociale, egli dovrebbe inquadrare il fatto all’interno della responsabilità extracontrattuale e, quindi, dimostrare non si è attenuto alla diligenza professionale qualificata a lui richiesta: prova che, si sa, è piuttosto gravosa se invocata da un non professionista. 

Di seguito, puoi leggere la sentenza. 

Notaio: ruolo sociale e responsabilità. Quale tutela per il consumatore

La professione notarile necessita di uno strumento semplice per ridurre il gap informativo che sussiste verso gli utenti finali – i consumatori, soprattutto – che si avvicinano per la prima volta ad operazioni economiche rilevanti e comuni: casa, mutui, successioni e diritto di famiglia. 

Il ruolo e l’attività del notaio, spesso, sono oggetto di luoghi comuni molto diversi dalla fluida realtà di una professione che, come molte altre in Italia, si è trasformata e ha dovuto adattarsi alle mutate esigenze della società.

Riteniamo interessante, sotto questo profilo, analizzare l’attività svolta dal notaio, le garanzie offerte ai consumatori e la sua responsabilità nel caso di inadempimento dei propri obblighi.

Abbiamo suddiviso il nostro intervento in tre punti  che illustrano –nei nostri intenti – alcuni temi: “le garanzie notarili”, “i diritti dei cittadini” e “le responsabilità”.

Procura a vendere conferita a terzi - responsabile il notaio che non opera tutti i controlli necessari

Il notaio è professionalmente responsabile laddove conferisca a terzi la procura a vendere senza operare un controllo sul soggetto delegato. Questo il principio che emerge dalla recente ordinanza n. 7746/2020, con la quale la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di merito, rinviando la vicenda per la decisione più corretta.

Il Giudice di legittimità, infatti, ha valutato più correttamente la vicenda, alla base della quale vi era stata una truffa perpetrata da una donna che si era spacciata per venditrice attraverso l'esibizione di una procura speciale, così ingannando il compratore ed ottenendo da quest'ultimo una ingente somma a titolo di caparra confirmatoria. 

Nel caso di specie, come evidenziato dalla Cassazione, il notaio aveva perfezionato la procura sulla base della mera esibizione da parte della truffatrice della carta d'identità.

Documento ritenuto sufficiente dal professionista per accertare l'identità personale della parte, presupposto per conferire la procura per la vendita dell'immobile.

Secondo la Cassazione, non è sufficiente che il notaio ottenga la carta di identità o la tessera sanitaria per accertare l'identità e la buona fede del terzo delegato, ma deve, seguendo le regole di diligenza qualificata, prudenza e perizia professionale, conoscere la parte, valutando la reale identità e formandosi tale convincimento anche attraverso  presunzioni gravi, precise e concordanti.

Il notaio, per contro, deve motivare le ragioni per le quali ritiene che ha ritenuto legittimato il soggetto a cui ha conferito la delega, al fine di liberarsi dalla propria responsabilità professionale.

Corte di Cassazione - Sez. III^ Civ. - Ordinanza n. 7746/2020.

Attento notaio, devi fornire tutte le informazioni al consumatore

Il dovere del notaio verso il cliente/consumatore non si esaurisce con il solo obbligo di redazione dell'atto notarile e le successive incombenze di registrazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3894/2019, ha voluto ribadire come sussiste a carico del professionista un ulteriore dovere informativo verso il cliente, volto ad illustrare rischi ed aspetti problematici eventualmente emersi e connessi alla finalità perseguita dalle parti.

Il caso sottoposto all'attenzione del giudice di legittimità prende le mosse dal recupero a tassazione da parte dell'Agenzia delle Entrate per importi non versati da un contribuente, a seguito di un atto di vendita di un terreno agricolo dichiarato come edificabile, ma indicato nella scrittura con un prezzo inferiore a quanto periziato.

L'Agenzia aveva accertato, quindi, una maggiore plusvalenza realizzata attraverso la vendita del bene, chiedendo il pagamento della relativa imposta, in quanto il valore era risultato superiore a quello stimato dal professionista.

La parte condannata al pagamento della maggiore imposta ha, quindi, deciso di convenire in giudizio il notaio, contestando a quest'ultimo di non averla informata in merito al rischio connesso alla possibile maggiore imposta dovuta nel caso di indicazione nell'atto di un importo inferiore a quello effettivo.

La Cassazione ha riconosciuto le giuste ragioni del consumatore, in quanto ha individuato uno specifico obbligo informativo del notaio nei confronti delle parti, volto a comunicare anche l'eventuale rischio di dover pagare maggiori imposte nel caso di indicazione nell'atto notarile di un valore del terreno inferiore a quello effettivo determinato con la perizia.

La violazione di tale dovere informativo (e di consiglio) comporta una responsabilità del professionista, chiamato a risarcire il danno sofferto dalla parte chiamata a pagare la maggiore imposta.

Il professionista, infatti, avrebbe dovuto adempire al proprio obbligo informativo e solo all'esito della informativa fornita alle parti, avrebbe potuto legittimamente ricevere e concludere l'atto.

Qui di seguito, la sentenza n. 3894/2019.

Il notaio deve garantire la validità della vendita dell'immobile

Questa domenica affrontiamo alcuni obblighi informativi e di controllo che gravano sul notaio e la sua responsabilità professionale nel caso di omissione dei propri doveri professionali.

Nel caso di specie, una società aveva avviato una causa civile verso un notaio, contestando a quest'ultimo una carenza di diligenza professionale nello svolgimento della propria attività, non avendo effettuato tutti gli accertamenti necessari in una compravendita conclusa tra la stessa società ed un terzo.

Nello specifico, come si legge dal provvedimento della Cassazione, il professionista non aveva effettuato in modo corretto tutte le visure catastali sull'immobile, non accertando se il soggetto venditore fosse effettivo proprietario dell'immobile. Tale circostanza era emersa in seguito, rendendo priva di validità la vendita.

La società acquirente si era rivolta al notaio chiedendo un risarcimento del danno, contestando a quest'ultimo di non aver adempiuto in modo corretto ai propri obblighi, ed in particolare non aver effettuato gli accertamenti del caso.

La vicenda, terminata avanti alla Corte di Cassazione, si è conclusa con l'accertamento della responsabilità professionale del notaio per non aver adempiuto in modo completo a tutti i propri obblighi professionali.

Occorre precisare che il notaio svolge una funzione di pubblico ufficiale nella redazione degli atti notarili (non solo di compravendita) e che viene posto a suo carico uno specifico obbligo di garantire il raggiungimento del fine perseguito dalle parti con l'atto e, tra le altre, controllare la sussistenza di tutti i presupposti per la redazione dello scritto.

Tra tali obblighi rientrano, appare banale evidenziarlo, anche le verifiche catastali ed ipotecarie necessarie per identificare giuridicamente e catastalmente l'immobile oggetto compravendita, come nel caso di specie.

I doveri del notaio traggono fondamento, oltreché dalla Legge notarile, anche dagli artt. 1175 c.c. (buona fede) e 1176 c.c. comma 2 (diligenza professionale) che impongono al professionista di agire sempre con trasparenza e buona fede, nel rispetto dei propri obblighi verso le parti.

Sul professionista grava, inoltre, un ulteriore obbligo informativo nei confronti delle parti, sicché nel caso in cui ravvisi delle problematiche è tenuto ad informare le parti, invitandole a sanare l'incongruenza ove possibile.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha individuato una specifica carenza nella condotta tenuta dal notaio, il quale non ha agito "con la dovuta diligenza richiesta", omettendo gli accertamenti idonei a garantire l'esito soddisfacente della compravendita.

Il professionista ha omesso, inoltre, di informare le parti dell'impossibilità di poter perfezionare l'atto a causa dell'anomalia riscontrata dal controllo dell'immobile (nel caso di specie, mancava una trascrizione idonea ad attribuire la proprietà del bene immobile  al dante causa).

Tali omissioni hanno configurato una specifica responsabilità professionale del notaio chiamato a risarcire il danno lamentato dalla società per il mancato trasferimento dell'immobile, secondo il provvedimento n. 21775/2019 della Corte di Cassazione che potete leggere di seguito.

Non è responsabile il notaio che trascrive l'atto in leggero ritardo

Il notaio risponde per l'eventuale breve ritardo nella trascrizione di un atto concluso tra le parti, laddove una parte non possa opporre lo stesso ai terzi?

La vicenda, tutt'altro che peculiare, è stata affrontata dal Tribunale di Bergamo con una recente pronuncia ove il giudice bergamasco è stato chiamato a valutare l'eventuale condotta inadempiente del professionista ex art. 1176 c.c. nei confronti di una delle parti che aveva iscritto ipoteca su un immobile.

Nel caso di specie, la parte venditrice si trovava in una posizione di difficoltà economica tale da suggerire alla stessa di favorire la pronta iscrizione di ipoteca sul bene immobile - con successiva trascrizione - al fine di evitare opporre la garanzia reale ai terzi.

A tal fine, le parti si erano rivolte ad un notaio di fiducia al fine di perfezionare l'atto nel più breve temo possibile, ma quest'ultimo aveva comunque ritardato in modo decisivo nella successiva trascrizione, tale da rendere del tutto inutile l'iscrizione dell' ipoteca.

La venditrice agiva nei confronti del professionista, contestando il lieve ritardo (un giorno), nella trascrizione dell'atto, presupposto per l'opponibilità dello stesso ai creditori.

Il Tribunale di Bergamo ha respinto la domanda dell'attrice non individuando alcuna specifica responsabilità professionale del notaio, evidenziando per altro che quest'ultimo non aveva alcuna percezione della difficoltà economica della consumatrice, né quest'ultima aveva esplicitamente richiesto al professionista una rapido e celere adempimento dell'obbligo di trascrizione ex art. ex art. 2671 c.c.: "Il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione ha l'obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato."

Tale norma può trovare applicazione solo nel caso in cui sia provato l'elevato rischio del ritardo della trascrizione dell'atto notarile da parte del professionista e del danno cagionato alla parte.

Tale circostanza non è stata provata dalla parte, tant'è che il Tribunale giunge ad affermare il seguente principio "non è censurabile la condotta della professionista laddove non ha proceduto alla trascrizione dell’atto il giorno immediatamente successivo alla stipula, unico momento idoneo ad evitare all’attore l’opponibilità dell’ipoteca successivamente trascritta. A ben vedere, un livello di diligenza quale quello auspicato dall’attore sarebbe stato esigibile solo laddove fosse rientrata nella consapevolezza del professionista l’effettiva esistenza di un titolo differente e fondante il rischio di anticipata trascrizione ad horas dello stesso e pregiudicante l’anteriore contraente.".

Qui la pronuncia del Tribunale di Bergamo.