Notaio: ruolo sociale e responsabilità. Quale tutela per il consumatore

La professione notarile necessita di uno strumento semplice per ridurre il gap informativo che sussiste verso gli utenti finali – i consumatori, soprattutto – che si avvicinano per la prima volta ad operazioni economiche rilevanti e comuni: casa, mutui, successioni e diritto di famiglia. 

Il ruolo e l’attività del notaio, spesso, sono oggetto di luoghi comuni molto diversi dalla fluida realtà di una professione che, come molte altre in Italia, si è trasformata e ha dovuto adattarsi alle mutate esigenze della società.

Riteniamo interessante, sotto questo profilo, analizzare l’attività svolta dal notaio, le garanzie offerte ai consumatori e la sua responsabilità nel caso di inadempimento dei propri obblighi.

Abbiamo suddiviso il nostro intervento in tre punti  che illustrano –nei nostri intenti – alcuni temi: “le garanzie notarili”, “i diritti dei cittadini” e “le responsabilità”.

1.- LE GARANZIE NOTARILI

1.a. Notaio, liberalizzazioni e deregulation
La professione notarile, benché condivida sempre più col mondo imprenditoriale l’organizzazione con criteri aziendalistici, non è resa soggetta alle regole europee sulla concorrenza.

Sebbene il risultato delle liberalizzazioni si possa osservare in singoli aspetti dell’attività (libere pattuizioni del compenso, la pubblicità informativa, la costituzione di società multidisciplinari e la presenza di soggetti “terzi” negli organi di governo degli ordini), la professione notarile è stata soltanto lambita dalle riforme, in quanto svolge compiti di interesse economico generale.

Almeno per questo settore si può sfatare, in un certo senso, il mito della deregolamentazione: togliere le regole e, soprattutto, considerare il notaio come una figura asservita a logiche di parte non comporta necessariamente benefici per tutti noi.

Vedremo il perché, dopo aver fatto due esempi che, forse, aiuteranno il lettore a cogliere meglio qual è il ruolo insostituibile del notaio nel nostro sistema, ricoprendo una specifica figura di garanzia per le parti e, più in generale, per il sistema. 

1.b. Segue: i benefici per tutti del ruolo del notaio
Come appena puntualizzato, la prestazione notarile, più che quella di altre professioni dell’area giuridica, ha profondi riflessi sulla collettività (le “esternalità positive”, cioè i benefici anche a vantaggio di coloro che non si sobbarcano i costi) di grande rilievo.

Il notaio, a più livelli, controlla gli atti che devono essere inseriti all’interno dei Pubblici Registri (Registri Immobiliari, Registri Societari, Registri dello Stato Civile) i quali incidono sia su chi fa le transazioni che sui terzi (in genere, le banche e i creditori). Da qui la ragione, nota forse ai più, per la quale il notaio è anche - e soprattutto - un pubblico ufficiale. D’altronde, è un soggetto a sé stante, in quanto si colloca come “cerniera” e garanzia di affidabilità tra mercato, regole e società.

Non a caso, tanto per citare alcuni esempi, quando il notaio vince il concorso ed accede alla professione, si vede affidato un bacino di utenza territoriale e i suoi atti e repertori sono ispezionati ogni due anni da parte del Ministero della Giustizia, il quale esercita un controllo assai stringente e assiduo sulla produzione dei notai, questi tenuti responsabili dei loro inadempimenti fino alla cancellazione dall’albo.

Tra l’altro - valga qui un cenno - i controlli svolti dal notaio sugli atti sottoposti alla sua attenzione equivalgono, per livello di attenzione, a quelli svolti dai giudici: tanto è vero che agli atti notarili viene riconosciuta sia l’efficacia di prova che, in alcuni casi, per recuperare forzosamente i crediti.

1.c. Il notaio, controllore di legalità

Poste le premesse di cui sopra, tra le molte definizioni che si possono dare alla funzione notarile abbiamo scelto di prendere in prestito una frase proferita dal celebre avvocato Francesco Carnelutti: “tanto più notaio, tanto meno giudice”.

La frase, di per sé molto semplice, fornisce molti spunti di riflessione.

Anzitutto, il prodotto finale del notaio – dal punto di vista della sicurezza e dell’affidabilità dei Pubblici Registri – potrebbe essere sostituito soltanto, in ipotesi, dal giudice: questa è la soluzione adottata dai paesi di cultura tedesca. Tuttavia, si può facilmente constatare che i controlli svolti dal notaio – transazionale e sistemico, come vedremo poco più avanti – sono assai efficaci nell'assicurare certezza e sicurezza e, soprattutto, riducono al minimo il contenzioso legato alle transazioni notarili. Meno sono i contenziosi, minori sono i costi per la giustizia e, quindi, per il contribuente.

Senza contare il fatto che i magistrati, per la formazione ricevuta e le scarne infrastrutture di cui dispongono, non possono in alcun modo sopperire al lavoro demandato al notaio.

2.- I DIRITTI DEL CONSUMATORE

Il notaio, per le motivazioni finora viste, è sì un pubblico ufficiale, ma anche un consulente legale altamente specializzato e, se vogliamo, un “giudice pre-contenzioso”. 

Egli, cioè, garantisce:

(1) la sicurezza transazionale: a livello del cliente, si tratta della stabilità, della legittimità e legalità della transazione tra le parti. Per soddisfare lo standard, il notaio controlla diversi elementi: identità delle parti, legittimazione, capacità di disporre del diritto, legge applicabile quando vi sono soggetti stranieri, verifica dei poteri rappresentativi etc. Il risultato è conseguito tramite una consulenza specialistica, nella quale l’interesse della parte è contemperato. Sotto questo profilo, dunque, vi sono alcuni diritti che il notaio è tenuto a garantire nei confronti del cliente.

Sul piano della legittimità, egli è obbligato ad accettare la richiesta delle parti di redigere un atto, ma può rifiutarsi di espletare la prestazione nell’ipotesi di un atto potenzialmente illegittimo, ossia non previsto dalla legge. Pensiamo all’esempio di scuola del patto commissorio, vietato. 

Va precisato, a questo livello, che il notaio non è un mero certificatore e registratore, come molti possono pensare; anzi, svolge un’attività più delicata, in quanto crea le regole del rapporto giuridico, attraverso l’indagine conoscitiva della volontà delle parti, le adegua all’ordinamento giuridico e forma dati affidabili per i Pubblici Registri. 

Per quanto concerne la stabilità, anche se il notaio è un professionista indicato dalla parte, questi non può mai fare l’interesse di una sola parte e, anzi, deve evidenziare squilibri economici e giuridici. In questo senso, il suo dovere di terzietà e indipendenza è molto più caratterizzato, ad esempio, di quello dell’avvocato, il quale è tenuto a massimizzare l’interesse del cliente, in primo luogo. Tuttavia, ciò non vieta che il notaio contemperi l’interesse del privato con quello pubblico, come ad esempio avviene quando il professionista prospetta alle parti delle soluzioni che consentono di ottenere benefici fiscali.

Infine, sul piano della legalità, egli verificherà che l’atto rispetti tutte le formalità previste per la propria validità.

(2) la sicurezza sistemica: per garantire la certezza giuridica, i dati inseriti all’interno dei Pubblici Registri. Evidentemente, per conseguire tale risultato egli deve verificare, per quanto di sua spettanza nella redazione degli atti, che i beni siano commerciabili o, comunque, trasferibili. 

Inoltre, sul piano della deontologia, deve integrare requisiti stringenti di terzietà, assai vicini a quelli dei magistrati.

3.- LE RESPONSABILITA' DEL NOTAIO

Dato che il notaio svolge, dall’inizio alla fine della sua prestazione, il controllo di legalità, si pone il problema della responsabilità notarile, specie sul versante civilistico. 

Il notaio è civilmente responsabile verso il cliente quando non adempie in modo corretto, diligente e trasparente ai propri obblighi verso il cliente/consumatore. L’inadempimento delle prestazioni poste a carico del notaio configura una sua responsabilità con obbligo di risarcire i danni causati dall’inadempimento delle proprie prestazioni, usualmente attraverso una compagnia assicurativa.

Occorre premettere che il notaio deve sempre rispettare il principale principio di buona fede ex art. 1175 c.c. che impone al professionista di agire seguendo un generale principio di correttezza e trasparenza.

Più nello specifico. come evidenziato in precedenza, il professionista chiamato alla stesura di un atto notarile svolge una funzione di pubblico ufficiale che lo obbliga ad eseguire una serie accertamenti necessari a garantire che l’atto raggiunga l’obbiettivo perseguito dalle parti. 

Tra tali obblighi rientra anche quello di effettuare le visure catastali e ipotecarie atte ad individuare esattamente il bene, verificare che sia libero da vincoli, pesi e sia di proprietà del soggetto venditore: tali obblighi trovano fondamento dagli artt. 2913 c.c. e 28 della Legge Notarile, nonché dagli artt. 4 e 14 del D.P.R. n. 640 del 1972.

La funzione del notaio, prettamente pubblicistica, si deve elevare al di sopra delle parti (anche di quella dalla quale ha ricevuto l’incarico) e spingersi a verificare che sussistano tutti i presupposti per la sottoscrizione dell’atto ed i successivi adempimenti notarili.

In termini più semplici, il notaio arriva a garantire la validità e regolarità dell'atto notarile e della sua successiva registrazione (approfondisci qui).

A tale dovere di controllo si aggiunge un ulteriore obbligo informativo verso le parti, volto ad evidenziare eventuali carenze, omissioni od altre problematiche, prospettare le soluzioni ed eventualmente anche rifiutarsi di procedere con la stesura dell’atto (vedi qui).

Oltre alla predisposizione dell’atto notarile, il professionista deve anche successivamente adempiere a tutti gli obblighi di registrazione idonei a garantire gli effetti pubblicistici previsti ex lege.

I doveri appena sinteticamente enunciati che si creano tra professionista e cliente rientrano nella figura contrattuale del mandato, cosicché la violazione di taluno degli obblighi sopra richiamati comporta una responsabilità di natura contrattuale del professionista con prescrizione decennale che decorre, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, dal momento in cui è percepibile il danno lamentato: “Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale decorre non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere.” (Cass. Civ. III^ - sentenza n. 3176/2016).

Per dovere di completezza, occorre evidenziare che tale responsabilità incontra alcuni limiti, nel senso che non può essere imputata alcuna negligenza al professionista che abbia tenuto una condotta omissiva o carente nello svolgimento della propria attività, laddove non abbia ottenuto dalle parti chiamate alla firma dell'atto notarile le dovute informazioni necessarie per l'adempimento corretto degli obblighi; allo stesso tempo, nulla può essere contestato al notaio qualora egli abbia debitamente informato le parti in merito a determinati rischi/limiti/irregolarità e queste ultime, debitamente informate, abbiano insistito nel voler comunque concludere l'affare.

La responsabilità del notaio è altresì esclusa qualora la negligenza sia leggera e trascurabile, a meno che uno specifico adempimento - anche in termini di tempo - sia richiesto da una delle parti (vedi qui l'esempio).

E’ giusto ricordare che in caso di responsabilità del notaio interviene una assicurazione (obbligatoria per legge) e che copre tutti i danni accertati in favore del consumatore.

La responsabilità penale, se si scusa la tautologia, si attiva quando il notaio commette dei reati (ricorrenti, in questo campo, le falsificazioni negli atti). In verità, sono rarissimi i casi di dolo nell’ambito notarile – stante anche la notoria difesa da parte dell’Ordine della funzione pubblica svolta dai notai -: in ogni caso, il notariato dispone di un Fondo di Garanzia, previsto per legge. 

La responsabilità disciplinare, che può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione, è affidata ai controlli dei consigli Notarili, del Ministero della Giustizia (biennali su tutti gli atti) e delle Procure della Repubblica. Le sanzioni sono affidate a commissioni di disciplina regionali indipendenti, presiedute da un magistrato togato.