Appartamento venduto senza il parcheggio? il contratto può essere dichiarato nullo!

La vendita di un immobile può essere dichiarata nulla se non vengono rispettati i diritti dell'acquirente, e nel caso di specie, il venditore non riconosce il diritto al parcheggio.

La Corte di Cassazione, con il provvedimento che potete leggere di seguito, ha dichiarato la nullità del contratto di vendita di un appartamento alienato da un costruttore ad un consumatore, rilevando la nullità delle clausole dell'accordo ove il costruttore cedeva l'alloggio, ma non il posto auto.

E' necessario, al fine di una corretta ricostruzione della vicenda, che i giudici hanno dato applicazione alle norme applicabili prima della novità normativa introdotta con la legge n. 246/2005), norma che consente l'ammissibilità della vendita separata dello spazio adibito al parcheggio dall'alloggio.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, i giudici hanno dato applicazione alla «legge Ponte» (legge n. 765/1967), la quale prevedeva che al trasferimento della proprietà dell'appartamento doveva corrispondere il riconoscimento del diritto reale d'uso dello spazio in favore del condomino.

Il mancato rispetto di tale limite invalida il contratto di vendita, per omesso rispetto del limite di legge, come potete leggere con il provvedimento che trovate qui di seguito.

Il provvedimento è interessante, però, anche sotto il profilo delle conseguenze, in quanto nel momento in cui il parcheggio riservato al proprietario venga destinato ad altro uso, l'acquirente non può sempre ottenere una tutela ripristinatoria dal venditore/costruttore, ovvero la riassegnazione del posteggio.

La restituzione del posto auto può essere prevista solo se tale porzione di spazio sia ancora esistente e non anche quando sia stato edificato un immobile in quell'area, come nel caso oggetto della decisione degli Ermellini: in tale casi, l'acquirente può chiedere solo il risarcimento del danno al venditore. 

Cassazione Civile - Sez. II^ Civ. - Ordinanza n. 1445/2022

L'albergatore paga per il furto della bicicletta all'interno del garage

Esiste una responsabilità per il titolare di un hotel nel caso in cui un cliente sia derubato della  bicicletta (o di un veicolo) all'interno degli spazi di sua proprietà?

La Corte di Appello di Torino si è espressa in senso positivo, riconoscendo il diritto del consumatore ad ottenere il risarcimento del danno derivante dal furto della propria bicicletta avvenuto nel garage di un albergo.

Questo è il precedente giurisprudenziale che potete leggere questa domenica, ove il giudice del riesame piemontese ha dovuto giudicare una vicenda tutt'altro che rara, ossia l'esistenza del diritto del consumatore ad ottenere un ristoro dal titolare dell'albergo per la perdita della bicicletta, riposta nel garage coperto dell'hotel.

Il giudice di seconde cure ha respinto l'appello dell'albergatore, richiamando i principi classici del contratto di parcheggio, figura che rientra nel deposito, il quale prevede a carico del parcheggiatore un obbligo di custodia del veicolo ricevuto dalla controparte (consumatore).

L'adempimento di tale contratto, come è noto, deve avvenire nel rispetto del generale principio di diligenza ex art. 1176 c.c., con l'adozione da parte del professionista di tutti gli accorgimenti necessari ad evitare che, considerando il caso di specie, la bicicletta possa essere oggetto di danno o, peggio, di furto da parte di terzi.

Alla condotta non diligente (colpevole) dell'albergatore segue l'inadempimento contrattuale ex art. 1218 c.c. da parte di quest'ultimo, chiamato a rispondere per l'omessa adozione di ogni misura idonea ad evitare l'evento furto.

Quest'ultimo ha contestato la sentenza di primo grado ed ha evidenziato, tra l'altro, che tra le parti non si sarebbe concluso alcun contratto di custodia, ma in particolar modo che il consumatore era stato avvisato dell'assenza di un sistema di controllo ed allarme volto ad evitare il furto delle biciclette nella rimessa.

La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di primo grado, confermando la condanna dell'albergo a risarcire i danni al cliente, avendo ritenuto raggiunta la prova di tutti i presupposti per l'accertamento della violazione del contratto di custodia (parcheggio) sorto tra professionista e consumatore. 

E' irrilevante, secondo il giudice, che non vi sia stata alcuna sottoscrizione del contratto, in quanto l'accordo orale già rappresentava un vincolo contrattuale, al quale può essere aggiunta la circostanza che il garage sia di proprietà dell'albergatore e che gli spazi al suo interno siano contrassegnati con un numero e il cliente sia autorizzato a posteggiare il veicolo nella singola area determinata dalla controparte.

Il contratto di parcheggio genera, secondo la Corte, una particolare obbligazione a carico del professionista di conservazione e restituzione della bicicletta “la collocazione della bicicletta aveva prevalentemente la funzione di conservazione e restituzione della bicicletta rispetto all’esigenza di reperire uno spazio per il relativo stazionamento”.

Tale obbligo non viene meno nel caso di assenza di una controprestazione (pagamento di somma di denaro) da parte del consumatore per il parcheggio della bicicletta nel garage, in quanto comunque il professionista deve garantire la sicurezza del mezzo.

Non è, infine, sufficiente ad escludere la responsabilità dell'albergatore la circostanza che quest'ultimo abbia avvertito, anche per iscritto, l'esclusione della responsabilità dello stesso nel caso di furto o l'avvertimento dell'eventualità di possibile furto dei veicoli posteggiati nell'autorimessa.  

Corte di Appello Torino - sentenza n. 1289/2020.