Da Trentino inBlu al blog: cambiamo il mutuo: negoziazione vs. surrogazione

Il pagamento della rata del mutuo è un problema centrale nella vita delle famiglie italiane ed è in netto aumento la percentuale dei nuclei familiari che non riescono ad onorare il finanziamento della propria casa.

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Il problema è stato oggetto di interventi politici, si pensi alla sospensione del pagamento delle rate, il cui fine è stato quello di aiutare la parte della popolazione più in difficoltà nell’ adempimento del proprio debito bancario.

Tale difficoltà si è più facilmente presentata per chi aveva scelto il mutuo a tasso variabile, collegato ad indici quali, ad esempio, l’EURIBOR, e quindi si è trovato nella situazione di non poter più sostenere la rata mensile.

Esistono, invero, delle possibilità di cambiare le condizioni di mutuo attraverso un istituto nuovo e temporaneo, in quanto introdotto solo con il DL 70/2011, la negoziazione del mutuo, ovvero con un altro strumento ormai introdotto nel nostro paese da anni, la portabilità del mutuo, e che consente al debitore di cambiare banca ed ottenere diverse condizioni.

a. la negoziazione del mutuo ex DL 70/2011

In generale, le condizioni del mutuo possono essere modificate solo con l’accordo tra cliente e banca.

Il Decreto Legge 70/2011 (c.d. decreto Sviluppo) ha introdotto la possibilità per il mutuatario di poter modificare le condizioni del contratto, con una rinegoziazione del mutuo anche senza il consenso della banca.

La norma ha, invero, riconosciuto tale opportunità solo al verificarsi di una serie di condizioni, tant’è che tale misura riguarda solo una piccola parte dei mutuatari.

Quali sono le condizioni per l’applicazione delle norme previste ex DL 70/2011?

1) deve trattarsi di mutuo ipotecario;

2) l’importo originario del finanziamento deve essere inferiore a 200.000,00;

3) il mutuo deve essere stato contratto per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;

4) il mutuo deve presentare una rata con tasso variabile;

5) il mutuatario deve avere dichiarazione Isee non superiore a 35.000,00;

6) il mutuatario non deve aver omesso o ritardato il pagamento di alcuna rata;

Queste condizioni, invero, limitano l’ambito di applicazione della misura introdotta con il Decreto Legge 70/2011, la quale ha anche una validità temporale temporanea in quanto la misura può essere usufruita sino al 31 dicembre 2012 e solo per i mutui accesi prima del 14 maggio 2011.

b. surrogazione del mutuo - la portabilità

La surrogazione del mutuo è, contrariamente alla negoziazione, una opportunità che viene prevista anche dal codice civile, che disciplina l'ipotesi generale della surrogazione agli artt. 1201 e seguenti.

Per quello che ci interessa, l'atto di surrogazione di un mutuo da parte del debitore è previsto dall'art. 1202 c.c. "Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo".

Una surrogazione del mutuo deve rispettare tre caratteristiche:

a) mutuo e quietanza devono presentare data certa;

b) deve essere indicata con certezza la destinazione della somma oggetto di mutuo;

c) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.

La surrogazione del mutuo avviene attraverso atto pubblico.

La surrogazione dei mutui bancari prende il nome di portabilità del mutuo e consente al mutuatario di sostituire l'istituto di credito che ha erogato inizialmente il mutuo con altra banca, che ad esempio propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita.

Occorre ricordare che tale opportunità è stata introdotta con il decreto Bersani sulle liberalizzazioni – decreto legge 7/2007 – il quale ha disposto la previsione ex lege del meccanismo già previsto dall'articolo 1202 del codice civile anche nei rapporti bancari.

Tale norma non era infatti utilizzabile in precedenza in quanto le banche inserivano alcune clausole nel contratto proprio per escludere tale possibilità alla clientela. 

Il decreto Bersani ha permesso di attivare la procedura di portabilità del mutuo da una banca ad altro istituto di credito, vietando la possibilità di inserimento di penali o altri oneri nel contratto di finanziamento.

L'art. 8, DL n. 7/2007, convertito con modificazione nella L.n. 40/2007, reca disposizioni sulla portabilità del mutuo, stabilendo che:

> la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude a debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione di cui all'art. 1202 cod. civ. (comma 1);

> nel caso di surrogazione per volontà del debitore il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato (comma 2);

> è nullo ogni patto che impedisca o renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione (comma 3);

> la predetta surrogazione del mutuo non comporta il venir meno dei benefici fiscali (comma 4). 

La procedura per la portabilità del mutuo si articola in tre fasi:

• Fase di avvio della procedura

Il cliente prende contatto con altro istituto di credito e verifica la possibilità di spostare il proprio mutuo. Richiede, alla banca originaria, l'indicazione dell'esatto importo del debito residuo e concorda con la nuova banca una possibile data di formalizzazione dell'operazione.

La banca subentrante comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell'operazione e richiede essa stessa l'importo oggetto di mutuo.

• Comunicazione dell'importo residuo di mutuo

La banca originaria rende noto, entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta, alla banca l'importo residuo avvalendosi dei sistemi di colloquio elettronico interbancario e conferma la data di formalizzazione dell'operazione. 

• Formalizzazione dell'operazione di portabilità del mutuo

La banca subentrante procede alla realizzazione dell'operazione di portabilità con la firma di nuovo contratto  con il cliente e con la sostituzione nelle garanzie. 

Questa fase avviene attraverso atto pubblico e si perfezione con il contestuale rilascio della quietanza da parte della banca originaria.

La banca subentrante provvede a richiedere l'annotazione ai sensi dell'art. 2843 cod. civ. del trasferimento a suo favore della garanzia ipotecaria già iscritta , in conseguenza della stipula del nuovo contratto di mutuo.

c.- cosa scegliere?

La scelta tra negoziazione o surrogazione è inevitabilmente legata al rapporto bancario intrattenuto e all'esigenza che si deve soddisfare. La possibilità introdotta con il Decreto sviluppo permette al cliente di negoziare il mutuo con maggiore forza contrattuale, ma pur sempre limitato in quanto la banca può sempre riconoscere un tasso fisso maggiore (comprensivo anche di spread) maggiore sul nuovo contratto di finanziamento oggetto di negoziazione.

Il potere contrattuale può essere maggiore per la portabilità perchè il mutuatario può stabilire più facilmente le condizioni per il trasferimento del mutuo. 

Le difficoltà maggiori s'incontrano nel trovare una banca disposta ad accettare nuove condizioni contrattuali da parte del cliente.
Qui potete ascoltare parte della trasmissione del 28 ottobre 2011.