Multiproprietà. Preliminare senza rogito? comunque si devono pagare le spese di gestione

Uno degli argomenti più trattati in questo blog riguarda i diritti vacanza turnari ed in particolare le multiproprietà.

Abbiamo più volte affrontato questa materia, in particolare delineando doveri ed obblighi dei multiproprietari (clicca qui), nonché le ipotesi in cui il contratto concluso per l'acquisto di un diritto reale parziario sia privo di validità (vedi qui).

La multiproprietà alberghiera, nella sua versione più classica, è caratterizzata da un contratto preliminare ove le parti si impegnano a sottoscrivere il definitivo (rogito notarile) con il quale si produce l'effetto traslativo della proprietà immobiliare parziaria dalla società venditrice al multiproprietario.

Quest'ultimo, come noto, diviene titolare del diritto di proprietà pieno di un immobile (o stanza di albergo) per un determinato periodo dell'anno (una/due settimane).

Il valore di questi contratti è stato a lungo oggetto di contenzioso, sia sotto il profilo della validità degli stessi (preliminare/definitivo), sia con riguardo agli effetti successivi.

La normativa intervenuta in materia, a partire dalla Direttiva 47/1994/CE (successivamente abrogata dalla Direttiva 122/2008/CE), nonché le relative attuazioni nel diritto interno, hanno previsto specifici obblighi informativi da parte del venditore, così chiarendo e delineando meglio alcuni aspetti oggetto di contenzioso.

In tema di titolarità di diritto reale in multiproprietà, ulteriori problematiche hanno riguardato l'obbligo di pagamento delle spese comuni da parte dei singoli multiproprietari, ed in particolare se tale obbligo gravi anche su coloro che - dopo aver firmato il contratto preliminare -  non hanno in seguito concluso il rogito notarile.

La questione è stata affrontata dalla Suprema Corte di Cassazione, con la criticabile sentenza n. 27993/2018 ove il giudice ha ritenuto di equiparare il promittente acquirente al titolare del diritto reale in multiproprietà, affermando che anche colui che non ha sottoscritto il rogito notarile è comunque tenuto a versare le spese annuali all'ente gestore.

La Cassazione osserva, sul punto, che "Con riferimento alla specifica questione riguardante la richiesta dei costi relativi alla comunione pur in difetto del godimento del bene (cc.dd. spese di gestione assimilate dalla Corte territoriale alle spese condominiali di manutenzione), il giudice di appello ha - nel panorama normativo ed interpretativo "ratione temporis" applicabile con riguardo all'epoca delle conclusione dei contratti dedotti in causa - condivisibilmente rilevato che, anche per la multiproprietà alberghiera (in cui il diritto sull'unità immobiliare è ricompresa, per l'appunto, in un complesso alberghiero la cui gestione è affidata ad una società che amministra l'immobile come un vero e proprio albergo, la quale riceve - di regola - un corrispettivo per l'utilizzo della suddetta unità), la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'unità immobiliare era riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti e ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, a quella del condominio (v., per meri riferimenti, Cass. n. 6352/2010). Sulla base di tale presupposto e sempre con riferimento al richiamato momento temporale, la Corte ambrosiana ha correttamente osservato in punto di diritto che, nell'ambito delle multiproprietà immobiliari, il promittente acquirente si sarebbe potuto ritenere obbligato a contribuire alle spese di gestione del complesso qualora lo stesso, prima della stipula del contratto definitivo, avesse (come verificatosi nel caso di specie) acquisito il diritto all'uso turnario dell'alloggio promesso e dei relativi beni e servizi comuni, conseguenza che non si sarebbe potuta escludere per il fatto che il medesimo non avesse utilizzato l'immobile, dovendosi considerare rilevante anche la sola possibilità della sua fruizione e non determinante la sua utilizzazione effettiva.".

La Cassazione, in altri termini, arriva a considerare come multiproprietario anche chi, di fatto, non ha mai acquisito tale status giuridico, ossia non ha concluso l'unico atto acquisitivo del diritto reale in multiproprietà, ossia il rogito notarile.

La conclusione raggiunta dal giudice si fonda sulla tesi, che lo scrivente non condivide, secondo la quale con la firma del preliminare, il promittente acquirente avrebbe acquisito il diritto d'uso turnario in via anticipata, presupposto idoneo per l'obbligo di sua partecipazione alle spese annuali di gestione.

Tali spese, a nostro parere, sono dovute solo da coloro che divengono proprietari del diritto reale, e non per soggetti che tale contratto ad effetti reali non lo hanno concluso: diversamente, al contratto a contenuto obbligatorio (preliminare) viene attribuito un valore ulteriore e non voluto dalle parti.

Qui potete leggere la sentenza n. 27993/2018.

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