Mutuo fondiario - la Cassazione torna a chiarire il limite di finanziabilità

All'interno del variegato mondo del credito concesso dalle banche alle famiglie italiane, assume un certo rilievo la categoria del mutuo fondiario, argomento già trattato in questo blog.

Purtroppo sono frequenti i casi ove il mutuo fondiario viene concesso dalla banca al consumatore con applicazione di norme non trasparenti e comunque violando i limiti legali previsti per questa forma di prestito.

Il tutto favorito da una normativa poco chiara, spesso toccata dagli interventi del legislatore, ma ancor più spesso interpretata in malo modo, tant'è che la Suprema Corte di Cassazione è dovuto intervenire più volte per chiarire gli aspetti problematici che riguardano questo istituito.

Oggi vi proponiamo un commento di un’interessante ordinanza della Suprema Corte, la n. 24138 del 2018 che ci consente di chiarire la distinzione tra due operazioni molto ricorrenti nella pratica, soprattutto quando una famiglia (od un imprenditore) intende costruire la propria abitazione oppure avviare un’attività e deve reperire i finanziamenti: stiamo riferendoci al mutuo fondiario e al finanziamento ipotecario.

A prima vista, le due figure possono sembrare uguali: tuttavia, la legge indica quali sono gli specifici requisiti e parametri previsti per il credito fondiario, operazione che accede ad una 
disciplina molto particolare.

- Il caso 

Nel contesto di una procedura fallimentare, il curatore ha rilevato che la banca, a fronte dell’erogazione ad un imprenditore di un mutuo fondiario ammontante ad euro 30.000,00, ha chiesto l’accensione di una ipoteca di primo grado su un immobile del valore stimato di euro 31.800,00.

Il parziale allineamento tra i due valori ci fornisce, fin da subito, il pretesto per indicare le principali caratteristiche di questa tipologia di operazione, con particolare risalto della questione relativo al c.d. ‘limite di finanziabilità’.

- Quando parliamo di mutuo fondiario? le caratteristiche

Affinché vi sia un credito fondiario, è necessario che siano rispettati alcuni necessari requisiti di legge, diremmo degli elementi strutturali. 

Anzitutto, il mutuo fondiario è un particolare tipo di finanziamento, caratterizzato da una scadenza a medio o lungo termine (da un minimo di un anno ad un massimo di trent’anni) e dalla necessità di presentare la garanzia di un’ipoteca di primo grado su un immobile esistente.

A seconda della durata del mutuo, diverse sono le caratteristiche e la durata dei tassi d’interesse passivi (il “costo” del finanziamento per il cliente): in genere, tanto più dura il mutuo, quanto più il tasso è elevato. Tuttavia, la tipologia del mutuo fondiario si attesta su tassi d’interesse abbastanza bassi, poiché le garanzie di cui beneficia la banca lo consentono (a differenza, ad esempio, di un prestito al consumo).

In secondo luogo, chi opta per il mutuo fondiario affronta spese notarili ridotte e un regime fiscale agevolato per via della durata lunga del finanziamento.

Tuttavia, per ottenere un mutuo fondiario occorrono i seguenti presupposti:

(1)  il contratto deve essere stipulato con una banca;
(2)  la durata del mutuo deve essere a medio o lungo termine;
(3)  la garanzia è rappresentata dall'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile;
(4)  la domanda deve riguardare l'acquisto della prima casa o il finanziamento dell’attività;

(5)  l'importo richiesto non può superare l'80% del valore dell'immobile.

Quest’ultimo requisito, in particolare, costituisce il principale punto di differenza rispetto alle operazioni di finanziamento ipotecario, oltre al fatto che quest’ultimo può essere sottoscritto anche per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui.

- Limite di finanziabilità: cosa dovete sapere

In ordine al credito fondiario, una norma del Testo Unico Bancario, l’articolo 38, co. 2, demanda alla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR), la definizione degli importi massimi finanziabili.

Con deliberazione 22 aprile 1995 del CICR il ‘tetto’ massimo dei finanziamenti è stato fissato nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare.

E' vietata ogni concessione di un mutuo fondiario che superi il limite dell'80% del valore del bene ipotecato: ma cosa succede nell'ipotesi in cui la vendita (e il relativo credito fondiario) non rispetti il limite di cui all'art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario?

- La questione affrontata dalla Cassazione - i diversi orientamenti giuridici

Veniamo, ora, al tema centrale in questa pronuncia.

Abbiamo chiarito che Il limite di finanziabilità - previsto dalla normativa sopramenzionata- costituisce uno dei requisiti essenziali per qualificare un finanziamento ipotecario come 'fondiario’.

Il problema si pone quando la percentuale che costituisce il tetto massimo sia superata (ed è il caso indicato sopra), perché, in tale ipotesi, diverse possono essere le conseguenze, più o meno favorevoli per il consumatore.

La giurisprudenza ha prospettato due differenti soluzioni al caso di specie. 

(a) Una parte cospicua della giurisprudenza afferma che il superamento della percentuale non inciderebbe sulla validità del contratto, bensì costituirebbe un caso sanzionabile all’interno del settore bancario. 

Giocoforza, questo orientamento sostiene che la soglia servirebbe ad evitare che le banche si espongano verso il mercato dei mutui senza adeguate coperture. 

(b) Un altro orientamento, che è quello al quale si accoda la sentenza in esame, ritiene che il superamento del limite determina la nullità del contratto di mutuo fondiario, con sua eventuale conversione in finanziamento ipotecario ed eventuali responsabilità delle parti che abbiano violato il sopra citato limite di cui all'art. 38 comma 2 del TUB.

- Cassazione Civile Sez. VI^ - Ordinanza n. 24138/2018

Destano interesse le argomentazioni seguite dalla condivisibile sentenza in commento. Nevralgica è la considerazione secondo cui “il limite dell'"ammontare massimo del finanziamento" posto dalla norma dell'art. 38, comma 2, TUB (come poi specificato dalla correlata normativa regolamentare) è requisito che non si accontenta della presenza di riscontri formali, ma attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio. 

Secondo quanto discende prima di tutto dalla caratteristica strutturale di base del mutuo fondiario, quale concessione di credito in cui la valutazione del futuro "rientro" dell'erogato viene in modo specifico a puntualizzarsi, se non propriamente a circoscriversi, su determinati beni immobili portati in garanzia.”

In altre parole, gli Ermellini hanno chiarito che più che al comportamento che le banche devono seguire prima di concedere il finanziamento fondiario, si deve guardare a qual è l’oggetto del contratto: e, nel caso, il mutuo fondiario prevede sempre la prestazione di una garanzia ipotecaria, con le proporzioni di legge. 

Va da sé che se il mutuo non rispetta tali caratteristiche, proporzioni e limiti non può rientrare nella categoria prevista dall'art. 38 comma 2 del TUB, deve essere dichiarato nullo, perdendo la sua qualifica di "mutuo fondiario" con conseguente applicazione delle norme ordinarie e trasformazione in finanziamento ipotecario. 

Di seguito, l'ordinanza n. 24138/2018.

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