Oggi torniamo a trattare le questioni condominiali, con il fine di chiarire alcuni punti relativi all'ipotesi di spese condominiali, inadempimento nel pagamento della quota da parte del singolo condomino e dovere di solidarietà del condominio verso il credito vantato dal terzo.
Il luogo comune che si è consolidato, in modo errato, è che vi sia un vincolo di solidarietà tra i condomini per debiti contratti verso soggetti terzi, sicché coloro che hanno correttamente versato le spese condominiali, dovranno pagare anche per gli insolventi.
Nel blog abbiamo già trattato la questione, ma alla luce delle mail ricevute, riteniamo utile tornare sull'argomento anche al fine di chiarire alcuni incomprensioni.
A.- cosa dice la legge: art. 63 disp. att. Codice Civile
L'argomento oggetto di questo intervento trova la sua disciplina nell'art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, norma che regola vari punti relativi alle spese condominiali, alla competenza nel pagamento e alle conseguenze nel caso di "condomino moroso".
Per quel che ci interessa, richiamiamo i primi tre commi dell'art. 63:
"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.".
La legge prevede, in primo luogo, il dovere da parte dell'amministratore di attivarsi per ottenere un provvedimento ingiuntivo volto a riscuotere i crediti vantati dal condominio verso il singolo condomino "non pagante".
Il primo comma, però, ci dice anche un'altra cosa: nel caso di richiesta di pagamento al condominio da parte di un creditore e dovuta all'inadempimento delle spese condominiali da parte di uno o più codomini, l'amministratore deve fornire i nominativi dei condomini morosi.
Il motivo di questo obbligo posto a carico dell'amministratore lo troviamo nel comma successivo, laddove la legge stabilisce che se un esiste vincolo di solidarietà nel condominio per i debiti comuni, è altresì vero che lo stesso soggiace ad un limite di sussidiarietà.
In termini più semplici, il creditore che pretende il pagamento verso il condominio di un suo credito per l'omesso pagamento da parte di alcuni condomini, dovrà prima agire nei confronti dei morosi e poi, nel caso in cui il suo credito sia ancora non soddisfatto, potrà rivolgersi agli altri condomini.
E la differenza, sul punto, non è da poco!
La spiegazione ce la fornisce la Cassazione (Ordinanza n. 5043/2023):"in capo ai condòmini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi" con la conseguenza che "[...] per le obbligazioni sorte dopo l’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente, subordinato alla preventiva escussione del moroso e pur sempre limitato alla rispettiva quota di quest’ultimo, e non invece riferibile all’intero debito verso il terzo creditore".
B.- Conseguenze pratiche
Cosa succede se il condominio non è riuscito a versare la somma prevista per il riscaldamento, a causa di un condomino moroso, e il creditore viene a chiedere il pagamento delle somme previste rivolgendosi all'amministratore?
Abbiamo già trattato l'argomento, a cui rimandiamo per un approfondimento (clicca qui), ma ricordiamo sinteticamente che in questo caso l'amministratore non può esimersi dal agevolare il recupero del credito da parte del terzo, fornendo ogni dato del condomino inadempiente, in primo luogo nominativo, importo non versato e dati catastali.
Il creditore dovrà prima cercare di recuperare quanto dovuto dal condomino insolvente e, solo nel caso in cui riesca a dimostrare di non aver recuperato la somma dal debitore parziale, potrà agire verso i restanti condomini.
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