Come il consumatore si è sbarazzato del Travel box (e dall'iscrizione a New Club Elite) - così ha deciso il giudice a Como

Non possiamo che esprimere la nostra soddisfazione per il nuovo successo ottenuto dai consumatori italiani contro le società che vendono i Travel box, al cui interno si trovano i certificati venduti da New Club Elite tour operator.

Il Tribunale di Como, con un recente provvedimento, ha dichiarato la vendita del generico contratto denominato Travel box, ove a due consumatore comaschi erano stato venduto uno dei famosi certificati a New Club Elite, come quello che potete vedere qui di seguito.

La 1° sentenza in Italia con cui viene rottamata una multiproprietà!

Questa domenica vi proponiamo la prima sentenza in Italia con la quale è stata "rottamata" una multiproprietà.

Il caso risolto dal Tribunale di Torino ha ad oggetto un contratto di permuta di una multiproprietà con punti vacanza offerto da una società ad un malcapitato un consumatore.

In altri termini, il consumatore ha ceduto le proprie multiproprietà alla società di rottamazione ed ha ottenuto, dopo aver versato altre migliaia di euro, un nuovo certificato di godimento da esercitare presso il resort Caberto II.

Il cliente non ha mai usufruito del diritto, ma è stato costretto a versare le spese annuali.

Il consumatore si è rivolto al Tribunale di Torino per liberarsi definitivamente del pseudo multiproprietà e poter finalmente non dover versare altri euro.

Il Tribunale di Torino ha considerato nullo il contratto relativo al nuovo diritto di godimento individuando vizi tali da renderlo invalido ed inefficace.

Il giudice ha condannato la società che ha rottamato la multiproprietà a restituire al consumatore i soldi versati per l'acquisto dei punti vacanza.

Il precedente creato con la sentenza del Tribunale di Torino, il primo in Italia, è importante perché consente ad altri consumatori di poter vedere cancellata la multiproprietà, o simili (tipo punti vacanza o certificati di associazione) anche quando tale acquisto è conseguenza di una permuta con altro prodotto vacanziero.

Il giudice ha analizzato il contratto relativo al certificato di godimento ed ha ritenuto, applicando in via analogica, nullo l'accordo in quanto contrario alle norme previste in materia di multiproprietà dal Codice del Consumo.

Il Tribunale di Torino ha, di conseguenza, cancellato il contratto di multiproprietà, liberando il consumatore dal dover pagare le spese annuali.

Questa sentenza dimostra, come sostenuto da Consumatore Informato, che il modo più semplice e sicuro per poter cancellare la multiproprietà è quello di adire il giudice nazionale.

Per maggiori informazioni e valutazioni sul contratto sottoscritto, scrivete a info@consumatoreinformato.it

Da Trentino inBlu al blog: la sollecitazione all'acquisto di una multiproprietà - alcuni suggerimenti

1.- caso tipico

Come avviene l'acquisto di una multiproprietà? Ecco una classica storia.

Usualmente i nostri consumatori (che chiameremo cip e ciop) vengono contatti attraverso una telefonata con la quale vengono informati di essere stati sorteggiati tra i vincitori di un concorso.

I nostri amici consumatori sono invitati a presentarsi in un hotel per il ritiro di un non meglio specificato premio.

Cip e Ciop, increduli, si recano all'hotel per ricevere l'omaggio ed in quella sede scoprono che la finalità dell'incontro è quella di proporre loro la vendita di un diritto di godimento parziario di un immobile in un villaggio vacanze all'estero.

Cip e Ciop vengono invitati a sedersi e, in un ambiente festoso e cordiale, vengono sottoposti alla proposta di acquisto di un contratto promozionale, valevole solo per quel giorno. Viene loro spiegato che sottoscrivendo il contratto ottengono un viaggio gratuito presso questa località turistica e che quindi l'occasione è assolutamente imperdibile.

I consumatori, convinti dall'attività persuasiva dei promotori e dal clima festoso, si decidono a sottoscrivere il contratto promozionale, ovvero l'impegno a sottoscrivere la proposta di acquisto.

Qualche giorno dopo, l'incaricato della società che vende questi diritti di godimento si presenta dai nostri Cip e Ciop invitandoli, in forza dell'impegno assunto in precedenza, a sottoscrivere il contratto di multiproprietà con consegna del relativo "certificato di associazione" con il quale viene attribuito il diritto di utilizzare un appartamento nella zona esotica stabilita.

Contestualmente alla sottoscrizione del contratto di cessione del certificato di associazione, il medesimo incaricato offre ai nostri Cip e Ciop, che non dispongono di tutta la somma per l'acquisto immediato, l'opportunità di finanziarsi l'acquisto attraverso un contratto realizzato con una società finanziaria collegata. "Con questa piccola operazione di credito al consumo" sostiene il delegato "vi acquistate delle bellissime vacanze".

Insomma, ai nostri poveri scoiattolini viene servito un "pasto completo".

Quali armi di difesa offre il diritto ai nostri amici?

2.- Il codice del consumo
Il legislatore è intervenuto per stabilire delle regole volte a tutelare il contraente debole - il consumatore - nei contratti aventi ad oggetto l'acquisizione di un diritto di godimento ripartito, ossia una multiproprietà.

La dirittiva 97/94/CE ha portato una prima disciplina del settore introducendo i primi obblighi per il venditore di quote di time-sharing. Tali regole sono state ulteriormente puntualizzate attraverso il Codice del Consumo, il quale ha introdotto una serie di doveri che devono accompagnare l'offerta di questo prodotto, quali:

Art. 70. Documento informativo

1. Il venditore e' tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede informazioni sul bene immobile un documento informativo in cui sono indicati con precisione i seguenti elementi:

a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui e' situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;

b) l'identità ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualità giuridica, l'identità ed il domicilio del proprietario;

c) se l'immobile e' determinato:
1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi del permesso di costruire ovvero di altro titolo edilizio e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformita' alle prescrizioni vigenti in materia;

d) se l'immobile non e' ancora determinato:
1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformita' alle prescrizioni vigenti in materia, nonche' lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale e' prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricita', acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti gia' effettuati e le modalita' di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avra' accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avra' accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonche' in materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo globale, comprensivo di IVA, che l'acquirente versera' quale corrispettivo; la stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonche' le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione degli elementi identificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalita' della comunicazione e l'importo complessivo delle spese, specificando quelle che l'acquirente in caso di recesso e' tenuto a rimborsare; informazioni circa le modalita' per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al
contratto, in caso di recesso;
l) le modalita' per ottenere ulteriori informazioni.

2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il venditore offre al pubblico un diritto che attribuisce il godimento su uno o più beni immobili sulla base di liste, elenchi, cataloghi o altre forme di comunicazione. In questo caso il documento informativo deve essere consegnato per ciascuno dei beni immobili oggetto dell'offerta.

3. Il venditore non può apportare modifiche agli elementi del documento di cui al comma 1, a meno che le stesse non siano dovute a circostanze indipendenti dalla sua volontà; in tale caso le modifiche devono essere comunicate alla parte interessata prima della conclusione del contratto ed inserite nello stesso. Tuttavia, dopo la consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per modificare il documento stesso.

4. Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede la persona interessata oppure, a scelta di quest'ultima, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui la persona stessa e' cittadina, purche' si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.

5. Restano salve le disposizioni previste dal codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Art. 71. Requisiti del contratto

1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullita'; esso e' redatto nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli e' cittadino, purche' si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.

2. Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui all'articolo 70, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori elementi:
a) l'identita' ed il domicilio dell'acquirente;
b) la durata del contratto ed il termine a partire dal quale il consumatore puo' esercitare il suo diritto di godimento;
c) una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilita' o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonche' i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto; e) la data ed il luogo di sottoscrizione del contratto.

3. Il venditore deve fornire all'acquirente la traduzione del contratto nella lingua dello Stato membro in cui e' situato il bene immobile, purché' si tratti di una delle lingue ufficiali dell'Unione europea.

Art. 72. Obblighi specifici del venditore
1. Il venditore utilizza il termine multiproprietà nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto e' un diritto reale.

2. La pubblicità commerciale relativa al bene immobile deve fare riferimento al diritto di ottenere il documento informativo, indicando il luogo in cui lo stesso viene consegnato.

Art. 73. Diritto di recesso
1. Entro quattordici giorni lavorativi dalla conclusione del contratto l'acquirente puo' recedere dallo stesso senza specificarne il motivo.

In tale caso l'acquirente non e' tenuto a pagare alcuna penalita' e deve rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cui e' fatta menzione nello stesso, purche' si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.

2. Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all'articolo 70, comma 1, lettere a), b), c), d), numero 1), h) e i), ed all'articolo 71, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di cui all'articolo 71, comma 2, lettera e), l'acquirente puo' recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale caso l'acquirente non e' tenuto ad alcuna penalita' ne' ad alcun rimborso.

3. Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono comunicati gli elementi di cui al comma 2, l'acquirente puo' esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni lavorativi decorre dalla data di ricezione della comunicazione degli elementi stessi.

4. Se l'acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al comma 2, ed il venditore non effettua la comunicazione di cui al comma 3, l'acquirente puo' esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni lavorativi decorre dal giorno successivo alla scadenza dei tre mesi dalla conclusione del contratto.

5. Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla persona indicata nel contratto e, in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro il termine previsto. Essa puo' essere inviata, entro lo stesso termine, anche mediante telegramma, telex e fax, a condizione che sia confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro le quarantotto ore successive.

Art. 74. Divieto di acconti
1. E' fatto divieto al venditore di esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per l'esercizio del diritto di recesso di cui all'articolo 73.

Art. 75. Rinvio alla generale disciplina dei contratti con particolari modalita' di conclusione
1. Salvo quanto specificamente disposto, ai contratti disciplinati dal presente capo si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 64 a 67.

2. Ai contratti di cui al presente capo si applicano, ove ne ricorrano i relativi presupposti, le più favorevoli disposizioni dettate dal capo I del titolo III della parte III.

Art. 76. Obbligo di fideiussione
1. Il venditore non avente la forma giuridica di societa' di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.164.569 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato e' obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.

2. Il venditore e' in ogni caso obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa allorquando l'immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione, a garanzia dell'ultimazione dei lavori. 3. Delle fideiussioni deve farsi espressa menzione nel contratto a pena di nullità.

4. Le garanzie di cui ai commi 1 e 2 non possono imporre all'acquirente la preventiva esclusione del venditore.

Art. 77. Risoluzione del contratto di concessione di credito
1. Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o da un terzo in base ad un accordo tra questi ed il venditore, sottoscritto dall'acquirente per il pagamento del prezzo o di una parte di esso, si risolve di diritto, senza il pagamento di alcuna penale, qualora l'acquirente abbia esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'articolo 73.

Art. 78. Nullita' di clausole contrattuali o patti aggiunti
1. Sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia dell'acquirente ai diritti previsti dal presente capo o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.

Art. 79. Competenza territoriale inderogabile
1. Per le controversie derivanti dall'applicazione del presente capo, la competenza territoriale inderogabile e' del giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se ubicati nel territorio dello Stato.

Art. 80. Diritti dell'acquirente nel caso di applicazione di legge straniera
1. Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legislazione diversa da quella italiana, all'acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal presente capo, allorquando l'immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno Stato membro dell'Unione europea.

Art. 81. Sanzioni
1. Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che contravviene alle norme di cui agli articoli 70, comma 1, lettere a), b), c), numero 1), d), numeri 2) e 3), e), f), g), h) e i), 71, comma 3, 72, 74 e 78, e' punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 500 euro a 3.000 euro.

2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall'esercizio dell'attività da quindici giorni a tre mesi al venditore che abbia commesso una ripetuta violazione delle disposizioni di cui al c. 1.

3. Ai fini dell'accertamento dell'infrazione e dell'applicazione della sanzione si applica l'articolo 62, comma 3.

L'acquirente di una quota di multiproprietà, quindi, si trova nella condizione di poter conoscere il diritto di godimento oggetto di trattativa e il venditore non può nascondere l'oggetto della vendita e le qualità del bene.

3.- Le recenti novità legislative
Di recente sono state introdotte ulteriori novità nell'ordinamento comunitario per quel che riguarda la vendita di quote di diritti reali su immobili, od anche la vendita di diritti di godimento parziario.

La Direttiva Europea 2008/122/CE 14 gennaio 2009 ha introdotto significativi cambiamenti in particolar modo nelle modalità di vendita della multiproprietà.

L'art. 3 della Direttiva chiarisce che "se un contratto di multiproprietà, un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine o un contratto di rivendita o di scambio viene offerto al consumatore in persona nell'ambito di una promozione o di un'iniziativa di vendita, l'operatore indica chiaramente nell'invito lo scopo commerciale e la natura dell'evento".

Viene classificata come ingannevole ogni forma di pubblicità finalizzata ad attrarre i potenziali acquirenti in iniziative finalizzate esclusivamente alla vendita di quote di multiproprietà.

La legge comunitaria, inoltre, introduce novità aventi ad oggetto il contenuto del contratto, il diritto di recesso da parte del consumatore ed i suoi effetti, il divieto di versare acconti in denaro prima della conclusione del contratto.

L'art. 11 rappresenta uno dei punti più rilevanti dell'intero impianto normativo di cui alla Direttiva 2008/122/CE, in quanto prevede la risoluzione dei contratti accessori (contratti di finanziamento) in caso di violazione del diritto di recesso "Gli Stati membri garantiscono che l'esercizio da parte del consumatore del diritto di recesso dal contratto di multiproprietà o dal contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine comporti automaticamente e senza alcuna spesa per il consumatore la risoluzione di tutti i contratti di scambio ad esso accessori e di qualsiasi altro contratto accessorio. Fatto salvo l'articolo 15 della direttiva 2008/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 aprile 2008, relativa ai contratti di credito ai consumatori, se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito concesso al consumatore dall'operatore o da un terzo in base a un accordo fra il terzo e l'operatore, il contratto di credito è risolto senza costi per il consumatore qualora il consumatore eserciti il diritto di recesso dal contratto di multiproprietà, dal contratto relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, o dal contratto di rivendita o di scambio."

La Direttiva introduce, quindi, un collegamento diretto tra contratto di multiproprietà e contratto di finanziamento, sicché il venir meno del primo "travolge" anche il secondo strettamente funzionale (c.d nullità indiretta).

4.- Conclusione
I nostri amici scoiattoli, Cip e Ciop, ora sanno che dispongono di mezzi appropriati per difendersi dall'eventuale tentativo di vendita occulta di quote di multiproprietà, e ciò attraverso l'utilizzo dei diritti che abbiamo sinteticamente esposto.

Qualche consiglio pratico per chi si dovesse trovare in una situazione analoga a quella appena descritta.

a. leggete attentamente documento informativo e contratto per capire l'oggetto del vostro
acquisto;

b. non sottoscrivete immediatamente, ma chiedete di portare con voi il modello. A casa
rileggete il contratto e poi confrontatevi con i parenti, prima di operare questo acquisto.

c. esercitate senza esitazione il diritto di recesso e ricordate che non esistono penali per chi
intende "uscire" dal contratto.

d. non versate acconti.

e. Non dovete pagare oneri aggiuntivi rispetto a quelli strettamente necessari per la vendita.

All'atto di sottoscrizione del contratto, il venditore vi deve chiarire i seguenti aspetti:

"i costi complessivi, comprensivi di spese legali e per servizi quali gas, elettricità, acqua, nonché delle spese annuali di gestione e manutenzione;

la durata del contratto;


le caratteristiche della multiproprietà: se l'immobile è ancora in costruzione, assicurarsi che sia stato rilasciato il permesso urbanistico, controllare lo stato di avanzamento e i rimanenti lavori;


la tipologia della multiproprietà: se si acquisisce il titolo di proprietà o una quota del terreno o se è possibile vendere la propria quota di terreno o cedere i propri diritti;


le clausole e condizioni del contratto;


la persona responsabile della gestione giornaliera della multiproprietà e della manutenzione


la presenza di un'associazione o di un comitato dei proprietari e i relativi poteri, ad esempio, se decide in merito a questioni importanti riguardanti la gestione della multiproprietà o le spese di gestione." (tratto da Comissione Europea - rapporti con in consumatori).

Multiproprietà - nullo il preliminare privo di indicazione della quota millesimale

La vendita di quote di multiproprietà rappresenta uno degli esempi più clamorosi di contratti creati per aggirare le regole create, in ambito nazionale e comunitario, negli ultimi anni e "rifilare" ai consumatori un prodotto del tutto diverso da quello prospettato.

L'argomento è oggetto di un nostro intervento con il quale analizziamo le possibili soluzioni offerte oggi a coloro che intendono liberarsi di questo diritto (rottamazione vs. sentenza).

Le diverse forme della multiproprietà

Abbiamo già affrontato questo argomento, ma riteniamo opportuno tornare a trattare il tema anche per chiarire il contenuto del contratto avente ad oggetto l'acquisto di una quota di un diritto di godimento ripartito (multiproprietà) da parte del piccolo consumatore.

Quest'ultimo ritiene, in tutta buona fede, di entrare in possesso di una quota di proprietà di un immobile situato in una località vacanziera di suo gradimento.

In verità, non sempre l'oggetto del contratto è rappresentato dall'acquisto di un diritto di proprietà - seppur limitato temporalmente - su un bene immobile.

La multiproprietà (o time sharing) è una forma di vendita nata negli anni '80 e solo successivamente disciplinato dal legislatore europeo (Direttiva n. 94/97/Ce) e da quello nazionale (D.Lgs. 427/1998).

Successivamente, gli interventi legislativi si sono susseguiti (vedasi Codice del Consumo) con il fine principale di tutelare l'acquirente fornendo a quest'ultimo determinate garanzie sul prodotto oggetto di vendita.

Non di rado, infatti, le proposte di acquisto di quote di multiproprietà avvengono attraverso la "sollecitazione all'acquisto" realizzata dal venditore nei confronti del consumatore, invitato a recarsi presso hotel per il ritiro di fantomatici premi. In realtà, il venditore utilizza tale metodo per poter proporre al cliente - attraverso il solito effetto sorpresa - la possibilità di "acquistare le proprie vacanze".

Il consumatore quale proposta contrattuale sottoscrive e quindi quale diritto di multiproprietà acquista?

In termini generali, è possibile distinguere tre diverse ipotesi di multiproprietà: immobiliare, alberghiera e azionaria.

La proprietà azionaria non viene affrontata con il presente contributo in quanto ipotesi residuale rispetto alle altre due tipologie di diritto di proprietà parziale che in generale vedono coinvolti i potenziali acquirenti.

Appare opportuno, a tal proposito, sinteticamente identificare le caratteristiche e le differenze che contraddistinguono la multiproprietà immobiliare da quella alberghiera al fine di poter meglio comprendere l'intervento operato dalla Suprema Corte di Cassazione.

- La multiproprietà immobiliare

Con l'acquisto in multiproprietà di un immobile, il consumatore diviene proprietario dell'immobile per il periodo stabilito dal contratto. In tali casi, esistono sull'immobile più diritti di proprietà il cui esercizio è periodico, ossia avviene secondo un avvicendamento temporale fissato da tutte le parti al momento dell'acquisto.

In altri termini, ogni singolo acquirente della quota, all'atto della sottoscrizione del contratto di multiprorietà, è tenuto a scegliere in quale periodo dell'anno (tra quelli disponibili) intende acquisire il proprio diritto di multiproprietà, pagando il corrispettivo previsto il quale usualmente varia in relazione alla stagione prescelta. Il proprietario diviene titolare di un diritto reale di godimento individuale perpetuo sull'immobile, limitato soltanto ad un certo periodo dell'anno.

Ne consegue che le formalità richieste per la costituizione di una multiproprietà immobiliare sono le medesime richieste per l'acquisto di un bene immobile (ex. atto pubblico - trascrizioni - notaio etc.).

- La multiproprietà alberghiera

Mentre la multiproprietà immobiliare ha avuto uno sviluppo limitato e caratterizzato, in generale, dalla conoscenza esistente tra tutti i soggetti aderenti, l'acquisto di un diritto di godimento ripartito sottoforma associativa è pratica assai ampia e presenta, accanto ai caratteri tipici della proprietà, anche quelli propri del c.d. contratto di albergo, come chiarito dalla stessa Corte di Cassazione.

Le ragioni fondanti questo contratto sono, in molte circostanze, rappresentate da i costi inferiori che l'acquirente deve sostenere; da eventuali tempi morti che intervengono per la conclusione del contratto e la presa in possesso di un appartamento; la possibilità di acquistare l'appartamento già arredato, con la presenza degli arredi e di tutti i servizi di natura alberghiera usualmente forniti (reception, custodia, cambio settimanale della biancheria, pulizia dell'alloggio al termine di ogni turno, manutenzione, ecc).

A ciò si aggiunga che i regolamenti che disciplinano il godimento degli insediamenti turistici in multiproprietà fanno divieto di ospitare contemporaneamente in ciascun appartamento persone in numero superiore ai posti letto disponibili.

Per tali ragioni, la multiproprietà alberghiera viene proposta come investimento alternativo e come forma di acquisto da parte del consumatore di un diritto turnario caratterizzato non solo dall'immobile, ma anche dai servizi collaterali (servizio di bar e ristorante, discoteca, baby sitters, campo da tennis, piscina, ecc.), ai quali l'acquirente può accedere versando il relativo importo.

In quest'ottica, le ultime norme intervenute in materia hanno imposto al venditore l'obbligo di indicare con precisione i servizi offerti con la multiproprietà ed i relativi costi.

Il diritto di godimento d'uso turnario garantisce - in teoria - al cliente anche la possibilità di modificare il periodo di godimento del proprio diritto o di trasferire lo stesso su altro alloggio disponibile nello stesso residence ovvero in analogo complesso sito in altra località.

Tale ultima facoltà può essere, sempre in via teorica, esercitata anche attraverso il c.d. "circuito degli scambi" con il quale il multiproprietario può scambiare un proprio periodo-vacanza con uno dei multiproprietari in un altro dei siti di stazioni turistiche collegate alla medesima organizzazione.

- Cassazione: sentenza 6253/2010

Operata la sintetica descrizione del contratto di multiproprietà, possiamo ora richiamare la recente sentenza della Corte di Cassazione, la quale ha dichiarato la nullità del contratto preliminare di multiproprietà.

La Cassazione ha correttamente ritenuto invalido il contratto preliminare privo dell'indicazione dei millesimali dell'immobile suddivisi tra gli aderenti alla multiproprietà.

Il Giudice ha chiaramente individuato quale requisito di validità del preliminare la specificazione dei millesimali, in quanto considerati criterio per la determinazione della quota di partecipazione di ogni singolo aderente.

Richiamiamo, a tal proposito, un corretto passaggio della sentenza della Cassazione, attraverso la quale il Giudice ha evidenziato il ruolo del contratto preliminare e della sua aderenza con il definitivo, in quanto "tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota definitiva o comunque devono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell'anno incide sull'entità delle rispettive quote di pertinenza"

Riteniamo corretta la sentenza della Cassazione anche alla luce dei contratti di multiproprietà sottoscritti dai consumatori, i quali molto spesso non contengono la chiara esposizione dell'oggetto del contratto, dei limiti del diritto acquisito e delle modalità per l'esercizio dello stesso.

La sentenza appena richiamata, in questo senso, evidenzia la necessità di chiarezza e trasparenza  sotto il profilo dell'informativa che il venditore deve rendere al consumatore al fine di permettere a quest'ultimo di poter comprendere l'oggetto, natura e caratteristiche prodotto acquistato.