Questa vicenda ci consente anche di ragionare in merito al soggetto economico che gestisce queste attività, in quanto l'associato non viene informato in modo completo e trasparente in merito all'esistenza del club.
In termini più semplici, vi siete mai chiesti se esistano mail di convocazione dell’assemblea o un bilancio annuale? E, soprattutto, dove finiscono i soldi versati per gli oneri di gestione annuali?
Il contratto di vendita/iscrizione ad un club/associazione deve contenere tutte le informazioni inerenti diritti ed obblighi connessi alla firma, garantendo al consumatore trasparenza e correttezza da parte del professionista (per verificare la correttezza del contratto e di tutti i documenti allegati, scrivi a info@consumatoreinformato.it).L'assenza di tali informazioni rendono invalido il contratto e non vincolante per il consumatore, in quanto la disciplina prevista agli artt. 70 e 71 del Codice del Consumo hanno una finalità protezionistica, sicché è necessario che tutti gli elementi richiesti dalle disposizioni di legge, come requisiti inderogabili ed essenziali del contratto, devono risultare chiaramente dal testo del contratto sottoscritto.
Pertanto nel caso di assenza o scarsa indicazione degli elementi indispensabili all'esatta individuazione del bene oggetto del diritto turnario e del periodo di godimento, il contratto non può essere considrato valido per violazione del citato art. 71 del Codice del Consumo, nonchè degli artt. 1346 e 1418 c.c..
"Dalla lettura del contratto prodotto in atti (doc. 2 fasc. opponente) non è possibile procedere alla esatta individuazione delle strutture oggetto del godimento turnario né risulta alcuna ulteriore specificazione in ordine alle località in cui tali complessi si trovano né nulla è detto circa la collocazione temporale nell'arco dell'anno in cui l'acquirente potrebbe usufruire dell'ipotetico bene, ne è possibile ricavare quali siano le modalità attraverso cui parte attrice possa scegliere il periodo di godimento, essendo genericamente previsto solo che si tratti indistintamente di una settimana all'anno.".
Il Tribunale di Firenze ha condannato la società Energy S.r.l. di Roma in favore di un consumatore toscano, il quale ha ottenuto la restituzione dei soldi versati per l'iscrizione al club inglese.
E' noto, infatti, che questa società ha venduto contratti denominati "My energy world", offrendoli come sistema vacanze alternativo e assolutamente vantaggioso, celando informazioni importanti e chiedendo il pagamento di somme prima del diritto di recesso, come già da noi segnalato con un altro intervento (clicca qui per un approfondimento).
Questa vicenda, però, ci consente anche di fornirvi alcuni suggerimenti al fine di evitare di firmare un contratto di cui potreste, in seguito, pentirvi.
a.- La vendita del certificato Getaway
La vicenda analizzata dal giudice ha inizio con una visita a domicilio di due incaricati della società, presentata come un’opportunità per conoscere alcuni servizi turistici, senza impegno, con in omaggio una vacanza “di prova” gratuita.
Al contrario, per poter accedere al secondo incontro, il consumatore era stato indotto a firmare un contratto di “certificato di associazione” e a versare immediatamente somme di denaro, in particolare 200 euro in contanti ed un assegno.
Quando, pochi giorni dopo, era stato organizzato il secondo incontro, il consumatore aveva ottenuto solo un dépliant generico, senza informazioni precise su cosa realmente stesse acquistando. Nel contratto non erano indicati: ubicazione e caratteristiche degli alloggi, periodo esatto di utilizzo, servizi inclusi, eventuali costi aggiuntivi. Solo formule vaghe come “offerte speciali” o “strutture affiliate” sparse in località non specificate.
A distanza di mesi, lo sfortunato amico toscano ha ricevuto il certificato di iscrizione a Club Getaway, comprendendo le conseguenze della firma del contratto, ossia l'adesione "basic" ad un club inglese fino al 2053, con obbligo di pagamento delle spese annuali.
Termina con la liquidazione giudiziale l'attività di vendita di certificati Getaway di una società molto attiva negli ultimi anni.
Stiamo parlando di Happiness S.r.l. (già Travel Sun e successivamente Atlantis), società che ha piazzato certificati del club inglese sul territorio nazionale negli ultimi dieci anni (per maggiori informazioni, potete scrivere a info@consumatoreinformato.it o multiproprieta@consumatoreinformato.it).
Qui di seguito, l'estratto della procedura di liquidazione giudiziaria n. 580/2024 del Tribunale di Roma (visibile con browser Opera - VPN attivo)
Siamo lieti di segnalare un nuovo risultato positivo nella travagliata vicenda che riguarda coloro che sono stati iscritti ad uno di questi "club" inglesi, nel caso di specie a Club Getaway (per maggiori informazioni e valutazioni, potete scrivere a info@consumatoreinformato.it o multiproprieta@consumatoreinformato.it).
La Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo, con la recente sentenza n. 25599/2023, di tratteggiare alcuni aspetti rilevanti che riguardano i contratti di acquisto di un diritto reale in multiproprietà, nonché i contratti vacanza a lungo termine.
Questo tipo di vicende sono oggetto di trattazione periodica in questo blog e quindi ci è sembrato corretto aggiornare l'orientamento della Cassazione in questa materia.
Questo tipo di contratti sono stati oggetto, negli ultimi anni, di diversi interventi giurisprudenziali che hanno dichiarato la nullità del contratto di compravendita di una multiproprietà reale o obbligatoria per violazione degli artt. 1418 e 1346 c.c., ossia per totale indeterminatezza dell'oggetto.
I documenti contrattuali, infatti, non indicano in modo chiaro né l'oggetto del contratto, né il contenuto dei diritti/obblighi, prevedendo anche l'adesione ad un club straniero, non identificato e per un periodo molto lungo.
Molto spesso, i contratti non indicano non solo il tipo di titolo venduto, ma anche la sua legge di circolazione, e neppure i dati dell’associazione alla quale viene fatto riferimento, né la natura di tale iscrizione, rimandando ad altri documenti o ad un sito web.
La Cassazione, pur affrontando un caso di multiproprietà immobiliare, ha avuto modo di affrontare il fenomeno, chiarendo come la normativa (oggetto di una prima disciplina con la Direttiva 94/47/CE introdotta in Italia con il D. Lgs. 427/1998) è stata oggetto di un successivo intervento europeo (direttiva 2008/122/ce) attuato in Italia con D. Lgs. n. 79/2011.
La normativa del 2011 ha portato ad una sostanziale distinzione tra contratti di multiproprietà e vacanze a lungo termine, prevedendo medesime tutele, specialmente sotto il profilo informativo.
Il contratto avente ad oggetto la vendita di questi diritti vacanza deve essere redatto in modo chiaro e trasparente, contenendo informazioni complete, chiare ed obiettivamente comprensibili, al fine di consentire al contraente debole di valutare in modo informato le conseguenze connesse alla firma.
Sul punto, la Suprema Corte chiarisce che il contratto deve descrivere in modo chiaro gli “[…] aspetti fondamentali volti all’individuazione della stessa tipologia di contratto rispetto alle molteplici possibilità offerte dall’iniziativa privata e dal principio di libertà negoziale […] e che comportano l’esigenza di individuare in modo dettagliato l’oggetto del contratto e, soprattutto, i diritti e gli obblighi posti a carico delle parti.” (Cassazione Civile Sez. II^ Sentenza n. 29599/2023).
Questa descrizione non può essere lasciata ad altri documenti o ad un sito web, ma deve essere esplicitata nel contratto principale firmato tra le parti.
Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. sentenza n. 25599/2023 (visibile con browser Opera VPN attivo)
Il diritto di multiproprietà è stato oggetto negli ultimi decenni di un'importante evoluzione, diventando una forma di vacanze molto venduta in tutto il mondo, tra luci ed ombre, e che trova, forse, la sua forma più recente nel condhotel.
Ma
quest’ultimo può essere veramente considerato la “multiproprietà 2.0”? e le
attuali tutele previste per il consumatore possono essere estese anche a questo
tipo di acquisti?
Quest’ultima
domanda è, allo stato attuale, di difficile risposta, in quanto il fenomeno è
ancora poco conosciuto.
Con questo nostro elaborato ci proponiamo di proporre una breve e non esaustiva ricostruzione del fenomeno, proponendo al lettore quali nuovi vantaggi o svantaggi, anche economici e fiscali, possono essere collegati a questo nuovo fenomeno che si sta affacciando sul mercato italiano.
1) Che cos’è la multiproprietà?
La
multiproprietà consiste in quella pratica commerciale che permette a più
soggetti, proprietari di uno stesso immobile, di potere usufruire e godere
dello stesso a turnazione nell’arco dell’anno.
L’art.
69 del codice del consumo definisce il contratto di multiproprietà come “un
contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore
acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il
pernottamento per più di un periodo di occupazione”.
Nella
sua versione classica, si è soliti parlare di multiproprietà immobiliare, caratterizzata
dalla suddivisione dell’immobile tra più soggetti, i quali ne traggono godimento
per determinati periodi dell’anno, suddividendosi i relativi costi di gestione.
Non
di rado, la giurisprudenza ha avvicinato questa figura giuridica al condominio,
ravvisando elementi comuni tali da consentire l’estensione delle norme previste
in materia condominiale anche ai rapporti di multiproprietà.
Questo
fenomeno turistico ha trovato la sua prima grande diffusione di massa attorno
agli anni 80’ divenendo una forma alternativa di vacanza, caratterizzata dal
poter disporre di un appartamento per una settimana all’anno in località
turistiche (montagna/mare), con pagamento di spese di gestione limitate.
L’acquisto
si perfeziona, come ogni altro diritto di proprietà, con un atto notarile e la
conseguente iscrizione catastale volta a certificare la titolarità del diritto
reale.
A livello europeo, però, sono aumentati i tentativi di truffa attraverso le multiproprietà, tant’è che nel 1994 è stata approvata la prima direttiva (Direttiva n. 94/97/Ce) volta a disciplinare questi acquisti e che ha introdotto, tra gli altri, l’obbligo di consegna del foglio informativo contenente le informazioni fondamentali riguardanti il titolo acquisito.
Il Tribunale di Vicenza, con la recente ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. che potete leggere di seguito, ha accertato che altri due consumatori vicentini non sono iscritti a club Getaway e non devono pagare le spese di gestione fino al 2053 (per maggiori informazioni e assistenza, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it o a info@consumatoreinformato.it).
Il giudice, seguendo l'orientamento già formatosi proprio in altri casi già affrontati (vedi qui), ha ritenuto che il contratto di acquisto del certificato Getaway non sia rispettoso dei requisiti previsti dal codice civile e dalla normativa dei consumatori.
Come abbiamo potuto riscontrare in molti casi sottoposti alla nostra attenzione, alle "parole" (promesse fatte dai promotori che vi ricevono all'albergo durante il primo incontro, e poi al successivo incontro presso la vostra abitazione), non corrispondono i "fatti" (ossia il contratto firmato, il quale contiene una realtà profondamente diversa da quella raccontata dal promotore).
E alle "parole" (ovverosia le stesse promesse contenute nel contratto firmato), non corrispondono nemmeno i "fatti" di chi si reca in uno dei due/tre resort disponibili tra Calabria e Sardegna.
E cosa si viene a scoprire quando si arriva al resort?
→ Il certificato vale solo per due persone;
→ I servizi sono limitati;
→ I luoghi di destinazione sono limitati.
Insomma, sono più i limiti che i reali vantaggi che discendono da questo contratto, ma intanto le spese di gestione devono essere pagate.
Pagamento richiesto nonostante, come accertato dal Tribunale di Vicenza, l'iscrizione si fondi su un contratto ove, come chiarito nel provvedimento che trovate di seguito che: "[...] non è possibile accertare quali servizi siano a disposizione, in quali strutture, con quali modalità, in quali periodi ecc., pur essendo previsto a carico del consumatore, oltre all'elevato prezzo iniziale, anche delle spese di gestione aggiuntive periodiche: 310 euro per il “servizio di attenzione al socio, il booking, utilizzo della reception e centralino telefonico (escluso il costo delle chiamate)".
Correttamente, il Tribunale di Vicenza non ha potuto che dichiarare la nullità del contratto e scogliere ogni vincolo tra il consumatore e coloro che lo hanno iscritto a Club Getaway, come già accaduto in altre circostanze (approfondisci qui).
Tribunale di Vicenza, Ordinanza del 06-06-2023
Il Tribunale di Torino ha stabilito, con il provvedimento di cui potete leggere uno stralcio in calce al nostro intervento, che il consumatore che è stato iscritto a Club Getaway sulla base di un contratto non valido, non può essere vincolato agli obblighi che nascono dal contratto, ossia il pagamento delle spese di gestione annuali.
Nel caso di specie, una coppia di consumatori torinesi veniva attratta ad un incontro presso un hotel dalla promessa di consegna di un coupon vacanza.
La verità è risulta ben diversa, in quanto solo dopo aver ricevuto il certificato (clicca qui un esempio di certificato Getaway) sono venuti a conoscenza della reale finalità del contratto concluso con Atalantis, e quando hanno provato a contattare la società per ottenere la restituzione della somma pagata, nessuno ha dato seguito alla promessa formulata al momento della vendita del diritto vacanza.
Tribunale di Torino: contratto generico - si alla cancellazione dal club
Il giudice piemontese, chiamato a giudicare la validità del contratto, ha ritenuto il modello firmato dai consumatori come non valida, in quanto estremamente generico e privo di tutti i dati necessari per far comprendere la natura dell'operazione e le conseguenze connesse all'adesione al club.
Non dobbiamo scordarci che in molte circostanze, come segnalato dai consumatori che ci hanno scritto, quando taluno degli aderenti a questi contratti si reca presso un resort, scopre che in realtà questo certificato vale solo per due persone, e che è necessario aderire ad una nuova iniziativa denominata platinum attraverso il c.d. upgrade (clicca qui per un approfondimento).
Nella specifica vicenda, il Tribunale di Torino ha accertato l'invalidità del contratto concluso con l'allora Atlantis (poi Happiness) ed altresì stabilito: "..........l’obbligo della società resistente Happiness s.r.l. (già Atlantis s.r.l.) di provvedere a proprie spese all’immediata cancellazione dei ricorrenti dal registro degli associati del Club Getaway.".
Di seguito una sintesi della vicenda che ha riguardato i consumatori piemontesi.
Le caratteristiche della vendita, però, ricordano da vicino le dinamiche già raccontate nel blog, ossia un incontro con promotori di una agenzia viaggi di Padova, l'offerta di un presunto pacchetto vacanza, sconti anche del 40% sui viaggi e pernottamenti, offerta valida per i prossimi anni.
L'offerta viene proposta come forma di investimento, assolutamente falso, e che il malcapitato consumatore viene invitato a provare il sistema vacanze per un anno e poi, se non soddisfatto, potrà rivenderlo o restituirlo alla stessa società.
Pare che le richieste di acquisto del presunto "pacchetto vacanze" siano tra i 5000,00 e i 7.000,00 euro, con successivo incontro presso l'abitazione dei consumatori per perfezionare l'acquisto.
Il contratto contiene la generica indicazione secondo la quale “[...] pacchetto turistico conferisce all’acquirente il diritto di usufruire… in villaggi, residence, hotel…”, ma nulla viene detto in merito a natura ed oggetto del contratto, quale servizio sia venduto ai consumatori, alle località ove il servizio può essere usufruito.
Ancora una volta la conseguenza è chiara: non è valido il contratto di iscrizione a New Club Elite!
A stabilirlo è, in questa circostanza, la Corte d'Appello di Milano, chiamata a riformare un provvedimento di primo grado che aveva respinto la richiesta di restituzione della somma di denaro spesa avanzata da un consumatore.
La società chiamata a chiarire la posizione è Golden Eagle Travel & Service S.r.l., la quale ha venduto prodotti vacanza definiti timeshare negli ultimi anni.
La Corte d'Appello concentra la propria attenzione su due aspetti del contratto concluso dai consumatori con GETS, ed in particolare:
1.- prestazioni del contratto ben chiare e determinate;
2.- informazioni fornite al contraente debole in modo completo e trasparente.
Ed ancora una volta, come già evidenziato in più circostanze, è stata considerata non valida l'adesione dei consumatori al registro dei soci di New Club Elite (per un approfondimento, leggi qui).
Nella concreta fattispecie, è il Tribunale di Monza (che già si era espresso in merito a questo tipo di contratti. Vedi qui) che ha accertato la non validità del contratto concluso da alcuni consumatori e la società padovana.
Tali privilegi sono, come riconosciuto da vari consumatori, consiste nella mera iscrizione al club inglese denominato New Club Elite, una sorta di pseudo multiproprietà temporanea, circostanza non specificata nel contratto in modo completo e trasparente.
La vicenda è nota, ed è stata da noi seguita in altre circostanze (vedi qui e qui), ove abbiamo potuto assistere consumatori che, di fronte ad un acquisto mai totalmente compreso e costretti a versare 300/400 euro annuali, hanno preferito rivolgersi ad un giudice per veder tutelati i propri diritti.
Anche perché nel caso deciso dal giudice milanese, con la sentenza è stato stabilito che la società Golden Eagle Travel & Service deve cancellare i consumatori dal club inglese a proprie spese:
"condanna la società convenuta a cancellare, a propria cura e spese, il nominativo di xxxxx dal registro degli associati del New Club Elite.".
I contratti proposti da questa società presentano, come accertato dai vari tribunali, una serie di caratteristiche comuni, quali:
1.- Il contratto viene concluso al secondo incontro, successivo al primo appuntamento presso un albergo, quando i promotori della società si recano presso l'abitazione dei consumatori;
2.- I promotori presentano questo prodotto come una possibilità di investimento alternativo, utilizzabile da tutti i componenti della famiglia e dal quale si può uscire a seguito di semplice richiesta, con recupero del capitale;
3.- Il testo contrattuale è generalmente generico e parziale, non fornendo tutte le informazioni all'iscrizione al club Getaway;
4.- Successivamente, usualmente dopo alcuni mesi, gli acquirenti ricevono un certificato di iscrizione a club Getaway, alla cui lettura comprendono perfettamente in cosa sono caduti, ovvero:
- iscrizione ad un club inglese fino al 2053;
- iscrizione "basic" - "mid" (ma cosa vuol dire?);
- obbligo di pagamento delle spese di gestione annuale.
5. Tutte queste informazioni rappresentano una novità per molti consumatori, i quali vengono poi invitati dal club a provare questo prodotto recandosi presso la struttura, magari usufruendo del buono ottenuto con il primo incontro.
Nuova buona notizia per gli iscritti a Club Getaway, a seguito di un contratto concluso con l'allora Travel Sun (successivamente mutata in Atlantis e, subito dopo, in Happiness), e che non vogliono più versare le spese di gestione fino al 31 dicembre 2053.
Il Tribunale di Pesaro ha riconosciuto l'invalidità del contratto di acquisto del certificato Club Getaway, ordinando alla società Happiness di voler provvedere alla cancellazione dei consumatori dal Registro degli iscritti al club inglese.
- Contratto non valido - violazione artt. 71 e seguenti del Codice del Consumo
Il giudice pesarese è stato chiamato a valutare il rispetto delle regole nel contratto di vendita del certificato vacanza, individuando una serie di carenze tali da non consentire al consumatore di poter comprendere con trasparenza la tipologia di diritto vacanza offerto dai promotori.
Qui, potete vedere un tipico contratto venduto negli scorsi anni dalla società di Roma, ove sono genericamente indicate le caratteristiche del prodotto vacanza ceduto ai consumatori.
