Multiproprietà, diritto turnario e club vacanze: attenzione alle spese (che durano nel tempo)

Il nostro intervento odierno è finalizzato a segnalare e differenziare le spese che collegate all'acquisto di una multiproprietà o ad un diritto vacanza turnario, come ad esempio l'iscrizione ad un club. Molto spesso, infatti, che firma il contratto, non immagina che con l'acquisto di una multiproprietà, o un diritto turnario o club vacanze, esistono delle spese anche successive all'acquisto e che hanno cadenza annuale (per una valutazione del tuo diritto vacanza, scrivi a info@consumatoreinformato.it).

(a) Cos'è davvero una multiproprietà? e quali spese annuali

Come abbiamo scritto più volte in questo blog, la multiproprietà è un meccanismo attraverso il quale più persone condividono l'uso di una struttura turistica (appartamento, villaggio, residence, resort…) per determinati periodi dell’anno, diventando proprietario di una porzione dell'immobile. 

In pratica, si acquista il diritto di godere dell’immobile per una o più settimane all’anno, con un contratto che può durare anche decenni, attraverso un atto notarile con successiva trascrizione all'Agenzia delle Entrate.

- Le spese di gestione: un impegno costante

Ogni multiproprietario è obbligato a contribuire alle spese annuali di gestione della struttura. E non si tratta di spiccioli: anche chi non utilizza la struttura in un dato anno, è comunque tenuto a pagare.

Le spese tipiche includono:

• Pulizia e manutenzione delle parti comuni
• Utenze (luce, acqua, gas, riscaldamento)
• Gestione amministrativa
• Assicurazioni
• Servizi di reception, giardino e vigilanza

A queste si aggiungono le spese straordinarie, come:

• Ristrutturazioni
• Adeguamenti normativi
• Sostituzione degli impianti

Chi non paga rischia grosso: cause legali, interessi di mora, perfino il pignoramento di beni. E non potrà nemmeno usare la struttura.

"My world Energy": nullo il contratto e fine dell'iscrizione a Club Getaway

"My Energy World" è il prodotto vacanza venduto negli ultimi anni per affiliare i consumatori italiani a Club Getaway, fino al 2053 con obbligo di pagamento delle spese di gestione annuali (per maggiori info, puoi scrivere a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

La vicenda è nota e dopo un primo colloquio telefonico con il quale i malcapitati consumatori venivano informati di aver "vinto un buono vacanza", con consegna presso la loro abitazione.

All'esito dell'incontro, caratterizzato da promesse ed inviti, arriva la firma senza che i consumatori abbiano veramente capito a cosa vanno incontro.

Dopo alcuni mesi, arriva il certificato di Club Getaway e qui viene a galla la verità, ossia:

- risultano iscritti ad un club inglese di cui non hanno compreso la tipologia;

- l'iscrizione è basic e quindi riferita solo a qualche servizio e località di soggiorno;

- l'iscrizione è valida per due persone e non può essere estesa a parenti ed amici;

- l'iscrizione permane fino al 2053;

- gli associati sono obbligati a pagare le spese di gestione ogni anno fino al 2053.

E' valido questo contratto? sono costretto a pagare le spese di gestione?

- il Tribunale di Milano: nullo quel contratto - cancellate quella iscrizione

Il Tribunale di Milano, seguendo quanto già disposto dal giudice di Monza (vedi qui), ha considerato non valido il contratto di Energy, individuando una serie di carenze informative tali da non considerarlo rispettoso del Codice del Consumo.

Osserva il giudice milanese: "In particolare, dal contenuto del contratto non è dato evincere il diritto di cui l’acquirente sarebbe divenuto titolare con l’acquisito del diritto di iscrizione al Club Getaway e di conseguenza quale sarebbe la prestazione a carico della venditrice. Il contratto si riferisce genericamente ad un certificato di iscrizione (cedibile) al Club Getaway attraverso il quale sembra che l’acquirente possa usufruire di servizi turistici che però non vengono definiti, né in riferimento agli alloggi residenziali facenti parte dei complessi turistici e alla loro ubicazione, né in riferimento al trattamento nel periodo di soggiorno, né in relazione alle modalità e condizioni di prenotazione e neppure al periodo, genericamente indicato in una settimana all’anno.". 

Nè tale finalità informativa viene ottemperata da Energy attraverso la documentazione informativa, come osserva sempre il Tribunale di Milano: "Lo stesso dicasi dell’allegato A del contratto denominato “formulario informativo”, contenente informazioni di carattere generico.".

E il certificato? si tratta di informazioni fornite solo dopo anni (tre) e che comunque offrono una descrizione parziale del diritto vacanza: "Neppure il certificato n. xxxx, pervenuto ai ricorrenti dopo quasi tre anni rispetto alla sottoscrizione del contratto contiene una descrizione del diritto attribuito dalla compravendita in questione (v. doc. 5 ricorrente). Tale documento, infatti, indica che i ricorrenti sono divenuti soci del Club Getaway e riproduce le condizioni negli stessi termini lacunosi del contratto, senza neppure precisare il contenuto della tipologia basic dei servizi, che sarebbe stata scelta dai ricorrenti.".

Il contratto è nullo secondo il Tribunale di Milano e quali sono le conseguenze?

Sono ben descritte dallo stesso giudice milanese:

- restituzione da parte di Energy delle somme pagate dai consumatori

"Pertanto, la società Energy s.r.l. va condannata a restituire ai ricorrenti la somma dagli stessi versata pari a € xxxxx, oltre interessi legali dalla data dei pagamenti al saldo."

- Inesistenza dell'obbligo di pagare le spese di gestione a Club Getaway

"In conseguenza della nullità del contratto, deve essere parimenti accolta la domanda proposta dai ricorrenti di essere tenuti indenni dall’obbligo di pagamento delle spese di gestione in favore del Getaway Club...." 

- Obbligo di cancellazione dei consumatori dal Registro dei soci di Club Getway

"....nonché di cancellazione dal registro degli associati al Getaway Club a cura e spese della resistente".

RTA - come devono essere suddivise le spese di gestione?

La recente sentenza n. 173/2025 della Corte d’Appello di Brescia offre l’occasione per chiarire il funzionamento giuridico e pratico delle residenze a destinazione turistico alberghiera (RTA), una formula sempre più diffusa nel mercato immobiliare, soprattutto nelle località turistiche.

- Cosa sono le RTA?

Le residenze turistico alberghiere sono strutture ricettive che uniscono l’aspetto residenziale con quello alberghiero. 

Formalmente, sono complessi immobiliari in cui le singole unità (appartamenti, suite, villette) vengono vendute a privati, i quali però non acquisiscono la piena e libera disponibilità gestionale del proprio immobile. La peculiarità delle RTA, infatti, è che la gestione dell’intera struttura – e quindi anche delle singole unità – viene affidata in via esclusiva a una società di gestione alberghiera, che ne cura l’operatività turistica: prenotazioni, accoglienza, servizi comuni, manutenzioni, promozione commerciale, ecc.

Chi acquista un immobile in una RTA accetta sin da subito un vincolo di destinazione: la propria unità dovrà essere inserita stabilmente nel circuito turistico-alberghiero gestito dalla società incaricata. Tale vincolo è spesso previsto negli atti di compravendita e nei regolamenti contrattuali che disciplinano il funzionamento del complesso.

- Il nodo delle spese di gestione

Proprio la particolarità di questa forma di gestione ha dato origine alla controversia decisa dalla Corte d’Appello di Brescia. Nella vicenda, un’usufruttuaria non aveva corrisposto le somme richieste dalla società di gestione per le spese di esercizio. Mentre il Tribunale di primo grado aveva assimilato la ripartizione delle spese a quella di un normale condominio (giungendo a revocare un decreto ingiuntivo), la Corte d’Appello ha invece chiarito che in simili strutture non si applicano le ordinarie norme condominiali.

Infatti, secondo la Corte, i rapporti economici fra i proprietari e la società di gestione sono regolati da un contratto atipico, stipulato al momento dell’acquisto, che definisce le modalità di gestione e ripartizione delle spese. In tale schema, le spese non derivano da delibere condominiali, ma da deliberazioni societarie vincolanti, che disciplinano il funzionamento dell’intero complesso ricettivo.

- Quali conseguenze per i proprietari?

Il principio affermato dalla Corte è di particolare rilevanza per tutti coloro che sono proprietari di un immobile in RTA, in quanto non deve valutare la proprietà secondo i canoni del condominio. 

La gestione centralizzata impone ai proprietari l’obbligo di rispettare le decisioni adottate dagli organi societari in tema di bilanci e ripartizione dei costi, con effetti vincolanti simili a quelli di un contratto di mandato. 

In caso di mancato pagamento, la società può avviare azioni esecutive senza dover passare attraverso le più complesse procedure condominiali, risultando più agevole il recupero delle spese da parte dell'ente di gestione.

Va evidenziato, inoltre, che eventuali contestazioni sulle delibere devono essere sollevate nei termini previsti dal diritto societario; in mancanza, esse diventano definitive e obbligatorie per tutti i soci-proprietari.

Corte di Appello di Brescia - Sez. II^ sentenza n. 173/2025 (visibile con browser Opera - VPN attivo).

Bene il Tribunale di Firenze che accerta l'iscrizione irregolare a Club Getaway

Ancora una volta un tribunale italiano accerta l'irregolarità della vendita di un certificato Club Getaway, dichiara la nullità del contratto, così disponendo che il consumatore non è tenuto a versare le spese di gestione fino al 2053 (per maggiori informazioni e per un controllo, scrivi a info@consumatoreinformato.it).

Anche in questa vicenda, il contratto era stato fatto sottoscrivere ai consumatori dall'allora Travel Sun S.r.l. (successivamente mutata in Happiness S.r.l.), dopo un primo meeting presso un hotel nelle vicinanze di Firenze a cui era seguito un secondo incontro presso l'abitazione delle "vittime".

In quella sede, i promotori della società avevano illustrato (con fogli bianchi riempiti di fantasiose formule) la possibilità di viaggiare in giro per il mondo, o addirittura l'opportunità di poter trarre un beneficio monetario dall'affitto della settimana vacanza.

A detta dei promotori "è un circuito pieno di resort di prima categoria, e comunque se non vi piace, lo provate e poi ve lo ricompriamo noi.", così prospettando l'idea del utilizzo momentaneo.

Ed invece, successivamente i nostri amici fiorentini hanno scoperto che: 

- risultano iscritti presso un club inglese denominato Club Getaway; 

- l’iscrizione permane sino al 31 dicembre 2053, con obbligo di pagamento delle spese annuali;

- l’iscrizione è definita come “mid”, senza comprendere il contenuto di tale iscrizione ed i servizi  collegati alla partecipazione al club; 

- l’iscrizione risulterebbe per un generico e variabile periodo di una settimana all’anno (c.d. floating) legato alla disponibilità del club. 

“My energy world”: non è valido il contratto di iscrizione a Club Getaway. Stop spese di gestione!

Siamo lieti di segnalare un nuovo risultato positivo nella travagliata vicenda che riguarda coloro che sono stati iscritti ad uno di questi "club" inglesi, nel caso di specie a Club Getaway (per maggiori informazioni e valutazioni, potete scrivere a info@consumatoreinformato.it o multiproprieta@consumatoreinformato.it).

Il Tribunale di Monza è stato chiamato a valutare la regolarità e validità del contratto "My energy world" con iscrizione dei consumatori a Club Getaway, dichiarando la nullità del contratto per le ragioni di seguito evidenziate.

- La vicenda: "My energy world" e l'iscrizione a Club Getaway 

 

La vicenda che ha visto coinvolti due consumatori monzesi presenta punti comuni già raccontati da altri consumatori, ma che vogliamo di seguito richiamare.

- Nel 2019, i consumatori vengono contattati da un promotore della Energy S.r.l., il quale si complimenta con loro per essere risultati vincitori di un buono vacanza.

Durante la telefonata, viene proposto ai consumatori un incontro presso la loro abitazione per la consegna dell'omaggio di euro 150,00.

- All'incontro previsto a casa dei malcapitati consumatori, il promotore illustra il prodotto commerciale “My energy world”, presentato come una forma di investimento in vacanze alternativo, dinamico e al passo con i tempi, con la possibilità di poter soggiornare in centinaia di strutture alberghiere, sparse in vari paesi del mondo, oppure cederlo a terzi.

La prenotazione era possibile per tutta la famiglia e per eventuali parenti/amici.

- I consumatori chiedevano delucidazioni sul punto e, dopo essere stati rassicurati dalle suadenti parole ricevute, procedono con la firma del contratto e provvedono, nelle settimane successive, a pagare l'importo a mezzo di cambiali firmate con successivi incontri.

- I nostri sfortunati amici usufruivano del buono vacanza promesso e soggiornavano una settimana presso una struttura in Sardegna e in quella sede venivano a conoscenza di tutte le limitazioni previste da questo diritto vacanza ed in particolare, come confermato dal certificato di iscrizione a Club Getaway, di essere iscritti ad un club con la possibilità di soggiorno per due sole persone (iscrizione "basic") in poche località turistiche, "previa disponibilità" durante l'anno.

- Per contro, l'iscrizione "basic" a Club Getaway è al 31.12.2053, con obbligo di pagamento delle spese annuali.

- I consumatori, compresa la reale natura del contratto, si sono rivolti ad Energy S.r.l. chiedendo alla società di voler provvedere al riacquisto del certificato con restituzione del capitale investito senza ottenere risposta.

Club Getaway: mai più spese di gestione. A Modena vengono liberati altri due consumatori

Nuovo intervento di un tribunale che, ancora una volta, ordina la cancellazione di due associati da club Getaway, liberandoli dall'obbligo di dover pagare le spese di gestione fino al 2053 (per una valutazione della posizione, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it o info@consumatoreinformato.it).

Il Tribunale di Modena, chiamato ad affrontare una vicenda avente ad oggetto la sollecitazione all'acquisto di un non meglio precisato diritto vacanza, ha ritenuto di dover far dichiarare non valido il contratto di acquisto concluso con una delle società interessate alla vendita di certificati vacanza, seguendo già una precedente sua interpretazione delle norme avvenuta per altra storia molto simile (leggi qui).

Certificato Getaway: basta spese di gestione. Così ha deciso il Tribunale di Torino

Un nuovo intervento giudiziario ha accertato, senza ombra di dubbio, che i contratti di adesione a determinati club inglesi, commercializzati in Italia negli ultimi decenni, sono contrari al Codice del consumo e non sono validi (per maggiori informazioni e per una valutazione della posizione, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

Il Tribunale di Torino ha stabilito, con il provvedimento di cui potete leggere uno stralcio in calce al nostro intervento, che il consumatore che è stato iscritto a Club Getaway sulla base di un contratto non valido, non può essere vincolato agli obblighi che nascono dal contratto, ossia il pagamento delle spese di gestione annuali.

Nel caso di specie, una coppia di consumatori torinesi veniva attratta ad un incontro presso un hotel dalla promessa di consegna di un coupon vacanza.

In quella sede, dopo una serie di presentazioni di un presunto diritto vacanza vantaggiosissimo (addirittura presentato come una forma di investimento), i promotori dell'allora Atlantis S.r.l. (successivamente mutata in Happiness S.r.l.) hanno convinto i consumatori a far firmare un modello contrattuale, come quello che potete visionare qui a lato, con la promessa di poter rivendere con facilità il certificato: "State tranquilli, se non vi piace, ve lo rivendiamo noi".

La verità è risulta ben diversa, in quanto solo dopo aver ricevuto il certificato (clicca qui un esempio di certificato Getaway) sono venuti a conoscenza della reale finalità del contratto concluso con Atalantis, e quando hanno provato a contattare la società per ottenere la restituzione della somma pagata, nessuno ha dato seguito alla promessa formulata al momento della vendita del diritto vacanza.

Tribunale di Torino: contratto generico - si alla cancellazione dal club

Il giudice piemontese, chiamato a giudicare la validità del contratto, ha ritenuto il modello firmato dai consumatori come non valida, in quanto estremamente generico e privo di tutti i dati necessari per far comprendere la natura dell'operazione e le conseguenze connesse all'adesione al club.

Non dobbiamo scordarci che in molte circostanze, come segnalato dai consumatori che ci hanno scritto, quando taluno degli aderenti a questi contratti si reca presso un resort, scopre che in realtà questo certificato vale solo per due persone, e che è necessario aderire ad una nuova iniziativa denominata platinum attraverso il c.d. upgrade (clicca qui per un approfondimento).

Nella specifica vicenda, il Tribunale di Torino ha accertato l'invalidità del contratto concluso con l'allora Atlantis (poi Happiness) ed altresì stabilito: "..........l’obbligo della società resistente Happiness s.r.l. (già Atlantis s.r.l.) di provvedere a proprie spese all’immediata cancellazione dei ricorrenti      dal registro degli associati del Club Getaway.".

Di seguito una sintesi della vicenda che ha riguardato i consumatori piemontesi. 

Club Getaway: bene il Tribunale di Monza che cancella l'iscrizione floating

Buone notizie per i consumatori rimasti coinvolti in Club Getaway e chiamati, in queste settimane, a dover pagare le spese di gestione annuali, a seguito dell'ennesima richiesta proveniente dalla società inglese di gestione del club.

Ancora una volta, un giudice italiano  è stato chiamato a valutare la liceità del contratto di vendita del certificato vacanza ed ha accertato la genericità dell'oggetto del contratto e l'impossibilità per i consumatori di poter valutare compiutamente l'acquisto del prodotto.

Il Tribunale di Monza ha ordinato alla società venditrice, Happiness (a suo tempo Atlantis), di provvedere alla cancellazione dei consumatori da Club Getaway, con esonero di questi ultimi dall'obbligo di pagamento delle spese di gestione.

Time e Service vi ha venduto un upgrade? nulla l'iscrizione a New Club Elite

Nuovo ed importante risultato ottenuto in favore dei consumatori rimasti coinvolti nella vicenda New Club Elite. 

Il Tribunale di Reggio Emilia ha dichiarato la nullità di un nuovo contratto di upgrade venduto a dei consumatori emiliani da parte dell'agenzia Time & Service S.r.l. di Davoli (CZ), ordinando alla società di procedere alla cancellazione dei ricorrenti dall'iscrizione a New Club Elite, in modo tale che non debbano più pagare le spese di gestione.

La vicenda, comune a molti consumatori rimasti intrappolati nell'iscrizione al club inglese, prende avvio da uno dei famosi buoni vacanza regalati durante gli appuntamenti ad invito presso una struttura alberghiera e conclusa con la firma di contratti o promesse di vendita.

Nel caso di specie, due consumatori reggiani avevano aderito al sistema vacanze, dietro la promessa che se dopo dodici mesi dalla conclusione del contratto, sarebbero potuti uscire dal rapporto bancario con semplice invio di una mail alla società venditrice.

Purtroppo, come appurato in seguito, la promessa orale non veniva mantenuta anche perchè non trovava alcuna conferma nel contratto sottoscritto dai consumatori (verba volant, scripta manent).

Invitati a provare uno dei resort del circuito Club Elite, i nostri sfortunati acquirenti divenivano oggetto di una ulteriore proposta di miglioramento della propria iscrizione al club, il famoso upgrade, attraverso l'iscrizione a "club platinum".

Cosa vuol dire club platinum per l'acquirente? maggiori strutture, più persone che possono aderire alla settimana vacanza, più servizi secondo i proponenti, mentre di fatto i nostri consumatori non hanno trovato alcun vantaggio, risultando invece disorientati rispetto a tutti i denari spesi per entrare nel circuito Club Elite.

Appare opportuno evidenziare, infatti, che oltre alle spese di iscrizione, la coppia di Reggio Emilia è oggetto di richiesta di pagamento delle spese di gestione annuali, proveniente dalla Spagna, sede amministrativa N.C.E., con richiesta di pagamento di alcune centinaia di euro.

La domanda che i consumatori ci hanno rivolto è stata: "si può uscire da questo sistema?". La nostra risposta è: "SI".....ecco come.

Multiproprietà. Preliminare senza rogito? comunque si devono pagare le spese di gestione

Uno degli argomenti più trattati in questo blog riguarda i diritti vacanza turnari ed in particolare le multiproprietà.

Abbiamo più volte affrontato questa materia, in particolare delineando doveri ed obblighi dei multiproprietari (clicca qui), nonché le ipotesi in cui il contratto concluso per l'acquisto di un diritto reale parziario sia privo di validità (vedi qui).

La multiproprietà alberghiera, nella sua versione più classica, è caratterizzata da un contratto preliminare ove le parti si impegnano a sottoscrivere il definitivo (rogito notarile) con il quale si produce l'effetto traslativo della proprietà immobiliare parziaria dalla società venditrice al multiproprietario.

Quest'ultimo, come noto, diviene titolare del diritto di proprietà pieno di un immobile (o stanza di albergo) per un determinato periodo dell'anno (una/due settimane).

Il valore di questi contratti è stato a lungo oggetto di contenzioso, sia sotto il profilo della validità degli stessi (preliminare/definitivo), sia con riguardo agli effetti successivi.

La normativa intervenuta in materia, a partire dalla Direttiva 47/1994/CE (successivamente abrogata dalla Direttiva 122/2008/CE), nonché le relative attuazioni nel diritto interno, hanno previsto specifici obblighi informativi da parte del venditore, così chiarendo e delineando meglio alcuni aspetti oggetto di contenzioso.

In tema di titolarità di diritto reale in multiproprietà, ulteriori problematiche hanno riguardato l'obbligo di pagamento delle spese comuni da parte dei singoli multiproprietari, ed in particolare se tale obbligo gravi anche su coloro che - dopo aver firmato il contratto preliminare -  non hanno in seguito concluso il rogito notarile.

La questione è stata affrontata dalla Suprema Corte di Cassazione, con la criticabile sentenza n. 27993/2018 ove il giudice ha ritenuto di equiparare il promittente acquirente al titolare del diritto reale in multiproprietà, affermando che anche colui che non ha sottoscritto il rogito notarile è comunque tenuto a versare le spese annuali all'ente gestore.

La Cassazione osserva, sul punto, che "Con riferimento alla specifica questione riguardante la richiesta dei costi relativi alla comunione pur in difetto del godimento del bene (cc.dd. spese di gestione assimilate dalla Corte territoriale alle spese condominiali di manutenzione), il giudice di appello ha - nel panorama normativo ed interpretativo "ratione temporis" applicabile con riguardo all'epoca delle conclusione dei contratti dedotti in causa - condivisibilmente rilevato che, anche per la multiproprietà alberghiera (in cui il diritto sull'unità immobiliare è ricompresa, per l'appunto, in un complesso alberghiero la cui gestione è affidata ad una società che amministra l'immobile come un vero e proprio albergo, la quale riceve - di regola - un corrispettivo per l'utilizzo della suddetta unità), la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'unità immobiliare era riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti e ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, a quella del condominio (v., per meri riferimenti, Cass. n. 6352/2010). Sulla base di tale presupposto e sempre con riferimento al richiamato momento temporale, la Corte ambrosiana ha correttamente osservato in punto di diritto che, nell'ambito delle multiproprietà immobiliari, il promittente acquirente si sarebbe potuto ritenere obbligato a contribuire alle spese di gestione del complesso qualora lo stesso, prima della stipula del contratto definitivo, avesse (come verificatosi nel caso di specie) acquisito il diritto all'uso turnario dell'alloggio promesso e dei relativi beni e servizi comuni, conseguenza che non si sarebbe potuta escludere per il fatto che il medesimo non avesse utilizzato l'immobile, dovendosi considerare rilevante anche la sola possibilità della sua fruizione e non determinante la sua utilizzazione effettiva.".

La Cassazione, in altri termini, arriva a considerare come multiproprietario anche chi, di fatto, non ha mai acquisito tale status giuridico, ossia non ha concluso l'unico atto acquisitivo del diritto reale in multiproprietà, ossia il rogito notarile.

La conclusione raggiunta dal giudice si fonda sulla tesi, che lo scrivente non condivide, secondo la quale con la firma del preliminare, il promittente acquirente avrebbe acquisito il diritto d'uso turnario in via anticipata, presupposto idoneo per l'obbligo di sua partecipazione alle spese annuali di gestione.

Tali spese, a nostro parere, sono dovute solo da coloro che divengono proprietari del diritto reale, e non per soggetti che tale contratto ad effetti reali non lo hanno concluso: diversamente, al contratto a contenuto obbligatorio (preliminare) viene attribuito un valore ulteriore e non voluto dalle parti.

Qui potete leggere la sentenza n. 27993/2018.