La Corte di Giustizia rafforza i diritti dei consumatori sulle commissioni bancarie

Una banca può trattenere integralmente le commissioni pagate all'apertura del mutuo quando il finanziamento viene estinto prima della scadenza?

La risposta al quesito la possiamo trovare con la pronuncia della Corte di giustizia dell'Unione europea, la quale ha avuto importanti conseguenze per migliaia di mutuatari. 

La sentenza del 17 ottobre 2024 (causa C-76/22) ha consentito ai giudici europei di poter ribadire un principio di grande rilievo: non è sufficiente qualificare una somma come "commissione iniziale" per sottrarla al diritto del consumatore di ottenere una riduzione del costo del credito in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Si tratta di una decisione che si inserisce nel percorso di rafforzamento della tutela dei consumatori nei rapporti con gli istituti di credito e che richiama le banche ad un dovere di maggiore trasparenza.

a.- La vicenda

Il caso nasce in Polonia ove un consumatore aveva stipulato un mutuo ipotecario della durata di trent'anni, pagando fin dall'inizio una commissione per la concessione del finanziamento.

Dopo meno di due anni decideva però di estinguere anticipatamente il mutuo, chiedendo alla banca la restituzione della parte di commissione riferibile al periodo del finanziamento che non avrebbe più avuto esecuzione.

La banca rifiutava il rimborso sostenendo che quella commissione costituiva un costo "una tantum", maturato integralmente al momento della stipula del contratto e quindi non rimborsabile. La vicenda finisce davanti alla Corte di giustizia dell'Unione europea.

b.- Il principio affermato dalla Corte

La Corte parte dall'articolo 25 della direttiva 2014/17/UE, secondo cui il consumatore che estingue anticipatamente un mutuo ha diritto ad una riduzione del costo totale del credito.

I giudici europei ricordano che non tutti i costi devono necessariamente essere restituiti. 

Restano infatti esclusi quelli che remunerano prestazioni già integralmente eseguite e realmente indipendenti dalla durata del contratto.

La vera novità introdotta con la sentenza oggetto del nostro intervento riguarda però l'onere della prova, in quanto la Corte afferma che spetta alla banca dimostrare che una determinata commissione appartiene effettivamente a questa categoria.

Se il creditore non fornisce elementi sufficienti per verificare la natura del costo, il giudice nazionale deve considerare quella commissione come collegata alla durata del contratto e, quindi, soggetta alla riduzione prevista dalla direttiva europea.

In altre parole, il dubbio se la commissione va restituita o meno non può ricadere sul consumatore e non basta che la banca cambi il nome alle commissioni, per giustificare un diniego alla restituzione della somma.

Molto spesso i contratti di mutuo prevedono voci come:

- commissione di istruttoria;

- commissione di concessione del mutuo;

- spese di apertura pratica;

- commissioni iniziali.

La sentenza chiarisce che la denominazione utilizzata dalla banca non è decisiva, in quanto occorre verificare quale funzione abbia realmente quella spesa.

Se il costo rappresenta, anche solo in parte, il corrispettivo dell'intero rapporto di finanziamento e non esclusivamente di un'attività già conclusa al momento della stipula, il consumatore può avere diritto alla restituzione della quota riferibile al periodo non goduto.

Di seguito, la sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea.

Euribor truccato: si al rimborso degli interessi dei mutui per il periodo 2005/2008

La recente ordinanza n. 34889/2023 della Cassazione civile ha riaperto le discussioni sorte  in ambito bancario in merito alla validità delle clausole previste nei mutui a tasso variabile concluse tra il 29 settembre 2005 al 30 maggio 2008 (per maggiori informazioni e tutela, scrivi a info@consumatoreinformato.it).

Abbiamo già trattato l'argomento, evidenziando che quei contratti prevedevano (e prevedono) un tasso di interesse (Euribor) oggetto di manipolazione, così come riconosciuto dalla Commissione dell'Unione europea (clicca qui per un approfondimento).

Alla base della vicenda oggetto di trattazione c'è la decisione assunta dalla Commissione assunta nel  2013, la quale ha sanzionato alcune banche per aver manipolato le quotazioni dell'Euribor, tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile, negli anni 2005 - 2008.

La vicenda è stata oggetto di molteplici interventi giurisprudenziali, non sempre in linea con quanto stabilito a livello comunitario, tant'è che la vicenda è arrivata avanti alla Corte di Cassazione.

L'Ordinanza n. 34889/2024 ha consentito ai giudici di legittimità di chiarire due aspetti:

(1) se manca il TAEG, l'indice sintetico di costo (ISC) svolge funzione suppletiva

Ribadendo un principio generale che vige in ambito bancario, l'omessa indicazione del TAEG nel contratto bancario non comporta la nullità parziale del contratto, in quanto l'indice sintetico di costo e può soddisfare il requisito di validità previsto ex lege.

La Corte chiarisce, infatti, che il TAEG non è un elemento decisivo del contratto la cui mancanza comporta la nullità parziale con conseguente sostituzione automatica ex art. 117 TUB.

(2) Euribor manipolato tra il 2005 e il 2008 - si alla restituzione degli interessi

La Suprema Corte ha deciso di entrare a gamba tesa nei confronti delle banche, stabilendo la nullità parziale delle clausole che prevedono il tasso Euribor e conclusi tra il 2005 e il 2008: "l'accordo manipolativo del tasso Euribor accertato dalla Commissione europea con decisione del 4 dicembre 2013 produce la nullità dei contratti “a valle” che si richiamino per relationem al tasso manipolato".

La Cassazione ha smentito una delle principali tesi proposte dalle banche ai propri clienti, secondo la quale gli effetti dell'intervento della Commissione non poteva riguardare gli istituti di credito diversi da quelli sanzionati.

Invece, ai fini del diritto del consumatore ad ottenere la restituzione degli interessi versati sulla base di un contratto in Euribor manipolato, è irrilevante la partecipazione della banca al cartello restrittivo della concorrenza sanzionato nel 2013.

Corte di Cassazione - Ordinanza n. 34889/2024.

31 dicembre 2023: stop alle agevolazioni fiscali per l'acquisto della casa da parte degli under 36

Con il 31 dicembre 2023 termina il regime di agevolazione fiscale riconosciuto ai minori di trentasei anni per l'acquisto della prima casa.

La decisione, salvo ripensamenti, è stata decisa escludendo per i più giovani la possibilità di avvalersi dell'esenzione da imposte di registro, ipotecarie e catastali, il credito di imposta Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui. 

Il nuovo disegno di legge per la Legge di Bilancio 2024 si limita a prevedere un aumento della garanzia statale per i mutui prima casa, senza però prorogare la normativa di favore prevista per gli under 36.

Al momento, quindi, la manovra fiscale non sembra prevedere alcuna estensione al 31 dicembre 2024 del particolare regime fiscale introdotto con il DL n. 73/2021), e creato in favore di specifiche categorie quali:

• giovani coppie;
• nuclei familiari mono genitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi IACP;
• giovani di età inferiore ai 36 anni.

Per questi soggetti pare sia prevista una tutela, nel caso di ISEE inferiore ad euro 40.000,00, e nel caso in cui richiedano un contratto di mutuo prima casa (non di pregio) per un valore superiore all'80% del valore periziato dell'immobile.

Si attendono eventuali novità con qualche emendamento in sede di conversione o con qualche norma ad hoc.

Quale mutuo firmare quando si acquista una casa - la guida

Mutuo informato - la guida by Consumatore Informato on Scribd

Mutuo a tasso variabile. Possiamo passare al fisso

Fonte: RAI.IT (Mi manda Rai 3)

Mutuo fondiario & limite di finanziabilità: nuovo intervento della Cassazione

Il nostro intervento settimanale è focalizzato su una vicenda già trattata in questo blog, ossia la validità del contratto di mutuo fondiario ove sia superata la soglia di finanziabilità prevista ex art. 38 T.U.B. comma 2.

La vicenda è stata risolta, infatti, dalla Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza 16/11/2022, n. 33719, con la quale il Giudice di legittimità ha definitamente superato il contrasto creatosi sul punto, stabilendo che la norma non ha natura imperativa volta a tutelare la validità del contratto (vedi qui).

La Cassazione, con il provvedimento in commento, ha voluto dare seguito ai principi sanciti con la citata sentenza n. 33719/2022, stabilendo che l'art. 38 comma 2 del D. Lgs. 385/1983 è norma introdotta al fine di garantire il corretto esercizio dell'attività bancaria secondo un criterio prudenziale per la tutela del mercato.

Ne discende che, come osservato dalla Suprema Corte, la norma non incide sul rapporto contrattuale, non rappresentando un elemento essenziale ai fini della validità del contratto, la cui violazione possa comportare la nullità, parziale o totale, del mutuo.

La Cassazione si discosta, però, dalle Sezioni Unite nel momento in cui deve individuare gli effetti della violazione del limite di finanziabilità disciplinato ex art. 38 T.U.B. comma 2.

Mentre le Sezioni Unite hanno ritenuto che la violazione della norma di cui trattasi può al più trasformare il mutuo fondiario in finanziamento ordinario, perdendo così l'istituto di credito tutte le prerogative garantite dalla legge, diversa è la conclusione raggiunta dalla Cassazione con la sentenza n. 7949/2023.

Secondo la Corte, accertata la violazione della citata norma del Testo Unico Bancario, è escluso che il giudice possa riqualificare il mutuo fondiario in mutuo ordinario, ma si deve limitare ad interpretare la volontà delle parti, mantenendo l'applicazione delle norme previste ex art. 38 TUB e deliberazioni CICR.

La questione viene così chiarita dalla Corte: "Sotto il secondo profilo, pur convenendo sull’astratta appartenenza del mutuo fondiario al genus tipologico del mutuo ordinario, il massimo consesso della Corte di Cassazione ha ritenuto che, una volta esclusa la nullità, il contratto, in quanto valido, deve produrre gli effetti preveduti e voluti dalle parti, per modo che non è consentito all’interprete intervenire (d’ufficio) sugli effetti legali del contratto per neutralizzarli, facendo applicazione di un diverso modello negoziale (mutuo ordinario) non voluto dagli stipulanti, ancorché appartenente allo stesso genus negoziale.

Pertanto, qualora la volontà dei contraenti – incontestata o comunque accertata dal giudice a seguito di contestazione – sia stata diretta alla stipula di un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto per neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo negoziale prescelto, riconducendolo a quello generale del mutuo ordinario o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione  della  validità  del  negozio  sotto  il  profilo  del superamento del limite di finanziabilità; contestazione, che, anzi, implicitamente postula proprio la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.".

Di seguito il testo completo del provvedimento della Corte di Cassazione Sez. Civ. III^ - sentenza n. 7949/2023

Mutuo fondiario. La violazione del limite di finanziabilità non comporta la nullità del finanziamento

Arriva la parola fine, si spera, sulla vicenda mutui fondiari e sulle conseguenze nel caso in cui la banca non rispetti il limite di finanziabilità dell'80%, così come previsto al comma 2 dell'art. 38 del TUB.

Abbiamo già trattato la vicenda nel blog, e di recente abbiamo richiamato le conclusioni del Procuratore generale, il quale ha escluso la sanzione della nullità nel caso di violazione dell'art. 38 del TUB (leggi qui).

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno deciso la questione, derimendo il contrasto creatosi in materia, affermando che nel caso di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità previsto all’art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non può comportare la nullità del contratto.

Si tratta, secondo il giudice di legittimità, di una norma che disciplina un elemento non essenziale del contratto, decisivo per la determinazione del contenuto degli obblighi che sorgono tra le parti e quindi decisivo ai fini della validità del mutuo fondiario.

L'art. 38 comma 2 del TUB consiste, invece, di un mero aspetto specificativo o integrativo dell'oggetto e come tale, nell'ipotesi di violazione, non può essere prevista la severa sanzione della nullità.

Sotto altro aspetto, riprendendo quanto osservato dal Procuratore generale, la norma non è posta a salvaguardia dell'interesse e alla tutela del contraente debole, bensì del soggetto che presta il denaro (e in ultima istanza, del mercato del credito).

La norma ha il fine, infatti, di evitare che il debito bancario sia concesso in carenza di adeguata copertura, pregiudicando l'interesse di chi concede il credito e della sua affidabilità sul mercato immobiliare.

In termini più semplici, trattasi di norma volta ad evitare le bolle immobiliari, ossia crediti deteriorati e privi di garanzia reale congrua, e che la sanzione della nullità vanificherebbe il risultato voluto dal legislatore, ossia quello di tutelare il sistema bancario, fissando un limite di finanziamento, proprio per proteggere la stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.

Cassazione SS.UU. sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022.

Violazione limite finanziabilità (art. 38 TUB) - le considerazioni del Procuratore Generale della Cassazione

Il provvedimento che segnaliamo di seguito non è, come al solito, una sentenza pronunciata dal giudice del merito o dalla Corte di Cassazione, bensì la memoria della Procura Generale della Cassazione, la quale viene chiamata a valutare gli effetti della violazione dell'art. 38, comma 2 del Testo Unico Bancario ed in particolare del limite di finanziabilità.

La posizione assunta dal Procuratore Generale merita la nostra attenzione, in quanto propone una soluzione alternativa alla violazione del limite di finanziabilità.

Da una parte esclude la nullità nel caso di violazione dell'art. 38 comma 2 del TUB da parte della banca, ma dall'altra ritiene che la banca inadempiente debba comunque essere sanzionata in siffatte ipotesi.

- art. 38 TUB, comma 2, - mutuo fondiario - limite di finanziabilità & garanzia

La questione è nota e riguarda la somma che l'intermediario bancario può concedere al mutuatario nel caso di mutuo fondiario, così come previsto dal Testo Unico Bancario.

In materia di credito fondiario, l’articolo 38, co. 2, demanda alla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR), la definizione degli importi massimi finanziabili: "La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.".

E' noto che il CICR ha, con delibera del 22 aprile 1995, ha introdotto il ‘tetto’ massimo dei finanziamenti, fissato nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare.

La questione è sorta laddove, come accaduto in molti casi, il contratto di vendita collegato al mutuo fondiario non rispetti il limite previsto ex art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario e le relative conseguenze, ossia se la violazione normativa comporti la nullità del contratto.

Si sono sviluppati, sul punto, due orientamenti che hanno costretto la Cassazione a devolvere la questione alle Sezioni Unite, chiamate a sciogliere il dubbio giuridico.

            a.- Violazione art. 38 TUB ≠ nullità

Secondo un primo orientamento, la violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 TUB non comporta alcuna invalidità del contratto di mutuo fondiario, consistendo in una mera irregolarità a cui la norma non collega alcuna nullità.

Detto limite dell'80% viene introdotto dalla norma al fine di tutelare il soggetto erogante, e non le parti del contratto, ed in particolare il soggetto acquirente.

        b. Art. 38 TUB = violazione art. 1418 c.c., comma 2

Un Secondo orientamento ritiene, al contrario, che il limite di finanziabilità del contratto è un elemento essenziale dell'accordo, sicché la sua violazione comporta la nullità del mutuo fondiario o quantomeno la sua conversione in mutuo ipotecario ordinario.

- La posizione della Procura Generale della Cassazione - no alla nullità

La Procura Generale, con la memoria che potete leggere di seguito, prende posizione in merito  al mutuo fondiario che esorbiti la garanzia, sostenendo che tale violazione non può portare, quale conseguenza, alla nullità del contratto di mutuo.

Il ragionamento seguito dal PG è fondato, in primo luogo, sulla lettura dell'art. 38 TUB, il quale non prevede la nullità nel caso di violazione del limite del finanziamento.

Applicando il sempre valido principio Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit (Dove la legge ha voluto ha detto, dove non ha voluto ha taciuto), il Procuratore Generale ritiene che se non vi è una specifica norma che introduca la nullità del contratto nel caso di violazione del limite di finanziabilità, tale conseguenza giuridica non può essere ricavata altrove.

"L'assenza di una esplicita previsione legislativa di invalidità del mutuo esondante, costituisce un elemento che [...], milita a favore dell'esclusione di una voluntas legis tendente a sanzionare con l'invalidità un finanziamento bancario con garanzia insufficiente".

In secondo luogo, il Procuratore pone la sua attenzione sulla finalità della norma oggetto del suo intervento, ossia l'art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario, e la previsione di limite di finanziabilità del mutuo.

Tale norma, contrariamente a quanto pensa la maggioranza dei consumatori, è stata introdotta per tutelare il mutuante (la banca) e non il mutuatario (il cliente), ponendo un limite alla possibilità di poter concedere il credito al consumatore.

Riportiamo, a tal proposito, un passaggio del Procuratore: "Per contro, non si vede come potrebbe considerarsi l'art. 38, comma 2, t.u.l.b., quale norma posta a tutela del cliente, posto che il mutuatario nessun pregiudizio risente dalla stipulazione di un mutuo esondante, essendo l'adeguatezza della garanzia reale posta ad esclusiva tutela del finanziatore. 

Non si vede, pertanto, quale interesse, meramente strumentale, avrebbe il mutuatario ad invocare l'esondazione dal limite di finanziabilità; esondazione che, caso mai, gli giova anziché nuocergli".

Secondo la relazione del PG, l'art. 38 comma 2 TUB è norma che non prevede la nullità in caso di violazione e non è finalizzata alla tutela del contraente debole, bensì del soggetto che presta il denaro (e in ultima istanza, del mercato del credito).

Per contro, il riconoscimento della sanzione della nullità nel caso di violazione del limite della finanziabilità (e quindi di mutuo fondiario non supportato da garanzia reale), rappresenta una contraddizione e limitazione alla "[...] libertà contrattuale del mutuante, anche appartenente al circuito bancario, di erogare finanziamenti a proprio esclusivo rischio ed esclude che al divieto in esame possa essere attributo carattere imperativo o che possa essere riconosciuta l'illiceità dell'oggetto o della causa del mutuo fondiario esondante".

E allora quale sanzione può essere prevista nel caso di violazione dell'art. 38, comma 2 del TUB?

Il suggerimento del Procura Generale è chiaro: se la banca viola il limite di finanziamento per il mutuo fondiario, merita di perdere i vantaggi del mutuo fondiario, trasformandolo in un mutuo ordinario ipotecario, privo di ogni privilegio, sostanziale e processuale.

Qui l'intervento della Procura Generale della Cassazione - Memoria P.G.

Pignoramento prima casa? possibile rinegoziare il mutuo ed evitare di perderla

La recente legge di bilancio ha introdotto una norma tutela dei consumatori oggetto di procedura di pignoramento della prima casa.

E' stata definita la "salva casa" perché consente al proprietario della prima casa, oggetto  di procedura di espropriazione giudiziaria avviata dalla banca, di salvare in extremis l'abitazione tramite la rinegoziazione del mutuo  o l'apertura di un nuovo finanziamento con surroga.

La norma prevede, peraltro, che il Ministero dell'Economia e delle Finanze adotti entro breve un documento che descrive come, nella concretezza dei fatti, funzionerà la misura.

Ma procediamo con ordine, ricalcando la disposizione in commento per quegli aspetti che più possono interessare i nostri lettori.

(1) Il “Fondo di garanzia per la prima  casa”
Frequenti crisi di liquidità e sovraesposizioni dei consumatori verso banche e fisco hanno motivato  il legislatore a mettere a punto diversi  istituti con funzione di esdebitazione (piano del consumatore e procedura di liquidazione dei beni, ad esempio).

Alla luce di questo scenario, sempre più frequente negli ultimi anni, già dal 2014 è stato attivato il “Fondo di garanzia per la prima casa”, a finanziamento di questi provvedimenti.

Non fa eccezione la tutela in commento, anche questa agganciata all'apposito Fondo, che dà garanzia al 50%.

(2) Le condizioni operative della norma

Vediamo un po' meglio, però, come è stato congegnato l'articolo 41-bis.

Anzitutto, il contesto della norma è quello di un punto avanzato della crisi del consumatore, ossia il pignoramento.

In buona sostanza, se una banca o una società di recupero crediti (in genere incaricata dalla prima a recuperare i crediti deteriorati) vanta un'ipoteca di primo grado e ha dato il via ad un'esecuzione immobiliare (oppure, caso plausibilissimo, è intervenuta in un'esecuzione immobiliare già aperta da altri creditori), il debitore non si troverà del tutto spiazzato, costretto a farsi portare via la prima casa.

Dimostrando che la casa su cui pende l'esecuzione è davvero quella dove abita, egli potrà  scegliere, e ciò entro il 31 dicembre 2021, una delle due alternative:

(a) rinegoziazione: si chiede al creditore di rivedere, dilazionare, insomma rendere più agevole per il debitore il mutuo in essere;

(b) finanziamento e surroga: si chiede ad un'altra banca un finanziamento per mettere a tacere il mutuo in essere e l'ipoteca, che era iscritta a favore del precedente creditore, viene portata  (si dice “surrogata”) a favore della banca che ha concesso il rifinanziamento.

Sullo “sfondo” di queste misure di salvataggio si pone, come abbiamo visto di sfuggita, il Fondo governativo, di cui vedremo meglio le modalità operative.

(3) I soggetti
I presupposti di applicazione della norma sono molto chiari e stringenti e chiunque la legga può avvedersi del fatto che devono essere rispettati tutti quanti, nessuno escluso.

Presupposti

- debitore=consumatore

Anzitutto, il debitore deve essere una persona fisica qualificata come consumatore, vale a dire un soggetto che opera per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale o artigianale.

- no procedimento di sovra indebitamento

Per di più, non deve essere stata già avviata una procedura di risoluzione della crisi da sovra indebitamento, essendo quest'ultima studiata per crisi ben più gravi, che richiedono  accordi di ristrutturazione dei propri debiti più drastici.

- creditore bancario

Per quanto riguarda il creditore, la norma non fa riferimento a chiunque, bensì ad una categoria stretta, in quanto la norma trova applicazione solo per procedimenti esecutivi avviati da società che svolgono attività bancaria oppure società di cartolarizzazione del credito.

Di quale credito si parla?

ABF - Relazione dell'attività 2019

Relazione ABF 2019 by Consumatore Informato on Scribd

Polizza & mutuo: attenzione ai costi accessori collegati al prestito

A volte, la scelta di un mutuo è una questione di spread. Sembra lo slogan di una pubblicità, ma in realtà è uno dei parametri più seguiti da coloro che si rivolgono ai vari istituti di credito per ottenere una somma a prestito.

Nel momento in cui discutiamo con il funzionario per la firma di un prestito ipotecario, chiediamo quale sia il tasso che viene applicato al mutuo e quale lo spread. Ciò accade, inoltre, quando vogliamo rinegoziare il nostro prestito, oppure utilizzare lo strumento della portabilità e spostarlo verso un'altra banca.

Lo spread è certamente una spesa importante che grava sul finanziamento, incidendo sul costo effettivo che il mutuatario deve pagare alla banca per ottenere la somma a prestito, ma non è l'unico in quanto l'istituto di credito vi può applicare ulteriori pesi finanziari collegati (in via diretta o meno) alla concessione del credito.

Già abbiamo analizzato il tentativo, non tanto raro, di costringere il mutuatario ad accendere un conto corrente presso la stessa fililale della banca che concede il credito: come abbiamo avuto modo di chiarire, non esiste alcun obbligo per il consumatore di avere un conto corrente presso la banca ove ottiene un mutuo (vedi).

Diverso è il caso dei c.d. costi accessori, ossia quelli collegati al mutuo, seppur non direttamente, tanto da incidere sul TAN (Tasso Annuo Nominale) e sul TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).

Il TAEG comprende, oltre agli interessi del mutuo, anche tutti i costi accessori eventuali del finanziamento, trai quali rientrano anche le spese di istruttoria (la valutazione sulla solidità patrimoniale e reddituale dell’aspirante mutuatario), le spese di perizia (valutazione dell’immobile), le spese di incasso rata e le famigerate spese di salvaguardia del credito bancario: le polizze assicurative.

Ma la polizza assicurativa a tutela del mutuo è obbligatoria? e deve essere obbligatoriamente accesa presso la banca con cui si firma il contratto di mutuo?

Quando la banca può legittimamente rifiutarvi il mutuo

Questa domenica vi proponiamo la recente decisione del collegio ABF di Napoli chiamato a decidere in merito alla legittimità del rifiuto opposto da un istituto bancario alla richiesta di mutuo di un proprio cliente.

Nel caso di specie, un consumatore aveva chiesto la concessione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, ma la banca aveva opposto motivato rifiuto all'esito di un controllo del richiedente e dell'immobile oggetto di finanziamento.

A seguito del ricorso avanzato dal consumatore, l'ABF ha analizzato la copiosa documentazione versata in atti ed ha ritenuto corretta la condotta tenuta dalla banca, non ravvisando alcuna violazione del TUB.

L'arbitro ha premesso che la banca non è obbligata a concedere il credito al cliente, e può opporvi rifiuto rispettando, però, alcune regole di condotta, così come previsto dall'art. 120 bis del Testo Unico Bancario.

La Banca deve, in primo luogo, fornire una risposta al cliente in un termine ragionevole, ossia deve concludere l'istruttoria entro un periodo congruo, invitando il cliente anche a fornire documentazione o chiarimenti se necessari per favorire l'esito positivo della richiesta di mutuo.

L'istituto di credito deve, inoltre, motivare il rifiuto opposto al cliente, fondando la propria richiesta negativa solo su questioni/dati/valutazioni oggettive che riguardano il soggetto richiedente o il bene oggetto di finanziamento.

L'intermediario deve agire, infatti, secondo i canoni di buona fede, correttezza e trasparenza nei confronti del cliente, cercando di agevolarlo nell'ottenimento del credito o comunque fornendo la motivata risposta negativa senza eccessivo ed immotivato ritardo.

E nel caso di specie, la banca ha rispettato tutti i principi sopra richiamati.

Qui la decisione n. 8467/2019 dell'ABF.

Mutuo fondiario - la Cassazione torna a chiarire il limite di finanziabilità

All'interno del variegato mondo del credito concesso dalle banche alle famiglie italiane, assume un certo rilievo la categoria del mutuo fondiario, argomento già trattato in questo blog.

Purtroppo sono frequenti i casi ove il mutuo fondiario viene concesso dalla banca al consumatore con applicazione di norme non trasparenti e comunque violando i limiti legali previsti per questa forma di prestito.

Il tutto favorito da una normativa poco chiara, spesso toccata dagli interventi del legislatore, ma ancor più spesso interpretata in malo modo, tant'è che la Suprema Corte di Cassazione è dovuto intervenire più volte per chiarire gli aspetti problematici che riguardano questo istituito.

Oggi vi proponiamo un commento di un’interessante ordinanza della Suprema Corte, la n. 24138 del 2018 che ci consente di chiarire la distinzione tra due operazioni molto ricorrenti nella pratica, soprattutto quando una famiglia (od un imprenditore) intende costruire la propria abitazione oppure avviare un’attività e deve reperire i finanziamenti: stiamo riferendoci al mutuo fondiario e al finanziamento ipotecario.

A prima vista, le due figure possono sembrare uguali: tuttavia, la legge indica quali sono gli specifici requisiti e parametri previsti per il credito fondiario, operazione che accede ad una 
disciplina molto particolare.

- Il caso 

Nel contesto di una procedura fallimentare, il curatore ha rilevato che la banca, a fronte dell’erogazione ad un imprenditore di un mutuo fondiario ammontante ad euro 30.000,00, ha chiesto l’accensione di una ipoteca di primo grado su un immobile del valore stimato di euro 31.800,00.

Il parziale allineamento tra i due valori ci fornisce, fin da subito, il pretesto per indicare le principali caratteristiche di questa tipologia di operazione, con particolare risalto della questione relativo al c.d. ‘limite di finanziabilità’.

- Quando parliamo di mutuo fondiario? le caratteristiche

Affinché vi sia un credito fondiario, è necessario che siano rispettati alcuni necessari requisiti di legge, diremmo degli elementi strutturali. 

Anzitutto, il mutuo fondiario è un particolare tipo di finanziamento, caratterizzato da una scadenza a medio o lungo termine (da un minimo di un anno ad un massimo di trent’anni) e dalla necessità di presentare la garanzia di un’ipoteca di primo grado su un immobile esistente.

A seconda della durata del mutuo, diverse sono le caratteristiche e la durata dei tassi d’interesse passivi (il “costo” del finanziamento per il cliente): in genere, tanto più dura il mutuo, quanto più il tasso è elevato. Tuttavia, la tipologia del mutuo fondiario si attesta su tassi d’interesse abbastanza bassi, poiché le garanzie di cui beneficia la banca lo consentono (a differenza, ad esempio, di un prestito al consumo).

In secondo luogo, chi opta per il mutuo fondiario affronta spese notarili ridotte e un regime fiscale agevolato per via della durata lunga del finanziamento.

Tuttavia, per ottenere un mutuo fondiario occorrono i seguenti presupposti:

(1)  il contratto deve essere stipulato con una banca;
(2)  la durata del mutuo deve essere a medio o lungo termine;
(3)  la garanzia è rappresentata dall'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile;
(4)  la domanda deve riguardare l'acquisto della prima casa o il finanziamento dell’attività;

(5)  l'importo richiesto non può superare l'80% del valore dell'immobile.

Quest’ultimo requisito, in particolare, costituisce il principale punto di differenza rispetto alle operazioni di finanziamento ipotecario, oltre al fatto che quest’ultimo può essere sottoscritto anche per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui.

- Limite di finanziabilità: cosa dovete sapere

In ordine al credito fondiario, una norma del Testo Unico Bancario, l’articolo 38, co. 2, demanda alla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR), la definizione degli importi massimi finanziabili.

Con deliberazione 22 aprile 1995 del CICR il ‘tetto’ massimo dei finanziamenti è stato fissato nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare.

E' vietata ogni concessione di un mutuo fondiario che superi il limite dell'80% del valore del bene ipotecato: ma cosa succede nell'ipotesi in cui la vendita (e il relativo credito fondiario) non rispetti il limite di cui all'art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario?

- La questione affrontata dalla Cassazione - i diversi orientamenti giuridici

Veniamo, ora, al tema centrale in questa pronuncia.

Abbiamo chiarito che Il limite di finanziabilità - previsto dalla normativa sopramenzionata- costituisce uno dei requisiti essenziali per qualificare un finanziamento ipotecario come 'fondiario’.

Il problema si pone quando la percentuale che costituisce il tetto massimo sia superata (ed è il caso indicato sopra), perché, in tale ipotesi, diverse possono essere le conseguenze, più o meno favorevoli per il consumatore.

La giurisprudenza ha prospettato due differenti soluzioni al caso di specie. 

(a) Una parte cospicua della giurisprudenza afferma che il superamento della percentuale non inciderebbe sulla validità del contratto, bensì costituirebbe un caso sanzionabile all’interno del settore bancario. 

Giocoforza, questo orientamento sostiene che la soglia servirebbe ad evitare che le banche si espongano verso il mercato dei mutui senza adeguate coperture. 

(b) Un altro orientamento, che è quello al quale si accoda la sentenza in esame, ritiene che il superamento del limite determina la nullità del contratto di mutuo fondiario, con sua eventuale conversione in finanziamento ipotecario ed eventuali responsabilità delle parti che abbiano violato il sopra citato limite di cui all'art. 38 comma 2 del TUB.

- Cassazione Civile Sez. VI^ - Ordinanza n. 24138/2018

Destano interesse le argomentazioni seguite dalla condivisibile sentenza in commento. Nevralgica è la considerazione secondo cui “il limite dell'"ammontare massimo del finanziamento" posto dalla norma dell'art. 38, comma 2, TUB (come poi specificato dalla correlata normativa regolamentare) è requisito che non si accontenta della presenza di riscontri formali, ma attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio. 

Secondo quanto discende prima di tutto dalla caratteristica strutturale di base del mutuo fondiario, quale concessione di credito in cui la valutazione del futuro "rientro" dell'erogato viene in modo specifico a puntualizzarsi, se non propriamente a circoscriversi, su determinati beni immobili portati in garanzia.”

In altre parole, gli Ermellini hanno chiarito che più che al comportamento che le banche devono seguire prima di concedere il finanziamento fondiario, si deve guardare a qual è l’oggetto del contratto: e, nel caso, il mutuo fondiario prevede sempre la prestazione di una garanzia ipotecaria, con le proporzioni di legge. 

Va da sé che se il mutuo non rispetta tali caratteristiche, proporzioni e limiti non può rientrare nella categoria prevista dall'art. 38 comma 2 del TUB, deve essere dichiarato nullo, perdendo la sua qualifica di "mutuo fondiario" con conseguente applicazione delle norme ordinarie e trasformazione in finanziamento ipotecario. 

Di seguito, l'ordinanza n. 24138/2018.